DIRALY
נדל"ן בחו"ל · DIRALY

נדל"ן ביוון לישראלים

מס רכישה (יד שנייה): 3.09% (מע"מ 24% על בנייה חדשה — מושעה עד 31.12.2026, חוק 5246/2025)אמנת מס עם ישראל: ישויזת זהב

הנתונים בעמוד אומתו לאחרונה ב-8.8.2026

ב-2025 הפכו הישראלים לקבוצת הרוכשים הזרה הגדולה ביותר בנדל"ן למגורים ביוון — לפני טורקים, לבנונים וסינים — הן באזור אתונה (אטיקה) והן בסלוניקי, לפי סקר RE/MAX יוון שדווח בתקשורת היוונית בתחילת 2026. מאחורי המספרים עומד שילוב של קרבה גיאוגרפית, חברות באיחוד האירופי, פער מחירים עצום מול ישראל, וגל "תוכנית ב'" שהתעצם מאז תחילת המלחמה.

בניגוד לדימוי של וילות נופש, רוב הרכישות הישראליות ביוון הן דירות עירוניות קטנות בשכונות המתחדשות של מרכז אתונה — נכסי השקעה ברף הכניסה של השוק, לרוב בבניינים ותיקים שעוברים שיפוץ. מדובר בשוק שעלה בעקביות בשנים האחרונות, אך גם כזה שהרגולציה בו זזה מהר: רף ויזת הזהב זינק ב-2024, ומרכז אתונה סגר את שעריו לרישומי Airbnb חדשים.

העמוד הזה מרכז את הנתונים המתוארכים, את שינויי הרגולציה ואת הסיכונים — בלי הבטחות תשואה. כל מספר מלווה במקור ובתאריך.

המספרים

כל שורה עם מקור ותאריך. נתונים שאינם מאומתים או שהמקורות חלוקים לגביהם — לא מוצגים כאן.

ביקוש ישראליקבוצת הרוכשים הזרה מספר 1 בנדל"ן למגורים ביוון (2025)Bank of Greece / משרד ההגירה היווני, כפי שדווח ב-Greek City Times · נכון ל-2026-01
טווח כרטיס אופייני€100,000–€200,000 (כ-47% מעסקאות הישראלים)נתוני בנק יוון, כפי שדווחו ב-2026 · נכון ל-2026-01
מס רכישה (יד שנייה)3.09% (מע"מ 24% על בנייה חדשה — מושעה עד 31.12.2026, חוק 5246/2025)Grekodom tax guide / KPMG TaxNewsFlash · נכון ל-2025-11
מס הכנסה משכירות (תושב חוץ)15% / 25% / 35% / 45% במדרגות (רפורמת 2026)חוק 5246/2025 היווני, כפי שדווח (premiumecoplatform / athens-times) · נכון ל-2026-01
ויזת זהב€800K באתונה/סלוניקי/מיקונוס/סנטוריני · €400K בשאר · €250K להמרת מסחרי/שימור · מינימום 120 מ"ר ואיסור השכרה קצרת-טווחחוק 5100/2024 (Watson Farley & Williams / Global Citizen Solutions) · נכון ל-2024-09

איך יוון משתווה לשאר היעדים? טבלת השוואה מלאה ←

איפה קונים ביוון

מרכז אתונה — קיפסלי, פטיסיה, פגראטי ואקסרחיה

לב הביקוש הישראלי. שכונות צפופות ומתחדשות סביב מרכז העיר, עם מלאי גדול של דירות בבנייני שיכון משנות ה-60 וה-70 — נקודת הכניסה הזולה ביותר לשוק בירת אירופית. הישראלים קונים כאן בעיקר דירות קטנות לשיפוץ והשכרה ארוכת-טווח.

חשוב לדעת: ברובעים 1–3 של מרכז אתונה חל איסור על רישום נכסים חדשים להשכרה קצרת-טווח (Airbnb) מאז ינואר 2025, והאיסור הוארך עד סוף 2026. מי שקונה שם היום בונה על שכירות ארוכת-טווח — לא על תיירות. רישומים ותיקים ממשיכים לפעול.

מחיר ממוצע באתונה: ~€2,300 למ"ר (נתוני פורטלים)Investropa (נתוני פורטל, לא רשמיים) · נכון ל-2025מדד מחירי הדירות באתונה: +5.9% ב-2025Bank of Greece, רבעון 4 2025 · נכון ל-2025-12

למדריך המלא: נדל"ן באתונה ←

הריביירה של אתונה — גליפדה ופרברי החוף הדרומיים

רצועת החוף הדרומית של אתונה — גליפדה, ווליה, ווליאגמני — היא השוק היקר של העיר: ביקוש של קהל אמיד, קרבה לים ופרויקט הענק של אלינִיקון (שדה התעופה הישן) שמושך הון בינלאומי. חברות שיווק ישראליות מחזיקות עמודים ייעודיים לגליפדה — סימן מובהק לביקוש ישראלי.

מחיר בפרברי החוף הדרומיים: €6,000–€10,000+ למ"ר (נתוני פורטלים)Investropa (נתוני פורטל) · נכון ל-2025

פיראוס

עיר הנמל של אתונה עוברת התחדשות מואצת — הרחבת המטרו, השקעות בנמל ועורף עירוני שלם שמתומחר עדיין מתחת למרכז אתונה. נתוני פורטלים מציבים אותה בין האזורים עם עליות המחירים החדות באטיקה בשנים האחרונות, אם כי אלה נתוני שוק פרטיים ולא מדד רשמי.

סלוניקי

העיר השנייה של יוון — עיר אוניברסיטאית עם היסטוריה יהודית עמוקה, שוק זול משמעותית מאתונה, וגם בה הישראלים דורגו כקבוצת הרוכשים הזרה הראשונה ב-2025. הביקוש מתרכז במרכז ובשכונות קלמריה ופיליאה.

מחיר במרכז סלוניקי: ~€2,900 למ"רמדד Spitogatos, רבעון 4 2025 · נכון ל-2025-12מדד מחירי הדירות בסלוניקי: +8.0% ב-2025Bank of Greece, רבעון 4 2025 · נכון ל-2025-12

למדריך המלא: נדל"ן בסלוניקי ←

האיים — כרתים, רודוס והאגאי

שוק בתי הנופש. כרתים מציעה את נקודת הכניסה הזולה באיים הגדולים, ורודוס נהנית מביקוש תיירותי יציב — אבל כאן נכנס סעיף שרוב המשווקים לא מספרים עליו: רודוס וכל איי הדודקאנס, יחד עם איי צפון האגאי ואזורי גבול נוספים, מוגדרים "אזורי גבול" שבהם רוכש שאינו אזרח האיחוד האירופי חייב היתר מיוחד מהרשויות — ועסקה שנחתמה בלעדיו בטלה מעיקרה. ההיתרים ניתנים לישראלים באופן שגרתי, אך מוסיפים שבועות לתהליך. כרתים וקורפו אינן ברשימת ההגבלה.

מחיר בכרתים (הרקליון ופנים האי): החל מ-€1,150–€1,800 למ"רGrekodom (נתוני פורטל) · נכון ל-2025

מיסוי: שני הצדדים של המטבע

תושב ישראל ממוסה על הכנסה מכל העולם. לכן על נכס ביוון משלמים מס גם במדינת היעד וגם בישראל, ובישראל בוחרים בין שני מסלולים:

  • מסלול 15% — מס קבוע על ההכנסה ברוטו. ניתן לנכות רק פחת, ואין זיכוי על המס ששולם ביוון.
  • מסלול מס שולי — מס לפי מדרגות על הרווח נטו (אחרי ניכוי הוצאות), עם זיכוי על המס ששולם ביוון.

מאחר שקיימת אמנת מס עם יוון, הזיכוי במסלול השולי חל בדרך כלל במלואו. הבחירה בין המסלולים משתנה משנה לשנה ותלויה בגובה המס במדינת היעד וברמת ההוצאות. חשבו את שני המסלולים במחשבון מס השכירות ←

להסבר מלא על שני המסלולים, מס רווח הון בעת מכירה וחובות הדיווח לרשות המסים, ראו מדריך מיסוי נדל"ן בחו"ל.

המדריך המלא: מיסוי נדל"ן ביוון — רכישה, שכירות ומכירה ←

תהליך הרכישה ביוון

  1. 1שוכרים עורך דין מקומי עצמאי — לא של היזם ולא של המתווך. הוא זה שיבדוק בעלות, שעבודים, היתרי בנייה וחריגות (נפוצות מאוד בבניינים ותיקים באתונה).
  2. 2מוציאים מספר מס יווני (AFM) — ניתן לעשות מרחוק בייפוי כוח.
  3. 3פותחים חשבון בנק יווני או מתעדים את מקור הכספים מחשבון זר — הוכחת מקור הכספים נדרשת בכל מקרה.
  4. 4עורך הדין מבצע בדיקת נאותות מלאה: נסח מהקדסטר (רשם המקרקעין), בדיקת שעבודים, ואישור מהנדס על התאמת הבנוי להיתר.
  5. 5חותמים על חוזה סופי אצל נוטריון — חובה בחוק ביוון — ומשלמים את מס הרכישה לפני החתימה.
  6. 6רושמים את הבעלות בקדסטר. בלי רישום — אין קניין.

עסקה טיפוסית נסגרת בתוך חודש עד שלושה, ורבים סוגרים מרחוק בייפוי כוח נוטריוני בלי לטוס. מעבר למס הרכישה יש לתקצב שכר נוטריון, עורך דין, אגרות רישום ותיווך — יחד כמה אחוזים נוספים מהמחיר.

סיכונים ונקודות אזהרה — יוון

  • רף ויזת הזהב הועלה ב-9/2024 — רכישה קטנה למטרת תשואה אינה מקנה עוד תושבות, ונכס ויזת זהב אסור בהשכרה קצרת-טווח (קנס €50,000).
  • איסור רישום חדש ל-Airbnb ברובעים 1–3 של מרכז אתונה מינואר 2025, הוארך עד סוף 2026 — מודל השכרה קצרת-טווח במרכז אתונה אינו זמין לרוכש חדש.
  • באזורי גבול (כל הדודקאנס כולל רודוס, איי צפון האגאי ועוד) רוכש שאינו אזרח האיחוד זקוק להיתר מיוחד — עסקה בלעדיו בטלה.
  • השעיית המע"מ על בנייה חדשה פוקעת ב-31.12.2026 — אם לא תוארך, עלות הרכישה של דירה חדשה קופצת.
  • שער החליפין ₪/€ משפיע ישירות על התשואה נטו ועל חבות המס בישראל.
  • אין למשקיע ישראלי משכנתא מבנק ישראלי על נכס בחו"ל — המימון מקומי או משעבוד הדירה בארץ.

לרשימת דגלים אדומים כלליים ומקרים אמיתיים ראו מדריך הגנה מהונאות.

בדקו את התשואה נטו ואת חבות המס על נכס ביוון

מחשבון מס שכירות בחו"ל

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ השקעות, מס או משפטי, ואינו הצעה או שיווק השקעות כמשמעם בחוק. דיראלי אינה מחזיקה מלאי נכסים בחו"ל, אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים. הצעה לציבור להשקעה משותפת בנדל"ן (קרן/פרויקט) עשויה להיחשב הצעת ניירות ערך הטעונה תשקיף — היזהרו מהבטחות "תשואה מובטחת". שיעורי המס, האגרות וספי הוויזה מתעדכנים תכופות ונכונים למועד המצוין ליד כל נתון בלבד. לפני כל עסקה התייעצו עם יועץ מס מוסמך בישראל ועם עורך דין מקומי במדינת היעד.

נדל"ן ביוון

מתעניינים בנדל"ן ביוון?

השאירו פרטים ונחזור אליכם עם מידע. דיראלי אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים בחו"ל.

בשליחת הטופס אני מאשר/ת את מדיניות הפרטיות

טוב לדעת

שאלות נפוצות

האם יש אמנת מס בין ישראל ליוון?
כן. קיימת אמנה למניעת כפל מס בין ישראל ליוון, כך שהמס ששולם בחו"ל ניתן לרוב לזיכוי כנגד החבות בישראל (במסלול המס השולי). עדיין חלה חובת דיווח בישראל.
כמה מס בישראל משלמים על שכירות מנכס ביוון?
תושב ישראל בוחר בין מסלול 15% על ההכנסה ברוטו (בלי זיכוי על מס זר) לבין מסלול מס שולי על הרווח נטו עם זיכוי על המס ששולם ביוון. הבחירה משתנה משנה לשנה — מחשבון מס השכירות מציג את שני המסלולים.
האם אפשר להשכיר דירה באתונה ב-Airbnb?
תלוי איפה ומתי נרשמה. ברובעים 1–3 של מרכז אתונה (פלאקה, קוקאקי, אקסרחיה, פנגרטי ועוד) חל איסור על רישומים חדשים להשכרה קצרת-טווח מאז ינואר 2025, והוא הוארך עד סוף 2026 — נכס שנקנה שם היום לא יקבל רישיון חדש. רישומים קיימים ממשיכים לפעול, ומחוץ לרובעים האלה הרישום עדיין פתוח (בכפוף לתקני בטיחות חדשים מאוקטובר 2025). נכס שנרכש דרך ויזת זהב אסור בהשכרה קצרת-טווח בכלל.
האם קניית דירה ביוון מקנה ויזת זהב?
רק ברכישות גדולות. מאז ספטמבר 2024 הרף באתונה, בסלוניקי ובאיים המבוקשים הוא €800 אלף (ובשאר המדינה €400 אלף), עם דרישת מינימום של 120 מ"ר בנכס אחד. מסלול €250 אלף נותר רק להמרת נכס מסחרי למגורים או לשימור מבנה היסטורי. רכישת השקעה טיפוסית של דירה קטנה באתונה אינה מקנה תושבות — וזה בסדר: רוב הרוכשים הישראלים היום קונים לתשואה, לא לוויזה.
האם ישראלי יכול לקנות נכס בכל מקום ביוון?
כמעט. באזורים המוגדרים "אזורי גבול" — כל איי הדודקאנס כולל רודוס, איי צפון האגאי (לסבוס, חיוס, סאמוס), אזורים בצפון יוון ועוד — רוכש שאינו אזרח האיחוד האירופי צריך היתר מיוחד, ועסקה בלעדיו בטלה. ההיתר ניתן לישראלים באופן שגרתי אך מוסיף זמן. אתונה, סלוניקי, כרתים וקורפו אינן מוגבלות.
מה קורה עם המע"מ על דירה חדשה ביוון?
המע"מ על בנייה חדשה (24%) מושעה — ההשעיה הוארכה בנובמבר 2025 עד סוף 2026, כך שרכישת דירה חדשה מחויבת בינתיים רק במס הרכישה הרגיל, כמו יד שנייה. אם ההשעיה לא תוארך שוב, עלות הרכישה של דירה חדשה תקפוץ משמעותית — נקודה ששווה לוודא מול עורך הדין לפני חתימה על עסקת פריסייל שתושלם אחרי המועד.