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Immobilier aux États-Unis pour les Israéliens

Convention fiscale avec Israël : oui

Les données de cette page ont été vérifiées le 8/8/2026

En 2025, Israël est entré pour la première fois dans le top dix des pays d’origine des acheteurs étrangers de logements aux États-Unis, selon l’enquête de l’association américaine des agents immobiliers (NAR), et la Floride est, comme depuis quinze ans, la destination numéro un des acheteurs étrangers. L’argent israélien circule par deux canaux très différents : des achats communautaires et familiaux en Floride et sur la côte est, et la commercialisation de biens de rendement bon marché dans le Midwest et dans le sud. Deux univers aux profils de risque opposés.

C’est le second canal qui exige de la prudence. La vague dite « turnkey », des appartements bon marché à Cleveland, Cincinnati, Memphis et ailleurs, gérés à distance par ceux-là mêmes qui les ont vendus, a débouché ces dernières années sur des mises en accusation fédérales : les fondateurs de Vision & Beyond, à Herzliya, ont été accusés en 2025 d’une fraude de plus de 50 millions de dollars après que des investisseurs israéliens ont découvert que les appartements qu’ils avaient payés avaient été hypothéqués et vendus dans leur dos. Cela ne veut pas dire qu’il ne faut pas acheter aux États-Unis, cela veut dire qu’il ne faut pas acheter sans vérification indépendante.

Les États-Unis sont aussi la destination à la structure fiscale la plus complexe : deux couches d’imposition (fédérale et parfois étatique), un choix entre la retenue à la source sur le brut et une imposition sur le net, la retenue FIRPTA à la revente, et un piège de droits de succession que presque aucun commercialisateur ne mentionne. Les détails, avec leurs sources, sont ci-dessous.

Les chiffres

Chaque ligne avec sa source et sa date. Les données non vérifiées, ou sur lesquelles les sources divergent, ne sont pas affichées ici.

Demande israélienneIsraël est entré dans le top dix des pays d’origine des acheteurs étrangers de logements aux États-Unis (4/2024 à 3/2025) ; la Floride est la destination numéro 1 des acheteurs étrangersNAR, profil des transactions internationales 2025 · à jour au 2025-07
Impôt sur les loyers (non-résident)Par défaut : retenue à la source de 30 % sur le brut, ou option « net » (W-8ECI) avec imposition au barème et déclaration annuelleIRS, Nonresident aliens & real property · à jour au 2025

Comment les États-Unis se compare aux autres destinations ? Le tableau complet →

Où acheter aux États-Unis

Floride : Miami, Aventura et la côte

La grande communauté israélo-juive d’Aventura, de Sunny Isles et de Hollywood fait du sud de la Floride la destination « communautaire » par excellence : un bien où l’on peut aussi habiter, près de la famille et d’une communauté. La Floride domine largement les achats étrangers aux États-Unis, et l’agglomération de Miami est le marché le plus international du pays.

L’autre versant : les coûts de détention en Floride ont bondi. L’assurance habitation y est devenue la plus chère des États-Unis à la suite des saisons d’ouragans, et les copropriétés anciennes supportent de lourdes cotisations de renforcement structurel depuis la catastrophe de Surfside. Deux postes qui rognent le rendement et les prix de revente.

Part de la Floride dans les achats étrangers aux États-Unis : 21 %, destination numéro 1 des acheteurs étrangersNAR, profil des transactions internationales 2025 · à jour au 2025-07Assurance habitation moyenne en Floride : ~8 300 $ par an (environ 2,8 fois la moyenne nationale)Insurify, rapport assurance Floride · à jour au 2025

Le guide complet : immobilier à Miami (sud de la Floride) →

New York et le New Jersey

Le marché historique des capitaux israéliens : des communautés établies, un immobilier cher, et un investissement dont l’objectif est la préservation de la valeur et un ancrage américain plus qu’un rendement courant. Un marché qui exige des fonds importants et supporte une fiscalité locale élevée, mais avec une profondeur et une liquidité que les marchés de rendement n’ont pas.

Les marchés de rendement : Cleveland, Cincinnati, Atlanta, Memphis

C’est la « ceinture de commercialisation » des investissements bon marché destinés aux Israéliens : des maisons et des appartements à des prix qui semblent impossibles, avec des promesses de rendement à deux chiffres et des loyers subventionnés (Section 8). L’économie réelle de ces opérations dépend entièrement d’une gestion locale fiable, et la distance est précisément le point de rupture démontré : dans les affaires ayant abouti à des mises en accusation, des baux, des expertises et des documents bancaires falsifiés ont été présentés aux investisseurs.

Les règles d’or pour qui s’y engage malgré tout : une propriété inscrite à votre nom (ou à celui d’une LLC que vous contrôlez) et non à celui du commercialisateur ; une société de gestion sans lien avec le vendeur ; une inspection technique indépendante ; et une vérification directe du titre de propriété et des charges auprès du registre du comté, entièrement accessible en ligne dans la plupart des États.

Texas

Houston, Dallas et San Antonio attirent des capitaux israéliens institutionnels comme particuliers : une forte croissance démographique, pas d’impôt sur le revenu au niveau de l’État, et un marché de la construction souple. En regard : une taxe foncière locale relativement élevée et une assurance qui y renchérit aussi. Un marché adapté à l’investisseur qui comprend que le rendement se mesure après tous les coûts locaux.

Fiscalité : les deux faces de la médaille

Un résident israélien est imposé sur ses revenus mondiaux. Sur un bien aux États-Unis, l’impôt est donc dû dans le pays de destination et en Israël, et en Israël on choisit entre deux régimes :

  • Le régime de 15 % : un impôt fixe sur le revenu brut. Seul l’amortissement est déductible, et il n’y a aucun crédit au titre de l’impôt payé aux États-Unis.
  • Le régime au barème progressif : un impôt par tranches sur le bénéfice net (après déduction des charges), avec crédit au titre de l’impôt payé aux États-Unis.

Comme une convention fiscale lie Israël et les États-Unis, le crédit du régime au barème s’applique en général intégralement. Le choix entre les deux régimes change d’une année sur l’autre et dépend du niveau d’imposition dans le pays de destination et du montant des charges. Calculez les deux régimes dans le simulateur d’impôt sur les loyers →

Pour une explication complète des deux régimes, de l’impôt sur la plus-value à la revente et des obligations déclaratives auprès du fisc israélien, voyez le guide de la fiscalité de l’immobilier à l’étranger.

Le processus d’achat aux États-Unis

  1. 1Décidez de la structure de détention : la plupart des investisseurs étrangers créent une LLC locale (séparation des responsabilités juridiques) ; au coût de constitution s’ajoutent des frais annuels et des obligations déclaratives propres à la détention étrangère.
  2. 2Obtenez un ITIN, le numéro d’identification fiscale américain, en vue de la première déclaration.
  3. 3La clôture est conduite par une société de Title : vérification de la chaîne de propriété, assurance titre et transfert des fonds sous séquestre. Assurez-vous que le titre de propriété est inscrit à votre nom ou à celui de votre LLC au registre du comté.
  4. 4Choisissez le régime fiscal du loyer : par défaut, une retenue à la source de 30 % sur le brut, mais il est presque toujours utile d’envisager l’option « net » (formulaire W-8ECI), une imposition au barème sur le bénéfice réel, en contrepartie du dépôt d’une déclaration annuelle (1040-NR) et parfois d’une déclaration étatique.
  5. 5Désignez une société de gestion locale et souscrivez une assurance adaptée : en Floride, c’est un poste de coût substantiel à chiffrer à l’avance.

Le financement pour non-résidents existe (prêts Foreign National / DSCR adossés aux flux du bien, sans historique de crédit américain), en général avec un apport personnel de 25 % à 35 % et à un taux supérieur à celui des prêts ordinaires. À la revente, rappelez-vous la retenue FIRPTA de 15 % du prix de vente brut, régularisée ensuite avec l’impôt réellement dû lors de la déclaration.

Risques et points de vigilance : États-Unis

  • FIRPTA : retenue à la source de 15 % du prix de vente brut lors de la cession (régularisée avec l’impôt réellement dû lors de la déclaration).
  • Le piège des droits de succession : un abattement de 60 000 $ seulement pour un étranger détenant un bien américain en direct (contre plusieurs millions de dollars pour un Américain), et la convention fiscale avec Israël ne couvre pas les droits de succession. Un point rarement révélé par les commercialisateurs.
  • La vague « turnkey » destinée aux Israéliens a débouché sur des mises en accusation : les fondateurs de Vision & Beyond ont été accusés au niveau fédéral (2025) d’une fraude bancaire de plus de 50 M$ après que des investisseurs israéliens ont découvert que les appartements de Cincinnati qu’ils avaient payés ne leur appartenaient plus.
  • Assurance habitation en Floride : une prime moyenne d’environ 8 300 $ par an (2025), soit environ 2,8 fois la moyenne nationale, qui érode le rendement et les prix de revente.
  • La gestion à distance par le commercialisateur est le point de rupture documenté : dans les affaires de fraude, des baux et des documents falsifiés ont été présentés aux investisseurs.

Pour une liste de signaux d’alerte généraux et des affaires réelles, voyez le guide de protection contre les fraudes.

Vérifiez le rendement net et la charge fiscale d’un bien aux États-Unis

Simulateur d’impôt sur les loyers à l’étranger

Les informations de cette page sont d’ordre général et ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique, ni une offre ou une commercialisation d’investissements au sens de la loi. Diraly ne détient aucun stock de biens à l’étranger, n’est pas intermédiaire et ne commercialise pas de biens. Une offre au public d’investissement collectif dans l’immobilier (fonds ou programme) peut être qualifiée d’offre de valeurs mobilières soumise à prospectus : méfiez-vous des promesses de « rendement garanti ». Les taux d’imposition, les frais et les seuils de visa sont mis à jour fréquemment et ne valent qu’à la date indiquée à côté de chaque donnée. Avant toute transaction, consultez un conseiller fiscal agréé en Israël et un avocat local dans le pays de destination.

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Bon à savoir

Questions fréquentes

Existe-t-il une convention fiscale entre Israël et les États-Unis ?
Oui. Une convention de non-double imposition lie Israël et les États-Unis, de sorte que l’impôt payé à l’étranger ouvre en général droit à un crédit sur la charge israélienne (dans le régime au barème progressif). L’obligation déclarative en Israël demeure.
Quel impôt paie-t-on en Israël sur un loyer perçu aux États-Unis ?
Un résident israélien choisit entre le régime forfaitaire de 15 % sur le revenu brut (sans crédit au titre de l’impôt étranger) et le régime au barème progressif sur le bénéfice net, avec crédit au titre de l’impôt payé aux États-Unis. Le choix change d’une année sur l’autre : le simulateur d’impôt sur les loyers présente les deux régimes.
Quel impôt paie-t-on sur un loyer perçu aux États-Unis ?
Deux couches. Aux États-Unis : soit une retenue à la source de 30 % sur le brut (le régime par défaut pour un non-résident), soit, sur option W-8ECI, une imposition au barème sur le bénéfice net assortie d’une déclaration annuelle, et parfois d’un impôt étatique (il n’y en a pas en Floride ni au Texas). En Israël : le régime forfaitaire de 15 % sur le brut sans crédit, ou le barème progressif sur le net avec crédit d’impôt américain au titre de la convention. C’est exactement ce double choix, régime américain et régime israélien, que notre simulateur d’impôt sur les loyers présente côte à côte.
Qu’est-ce que le piège des droits de succession américains ?
Un non-résident détenant directement un bien immobilier américain ne bénéficie que d’un abattement successoral de 60 000 $, contre plusieurs millions de dollars pour un Américain, et le surplus est exposé à un impôt pouvant atteindre 40 % en cas de décès. La convention fiscale entre Israël et les États-Unis ne porte que sur l’impôt sur le revenu et ne couvre pas les droits de succession. C’est la raison principale pour laquelle les investissements importants sont structurés via des entités et une planification préalable, un sujet qui impose un conseil fiscal américano-israélien avant l’achat, pas après.
Comment repérer et éviter une fraude de type « turnkey » ?
Le schéma documenté, y compris dans les actes d’accusation contre Vision & Beyond (2025) et dans le dossier de reconnaissance de culpabilité du Michigan, est toujours le même : le commercialisateur vend, gère et rend compte, et l’investisseur, à l’autre bout du monde, reçoit des documents que le commercialisateur a lui-même produits. Les protections : vérification indépendante du titre de propriété et des charges au registre du comté (public et en ligne), une société de gestion sans lien avec le vendeur, une inspection technique indépendante avant l’achat, et la méfiance envers tout « rendement garanti », la promesse que l’on retrouve dans chacune des affaires qui se sont effondrées.