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Immobilier à Athènes

Convention fiscale avec Israël : ouiToutes les données sur Grèce →

Les données de cette page ont été vérifiées le 9/8/2026

Athènes est la ville où les Israéliens forment le premier groupe d’acheteurs étrangers, et l’opération israélienne type y est bien définie : un studio ou un petit logement de 35 à 55 m² dans les quartiers en renouvellement du centre, dans une fourchette de 100 000 € à 200 000 €, le plus souvent rénové et déjà occupé. Environ la moitié des transactions israéliennes en Grèce se situent exactement dans cette fourchette.

Mais la carte d’Athènes en 2026 est d’abord une carte réglementaire : dans les 1er, 2e et 3e arrondissements municipaux, tout le centre touristique, de Plaka à Pangrati, il est interdit d’inscrire de nouveaux biens sur Airbnb au moins jusqu’à fin 2026, et il existe une règle que presque aucun commercialisateur hébréophone ne mentionne : le numéro d’inscription d’un bien existant est supprimé lors de la vente. Qui « achète un Airbnb en activité » à Koukaki achète un appartement dont la licence meurt le jour du transfert. L’investissement touristique s’est déplacé en conséquence vers les quartiers hors interdiction, Kypseli, Patissia, Ampelokipi, qui sont de toute façon le territoire d’achat israélien.

L’ancrage fiable des prix est l’indice de la Banque de Grèce ; tous les prix de quartier ci-dessous sont des prix affichés issus de portails et d’agences, signalés comme tels. Et voici un exercice à faire avant toute opération « rénové et loué » : comparer le prix de l’appartement rénové au prix du parc non rénové dans le même quartier, augmenté d’un coût de travaux réaliste. L’écart est la marge du rénovateur, prise sur votre potentiel de valorisation.

Les chiffres

Chaque ligne avec sa source et sa date. Les données de portails et d’agences sont signalées comme telles ; les données non vérifiées ne sont pas affichées.

Demande israéliennePremier groupe d’acheteurs étrangers en Attique (2025) ; ~47 % des transactions entre 100 000 € et 200 000 €Étude RE/MAX Grèce / données de la Banque de Grèce, telles que rapportées · à jour au 2026-01
L’indice des prix officielAppartements à Athènes : +6,5 % en moyenne en 2025 (4e trimestre : +5,9 % sur un an)Bank of Greece, indice des prix des logements (mis à jour dans la publication du 1er trimestre 2026) · à jour au 2026-06
Coût de rénovation du parc anciende 600 € à 1 000 € le m² (rénovation complète)Entreprises de rénovation athéniennes (données de marché) · à jour au 2025
Taxe foncière annuelle (ENFIA) pour un petit logementde ~150 € à 400 € par an pour un logement de 50 à 80 m² dans les secteurs intermédiaires (estimation)Barème officiel, estimations de conseils · à jour au 2025

L’évolution des prix à Athènes : l’indice officiel

La variation annuelle selon le seul indice officiel, jamais des prix affichés. Une année pour laquelle l’indice n’a publié aucune donnée n’apparaît tout simplement pas.

AnnéeVariation annuelleSource
2022+13,0 %Bank of Greece, indice des prix des logements, Athènes (moyenne annuelle) · à jour au 2023-03
2023+13,7 %Bank of Greece, indice des prix des logements, Athènes (moyenne annuelle) · à jour au 2024-03
2024+8,4 %Bank of Greece, indice des prix des logements, Athènes (mis à jour dans la publication du 1er trimestre 2025) · à jour au 2025-06
2025+6,5 % (1er trimestre 2026 : +5,2 % sur un an, un ralentissement)Bank of Greece, indice des prix des logements, Athènes (publication du 1er trimestre 2026) · à jour au 2026-06

Les quartiers de Athènes

Quartier ou secteurPrix (affichés)Profil d’investissement
Kypseli, Patissia et Sepolia1 500 à 3 000 €/m²Trésorerie · Airbnb autorisé · Rénovation
Pangrati et Mets~2 900 €/m²Valeur · Longue durée uniquement
Le centre2 200 à 3 300 €/m²Longue durée · Loyers en hausse
Ampelokipi~2 900 €/m²Trésorerie · Airbnb autorisé · Métro
Le Pirée~2 580 €/m²Croissance · Renouvellement du port
Glyfada et la riviera5 200 à 10 000 €/m²Luxe · Relocation
Kallithea, Nea Smyrni et Moschato2 760 à 4 500 €/m²Valeur · Hors interdiction

Kypseli, Patissia et Sepolia : la ceinture d’entrée

Le territoire israélien par excellence : des quartiers de polykatoikia (immeubles collectifs) denses au nord du centre, en plein renouvellement, où des immeubles restés vides une décennie se vendent, se rénovent et se louent. Tous se situent hors de la zone d’interdiction Airbnb (les 4e, 5e et 6e arrondissements municipaux), ce qui en a fait la destination de repli de l’investissement touristique du centre : un avantage réel, et aussi un risque, puisque la presse grecque les désigne déjà comme les prochaines candidates à l’extension du gel.

Le fond du sujet économique : le parc non rénové se vend ici avec un écart considérable par rapport au produit « fini » commercialisé auprès des Israéliens. Quand on ajoute au prix d’achat non rénové une rénovation complète au prix du marché, on obtient un chiffre nettement inférieur au prix du bien retapé, et la différence est le profit de l’agent rénovateur.

Prix affichés : Non rénové à partir de ~1 500 € à 1 900 € le m² ; produit rénové vendu autour de ~3 000 €Spitogatos / agrégats de portails (prix affichés) · à jour au 2026Rendement annoncé à Kypseli : ~5,5 % à 7 % brut selon la source ; un seul point de données complet : 7,1 % brut, soit 4,8 % netAgrégats d’agences (non vérifié, fourchette large) · à jour au 2026

Pangrati et Mets

Les quartiers recherchés à l’est du centre, près du jardin national et du stade panathénaïque, cafés bohèmes et forte demande de jeunes actifs. Ils sont cités dans la presse comme une destination israélienne privilégiée, mais attention : tous deux se trouvent dans la zone d’interdiction (2e arrondissement), de sorte qu’un nouvel acquéreur bâtit ici sur la seule location longue durée.

Prix affichés à Pangrati : ~2 900 € le m²Agrégats d’agences (prix affichés) · à jour au 2026

Le centre : Exarcheia, Metaxourgeio, Gazi et Koukaki

Le centre de la ville, entièrement dans la zone d’interdiction. La donnée intéressante pour un investisseur de long terme : dans le secteur Gazi et Metaxourgeio, les loyers montent plus vite que les prix, signe d’un marché qui passe de la location touristique à la location urbaine. Koukaki, capitale de l’Airbnb du flanc de l’Acropole, est le cas d’école du piège de la licence : une inscription existante est supprimée à la vente, de sorte que le modèle touristique ne se transmet pas à l’acquéreur.

À Exarcheia s’ajoute une réalité physique : une station de la ligne 4 du métro se construit sur la place elle-même, soit des années de travaux (et d’oppositions) avant la contrepartie.

Prix affichés : Metaxourgeio ~2 234 € ; Gazi ~3 261 € ; Koukaki ~2 950 € le m²Indomio (prix affichés) · à jour au 2025-10Loyers dans le secteur Gazi et Metaxourgeio : ~11,1 € le m² par mois, +12,8 % sur un an, plus vite que les prixIndomio (données d’annonces) · à jour au 2025-06

Ampelokipi

Le carrefour le mieux connecté d’Athènes : la ligne 3 du métro en service, une future correspondance avec la ligne 4, la proximité des tours de bureaux et des hôpitaux. Hors zone d’interdiction, et l’une des destinations documentées de la migration de l’investissement touristique depuis le centre. Un marché locatif profond de salariés et de médecins, à des prix raisonnables au regard de l’emplacement.

Prix affichés : ~2 900 € le m² en moyenne (+6,9 % sur un an)Indomio (prix affichés) · à jour au 2025-06

Le Pirée

La ville portuaire devenue l’histoire de croissance de l’Attique : le prolongement de la ligne 3 du métro fonctionne depuis octobre 2022 (du port à l’aéroport en environ 55 minutes), la tour du Pirée a été rénovée, et le renouvellement du port et du front de mer se poursuit vers la fin de la décennie. Les affirmations d’agents sur des dizaines de pour cent de hausse cumulée ne sont pas vérifiables face à un indice officiel, mais même les prix affichés les plus prudents décrivent un marché qui court. Le produit visa doré par conversion de local commercial (250 000 €) y est activement commercialisé.

Prix affichés : ~2 580 € le m² en moyenneAgrégats de portails (prix affichés) · à jour au 2025-10

Glyfada et la riviera

La côte sud, la scène israélienne la plus visible d’Athènes, et le chantier géant d’Elliniko à son apogée : la tour Riviera de 50 étages approche de son achèvement et les premières parties du parc ouvrent fin 2026. Mais les prix intègrent déjà l’histoire : la croissance annuelle à Glyfada est inférieure à la moyenne de la ville, et le seuil d’entrée la place au-dessus du ticket israélien médian. Une destination de relocation et de préservation de capital, pas l’opération de rendement classique.

Prix affichés à Glyfada : ~5 220 € le m² (+3,3 % sur un an, sous la moyenne de la ville) ; la tour Riviera se vend autour de 14 000 €Indomio / communications de Lamda (prix affichés) · à jour au 2025-12

Kallithea, Nea Smyrni et Moschato : la ceinture intermédiaire

La bande située entre le centre et la riviera, sur les axes du tramway et de la ligne 1 : Kallithea jouxte le centre culturel Stavros Niarchos, Nea Smyrni est un quartier établi et recherché, et Moschato est le choix de valeur du trio. Hors de la commune d’Athènes, donc hors de son interdiction Airbnb. Une note de données : les séries de prix du secteur se contredisent (produit neuf en bord de mer contre moyenne de toutes les annonces), et les fourchettes ci-dessous le reflètent.

Prix affichés : Kallithea de ~2 760 € à 4 270 € ; Nea Smyrni de ~3 300 € à 4 520 € (les séries divergent)Indomio face à To Vima (prix affichés, fourchette entre séries) · à jour au 2026-06

Ce que l’on achète à Athènes, par budget

~100 000 €

Un studio ou un petit logement à rénover à Kypseli, Patissia ou Sepolia : le point d’entrée du marché, avec la rénovation (et son budget) en plus.

~180 000 €

Un studio rénové et occupé à Kypseli ou à Ampelokipi, ou un logement à rénover à Pangrati : le centre de la fourchette où achètent la plupart des Israéliens.

400 000 € et plus

Un 2 ou 3 pièces à Pangrati ou dans la ceinture intermédiaire, et à ce niveau on commence aussi à regarder les faubourgs côtiers et Glyfada.

Des ordres de grandeur pour se repérer, établis sur les prix affichés et datés de cette page. Ce n’est pas une offre de prix.

Le marché locatif à Athènes

Le régime par défaut d’Athènes en 2026 est la location longue durée : la zone d’interdiction couvre tout le centre, les biens acquis au titre du visa doré sont interdits à la location courte durée dans tout le pays, et des milliers de logements reconvertis depuis le tourisme sont revenus sur le marché locatif ordinaire. La demande urbaine est forte, les loyers du centre montent plus vite que les prix, et le locataire athénien type de l’investisseur étranger est un jeune actif ou un étudiant.

Parlons rendement honnêtement : les titres (« 6 % à 7 % ») sont du brut dans un cas favorable. Le seul point de données complet que nous ayons trouvé, un studio à Kypseli, affiche 7,1 % brut qui deviennent 4,8 % net après charges, et avant l’impôt grec et israélien. L’impôt grec sur les loyers est progressif (les tranches figurent sur la page Grèce), l’ENFIA est annuel, et un immeuble de type polykatoikia n’a pas de syndic professionnel : un propriétaire à distance a besoin d’un gestionnaire local.

Le point honnête sur le rendement : Studio à Kypseli : 7,1 % brut, soit 4,8 % net (avant impôts)buygreece (données d’agence, le seul point complet publié) · à jour au 2026-05

Sur les loyers perçus à Athènes, l’impôt est dû en Grèce et en Israël : le régime de 15 % sur le revenu brut, ou le barème progressif sur le bénéfice net. Calculez les deux régimes dans le simulateur → Le détail complet de la fiscalité et du processus d’achat se trouve sur la page Grèce.

Une opération type : Studio rénové à Kypseli (environ 50 m²)

Une illustration chiffrée, rien de plus, bâtie sur les données datées de cette page (Le point de données complet publié (buygreece) et les prix affichés de cette page · à jour au 2026-05), à travers les deux régimes d’imposition israéliens, côte à côte.

Le bien et le revenu

Prix d’achat
150 000 €
Loyer annuel brut
6 720 €
Rendement brut
4,5 %
Charges d’exploitation (hypothèse : 20 % du loyer)
1 344 €
Impôt dans le pays de destination
1 008 €

Les deux régimes israéliens (en shekels, taux de conversion illustratif 4)

Régime de 15 %Barème progressif (31 %)
Impôt en Israël4 032 ₪2 634 ₪
Revenu net annuel (tout compris)13 440 ₪14 838 ₪
Rendement net2,2 %2,5 %
Ouvrir ce scénario dans le simulateur et modifier chaque chiffre →

Hypothèses : un taux de conversion purement illustratif (modifiable dans le simulateur), un taux marginal de 31 % par défaut, sans surtaxe sur les hauts revenus et sans amortissement. Il ne s’agit ni d’une prévision ni d’un conseil.

La liste de contrôle avant d’acheter à Athènes

  • ✓Une attestation d’ingénieur sur la conformité du bâti au permis : balcons fermés et conversions de toiture ou de sous-sol doivent être régularisés avant le transfert.
  • ✓Vérifier l’arrondissement au regard d’Airbnb : dans les arrondissements 1 à 3 il n’y a pas de nouvelle inscription, et une inscription existante disparaît à la vente. Ne payez pas pour un modèle touristique qui ne vous sera pas transmis.
  • ✓Comparer le prix d’un bien « rénové et loué » au parc non rénové augmenté du coût des travaux (600 € à 1 000 € le m²), pour ne pas payer la marge du retapage.
  • ✓Extrait du cadastre et recherche de charges par un avocat indépendant, pas celui de l’agent.
  • ✓Examen de l’immeuble (polykatoikia) : syndic, dettes des occupants, ascenseur, et désignation d’un gestionnaire local si vous êtes à distance.
  • ✓Budgéter l’ENFIA annuel et les tranches d’impôt sur les loyers dans le calcul du net.

Risques et points de vigilance : Athènes

  • Le piège de la licence : dans les 1er, 2e et 3e arrondissements, le numéro d’inscription Airbnb est supprimé à la vente du bien, de sorte qu’« acheter un Airbnb en activité » revient à acheter une licence morte. Presque aucune publication en hébreu ne le mentionne.
  • La marge du retapage : un produit « rénové et loué » se vend près du double du parc non rénové du même quartier, alors qu’une rénovation coûte de 600 € à 1 000 € le m². Faites le calcul avant de le payer à quelqu’un d’autre.
  • Risque d’extension : Kypseli, Patissia et Ampelokipi, les destinations vers lesquelles l’investissement touristique s’est replié, sont déjà désignées dans la presse comme les prochaines candidates au gel.
  • La ligne 4 du métro n’ouvre « bientôt » que dans les présentations : le report est déjà officiel, de l’échéance contractuelle de 2029 à septembre 2032 au plus tôt, les entreprises demandant 2034. D’ici là, ce sont des chantiers.
  • Les irrégularités de construction dans le parc ancien (balcons fermés, conversions de toiture et de sous-sol) doivent être régularisées avant le transfert : une attestation d’ingénieur fait partie de toute transaction.
  • La gestion d’une polykatoikia : il n’y a pas de syndic professionnel, et les décisions de l’immeuble exigent l’accord des occupants, ce qui se bloque dans des immeubles vieillissants. Un propriétaire israélien à distance a besoin d’un gestionnaire local.

Pour une liste de signaux d’alerte généraux, voyez le guide de protection contre les fraudes.

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Les informations de cette page sont d’ordre général et ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique, ni une offre ou une commercialisation d’investissements au sens de la loi. Diraly ne détient aucun stock de biens à l’étranger, n’est pas intermédiaire et ne commercialise pas de biens. Une offre au public d’investissement collectif dans l’immobilier (fonds ou programme) peut être qualifiée d’offre de valeurs mobilières soumise à prospectus : méfiez-vous des promesses de « rendement garanti ». Les taux d’imposition, les frais et les seuils de visa sont mis à jour fréquemment et ne valent qu’à la date indiquée à côté de chaque donnée. Avant toute transaction, consultez un conseiller fiscal agréé en Israël et un avocat local dans le pays de destination.

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Bon à savoir

Questions fréquentes

Où peut-on encore ouvrir un nouvel Airbnb à Athènes ?
En dehors des 1er, 2e et 3e arrondissements municipaux, c’est-à-dire pas à Plaka, Koukaki, Exarcheia, Kolonaki, Pangrati, Mets, Metaxourgeio ni Gazi, où aucune nouvelle inscription n’est possible au moins jusqu’à fin 2026. Kypseli, Patissia, Sepolia et Ampelokipi restent ouverts (sous réserve des normes de sécurité nationales entrées en vigueur en 10/2025), et c’est précisément pour cela que l’investissement touristique y a migré, mais ce sont aussi les candidates désignées à l’extension du gel. Deux règles à retenir dans tous les cas : une inscription existante dans les arrondissements 1 à 3 est supprimée à la vente, et un bien acquis via le visa doré est interdit à la location courte durée dans tout le pays.
Combien gagne-t-on réellement sur un appartement d’investissement à Kypseli ?
Moins que dans les publicités. Le seul point complet publié, un studio à 95 000 € loué 560 € par mois, affiche 7,1 % brut qui deviennent 4,8 % net après charges, et cela avant l’impôt grec progressif sur les loyers et l’impôt israélien. Et par-dessus tout se pose la question du prix d’entrée : le produit rénové commercialisé auprès des Israéliens se paie presque le double du parc non rénové, alors qu’une rénovation complète coûte de 600 € à 1 000 € le m². Qui est capable de piloter une rénovation sur place achète le même appartement nettement moins cher.
Le nouveau métro d’Athènes va-t-il changer la carte des prix ?
Probablement, mais pas demain, et le report est déjà officiel. La ligne 4 passera exactement par les quartiers d’achat israéliens (Kypseli, Exarcheia, Ampelokipi, Ilisia) et le tunnel principal est creusé presque en totalité, mais l’échéance a glissé de 2029, contractuellement prévue, à septembre 2032 au plus tôt, et les entreprises demandent des prolongations jusqu’en 2034. Tout « les prix vont bondir bientôt » est une spéculation d’agents. La meilleure preuve de l’effet métro est Thessalonique, où l’indice officiel court depuis l’ouverture en 2024 ; et à Athènes même, le prolongement du Pirée fonctionne depuis 2022 et ce quartier est bien en tête de la croissance.
Combien coûte la gestion d’un appartement à Athènes quand on vit en Israël ?
En location longue durée, une société de gestion prélève en général de 8 % à 12 % du loyer mensuel (et le plus souvent aussi des honoraires de recherche de locataire, d’un demi-mois à un mois de loyer) ; en gestion Airbnb complète, de 20 % à 28 % de la recette brute. Ce sont des données de marché des sociétés de gestion, pas un tarif réglementé, et il faut donc comparer les offres. Ce chiffre doit entrer dans le calcul dès le départ : c’est l’écart entre le brut de la publicité et le net sur le compte en banque, et dans un immeuble polykatoikia sans syndic professionnel, un gestionnaire local n’est pas un luxe mais une condition d’exploitation à distance.
Qu’est-ce que l’ENFIA et combien paie-t-on pour un petit appartement ?
C’est la taxe foncière annuelle grecque, calculée d’après la surface du logement à un tarif d’environ 2 € à 16,2 € le m² selon la zone de valeur, avec des coefficients d’âge du bâtiment, d’étage et de façade. Pour un logement de 50 à 80 m² dans les secteurs intermédiaires d’Athènes, cela représente un ordre de grandeur de 150 € à 400 € par an. Deux évolutions à connaître : depuis 2025, un bien couvert par une assurance séisme et catastrophes naturelles bénéficie d’un abattement de 20 % sur la taxe, et les valeurs de calcul (dites objectives) sont gelées jusqu’en 2027, de sorte que la taxe ne suivra pas la hausse des prix de marché entre-temps.