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Fiscalité de l’immobilier en Grèce

Convention fiscale avec Israël : ouiToutes les données sur la Grèce →

Les données de cette page ont été vérifiées le 8/8/2026

La Grèce offre à l’investisseur israélien une situation fiscale relativement confortable du côté de l’acquisition, et progressive, donc croissante, du côté locatif. Cette page détaille les trois couches d’imposition qui pèsent sur un bien en Grèce pour un résident israélien : la taxe d’acquisition grecque, l’impôt grec sur les loyers selon le barème issu de la réforme de 2026, et l’impôt israélien, où la convention fiscale entre les deux pays (en vigueur depuis les années 1990) organise le crédit d’impôt.

Deux points réglementaires modifient le calcul dans les années qui viennent et méritent d’être connus à l’avance : la suspension de la TVA sur la construction neuve, qui expire fin 2026 si elle n’est pas prolongée, et la réforme du barème locatif entrée en vigueur en 2026, qui a ajouté une tranche au milieu de l’échelle.

L’impôt à l’achat

À l’achat dans l’ancien, qui représente l’essentiel des acquisitions israéliennes en Grèce, une taxe d’acquisition à taux fixe et faible est due sur le prix. La construction neuve est en principe soumise à la TVA pleine, mais la suspension en vigueur (prolongée jusqu’à fin 2026) aligne en pratique son coût sur celui de l’ancien. Qui signe une vente en l’état futur d’achèvement qui se dénouera après cette échéance doit faire préciser avec son avocat qui supportera la TVA si la suspension n’était pas prolongée.

Au-delà de la taxe elle-même, il faut budgéter les honoraires de notaire (obligatoire par la loi en Grèce), l’avocat, les frais d’inscription au cadastre et la commission d’agence : ensemble, quelques points de pourcentage supplémentaires du prix.

Taxe d’acquisition (ancien)3,09 % (TVA de 24 % sur la construction neuve, suspendue jusqu’au 31/12/2026, loi 5246/2025)Grekodom tax guide / KPMG TaxNewsFlash · à jour au 2025-11

L’impôt sur le revenu locatif en Grèce

Le revenu locatif est imposé en Grèce par tranches sur le revenu brut ; le barème complet figure dans le tableau ci-dessous, directement issu de la réforme de 2026. Conséquence pratique : plus le revenu annuel tiré du bien est élevé, plus le taux marginal grec grimpe vite, et plus le régime israélien au barème progressif (avec crédit au titre de l’impôt grec en vertu de la convention) devient intéressant face au régime forfaitaire de 15 % sur le brut.

Un bien mis en location courte durée est soumis à des règles supplémentaires, dont l’interdiction des nouvelles inscriptions dans le centre d’Athènes, et cette qualification a aussi un effet fiscal. Les détails figurent sur la page Grèce.

Impôt sur le revenu locatif (non-résident)15 % / 25 % / 35 % / 45 % par tranches (réforme 2026)Loi grecque 5246/2025, telle que rapportée (premiumecoplatform / athens-times) · à jour au 2026-01
Revenu annuel (EUR)Taux marginal
de 0 à 12 00015 %
de 12 000 à 24 00025 %
de 24 000 à 35 00035 %
Au-delà de 35 00045 %

L’impôt israélien, la couche qui s’applique toujours

Un résident israélien est imposé sur ses revenus mondiaux : sur un loyer perçu en Grèce, il choisit donc chaque année entre deux régimes :

  • Le régime de 15 % : un impôt fixe sur le revenu brut ; seul l’amortissement est déductible et il n’y a aucun crédit au titre de l’impôt payé en Grèce.
  • Le régime au barème progressif : des tranches (jusqu’à 47 %) sur le bénéfice net, avec crédit au titre de l’impôt payé en Grèce en vertu de la convention.

À la revente : un impôt sur la plus-value de 25 % sur le gain réel, avec une déclaration au fisc israélien dans les 30 jours. Le guide complet de la fiscalité israélienne →

Calculez les deux régimes sur un bien en Grèce dans le simulateur d’impôt sur les loyers →

Les informations de cette page sont d’ordre général et ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique, ni une offre ou une commercialisation d’investissements au sens de la loi. Diraly ne détient aucun stock de biens à l’étranger, n’est pas intermédiaire et ne commercialise pas de biens. Une offre au public d’investissement collectif dans l’immobilier (fonds ou programme) peut être qualifiée d’offre de valeurs mobilières soumise à prospectus : méfiez-vous des promesses de « rendement garanti ». Les taux d’imposition, les frais et les seuils de visa sont mis à jour fréquemment et ne valent qu’à la date indiquée à côté de chaque donnée. Avant toute transaction, consultez un conseiller fiscal agréé en Israël et un avocat local dans le pays de destination.

Fiscalité en Grèce

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Bon à savoir

Questions fréquentes

Comment fonctionnent les tranches d’imposition des loyers en Grèce ?
L’impôt est calculé par tranches sur le revenu brut : chaque euro de revenu est imposé selon la tranche dans laquelle il tombe, et le barème complet figure dans le tableau de cette page. La réforme de 2026 (loi 5246/2025) a ajouté une tranche intermédiaire, de sorte que les revenus moyens sont aujourd’hui imposés plus modérément qu’auparavant, tandis que les tranches hautes sont restées élevées.
Qu’en est-il de la TVA sur un logement neuf en Grèce ?
La TVA sur la construction neuve est suspendue : la suspension a été prolongée fin 2025 jusqu’à fin 2026, de sorte qu’un logement neuf n’est pour l’instant soumis qu’à la taxe d’acquisition ordinaire. Si elle n’était pas prolongée à nouveau, le coût d’acquisition d’un logement neuf augmenterait sensiblement, un point critique pour les ventes sur plan qui se dénouent après cette échéance.
Quel impôt paie-t-on en Israël sur un loyer perçu en Grèce ?
Un résident israélien choisit entre le régime forfaitaire de 15 % sur le revenu brut (sans crédit au titre de l’impôt payé en Grèce) et le régime au barème progressif sur le bénéfice net avec crédit. Le choix se fait chaque année et dépend du niveau d’imposition en Grèce et du montant des charges : le simulateur présente les deux régimes côte à côte.
Quel impôt paie-t-on en Israël lors de la vente d’un bien en Grèce ?
Un impôt sur la plus-value de 25 % sur le gain réel (corrigé de l’inflation), avec crédit au titre de l’impôt payé à l’étranger dans la limite de la charge israélienne. La vente doit être déclarée au fisc israélien dans les 30 jours.