נדל"ן בחו"ל · פורטוגל

נדל"ן בליסבון

Q: איפה בליסבון אפשר עדיין להפעיל Airbnb?

רישומים חדשים כמעט ואינם אפשריים (בלימה מוחלטת מעל 10% רוויה, חריגים בלבד ב-5%–10%). הדרכים: רישיון קיים שעובר עם הנכס, או השכרות 30+ יום.

Q: עד כמה רציני סיכון רעידות האדמה בליסבון?

רציני: אזור הסיכון הגבוה בפורטוגל, ~60% מהמלאי קדם-תקן (1958), ואין תעודה סיסמית בעסקאות. בניין ותיק = בדיקת מהנדס; מלאי פוסט-1983 שונה מהותית.

Q: האם שווה לקנות דירה עם רישיון Airbnb קיים?

רישיון קיים עובר עם הנכס ונסחר בפרמיה. לוודא תוקף, לבדוק את כללי ההישרדות במכירה, ולתמחר את הנכס גם בתרחיש ארוך-טווח בלבד — ההפרש הוא עלות הסיכון הרגולטורי.

אמנת מס עם ישראל: ישכל הנתונים על פורטוגל ←

הנתונים בעמוד אומתו לאחרונה ב-8.8.2026

ליסבון היא השוק הבינלאומי של פורטוגל: זרים מממנים כשני שלישים מהעסקאות מעל €750 אלף במרכזה, ומחירי ההיצע התייצבו ברמות שיא של כ-€6,000 למ"ר. למשקיע הישראלי היא העיר המוכרת ביותר בפורטוגל — וגם זו עם הרגולציה הקשוחה ביותר.

המפה נקבעת היום על-ידי תקנון ה-Airbnb החדש: אחרי הקפאה עירונית מנובמבר 2024, המשטר שאושר בסוף 2025 סוגר סופית את השכונות הרוויות — ממרכז אלפמה (שבה כשני שלישים מהדירות הן נכסי תיירות) ועד ארויוש, שכונת המשקיעים הזרים הקלאסית. רישיון קיים, שעובר עם הנכס, הפך לנכס נדיר ומתומחר. התזה של רוכש חדש ברוב העיר היא שכירות ארוכת-טווח.

ויש נושא שאף מצגת לא מזכירה: רעידות אדמה. כ-60% ממלאי הבניינים בליסבון נבנה לפני תקן הרעידות הראשון (1958), אין שום תעודה סיסמית בעסקת מקרקעין פורטוגלית, והאזור הוא בעל הסיכון הסיסמי הגבוה במדינה. בבניין ישן — חוות דעת מהנדס היא חלק מהעסקה. המחירים למטה: היצע (idealista) מול המדד הרשמי (INE), מסומנים.

המספרים

כל שורה עם מקור ותאריך. נתוני פורטלים ומתווכים מסומנים ככאלה; נתונים לא מאומתים — לא מוצגים.

מחירי היצע בעיר	€6,059 למ"ר (2/2026, התייצבות בשיא); חציון העסקאות הרשמי (INE): €4,875	idealista (מחירי היצע) / INE · נכון ל-2026-02
משקל הרוכשים הזרים	~28% מהרכישות בפורטוגל (2025); ~68% מסגמנט ה-€750K+ במרכז ליסבון	INE / בנק פורטוגל, דרך idealista news · נכון ל-2026-06
תשואת ברוטו	~4%–5.5% במרכז; דירת חדר ~4.3%	Global Property Guide / תחשיבי צרכנים · נכון ל-2025-12
תקרת עדכון שכ"ד 2026	+2.24% (המקדם הרשמי לחוזים קיימים)	INE — מקדם העדכון השנתי · נכון ל-2025-09

השכונות של ליסבון

שכונה / אזור	מחיר (היצע)	פרופיל השקעה
אלפמה, באישה ושיאדו	€6,000+/מ"ר	רישיון קיים · מלאי ישן
ארויוש ואנז'וש	€3,500–5,500/מ"ר	ארוכת-טווח · צעירים
אשטרלה וקמפו דה אוריקה	~€5,500/מ"ר	משפחות · יציב
אבנידש נובש	~€6,900/מ"ר	שכירות מקצועית
בנפיקה	~€5,560/מ"ר	שוק מקומי
מרווילה ובאטו	שוק דק	ספקולטיבי · רגנרציה
פארקה דש נסואש	~€5,840/מ"ר	מודרני · סיסמי-נקי
אלמדה	~€3,800/מ"ר	ערך · מעבורת

אלפמה, באישה ושיאדו — הליבה ההיסטורית

הליבה התיירותית — והרוויה בפורטוגל: בשכונת סנטה מריה מאיור כשני שלישים מהדירות הן נכסי AL. סגורה הרמטית לרישומים חדשים; מה שנסחר בה הוא נכסים עם רישיון קיים, בפרמיה. וזו גם הליבה הסיסמית הרגישה: המלאי הוותיק ביותר, חלקו בנייני "גאיולה" פוסט-1755 שמנגנון העץ המקורי שלהם נפגע בשיפוצים מאוחרים.

רוויית AL: סנטה מריה מאיור ~67% מהמלאי; מיזריקורדיה ~44% — אזורי בלימה מוחלטתנתוני הליך ה-RMAL (דיווחי ענף — לאמת מול הנוסח הרשמי) · נכון ל-2025

ארויוש ואנז'וש

שכונת המשקיע הזר הקלאסית של העשור הקודם — מולטי-קולטי, מדרחובים ומסעדות, והכתובת שבה ישראלים רבים קנו את הדירה הליסבונאית הראשונה. ב-2025 היא נסגרה לרישומי AL חדשים (רווייה מעל הסף) — התזה עוברת לשכירות ארוכת-טווח לצעירים ולמהגרי עבודה, שהביקוש שלהם כאן מהחזקים בעיר.

מחירי היצע: €3,500–€5,500 למ"ר (הקשת המזרחית)ריכוזי idealista (מחירי היצע) · נכון ל-2025-06

אשטרלה וקמפו דה אוריקה

הרובע המשפחתי-דיפלומטי: שגרירויות, גנים והכפר-שבתוך-עיר של קמפו דה אוריקה. ביקוש שכירות ארוכת-טווח איכותי ממשפחות רילוקיישן, מגבלות AL חלקיות, ומלאי משולב של קלאסי ומשופץ. עסקת ה"שגרתי והיציב" של ליסבון.

מחיר רשמי (INE) — אשטרלה: €5,487 למ"רINE (נתון עסקאות) · נכון ל-2025-06

אבנידש נובש

השדרות המודרניות — משרדים, קליניקות ובנייה חדשה, עם מאגר השוכרים המקצועי העמוק בעיר. מהמחירים הגבוהים בליסבון, אבל גם מהביקושים העמידים ביותר: כשליסבון מתייקרת, השוכר המקצועי נשאר כאן.

מחירי היצע: ~€6,916 למ"רidealista (מחירי היצע) · נכון ל-2025-10

בנפיקה

השכונה ה"מקומית" הגדולה — שוק פורטוגלי של משפחות ומעמד ביניים, שבעבר שימש טיעון ה"עדיין זול". כבר לא: הצמיחה הדו-ספרתית סגרה את הפער מהממוצע העירוני. עדיין הכתובת לביקוש שכירות מקומי יציב שאינו תלוי בזרים.

מחירי היצע: €5,564 למ"ר (+16.2% שנתי)idealista (מחירי היצע) · נכון ל-2026-06

מרווילה ובאטו — ההימור

החזית המזרחית על הנהר: אזור תעשייה היסטורי שאליו מכוונת תוכנית ההתחדשות הגדולה בעיר — כ-€3 מיליארד השקעה מתוכננת בעשור, קמפוס החדשנות Hub Criativo do Beato, מאסטרפלן של 28 הקטר על הנהר וקו טראם חדש המתוכנן ל-2028. אבל היום זה עדיין שוק דק ותנודתי — מחירי ההיצע אף ירדו בחדות בשנה האחרונה על מלאי מעורב. הבטא הגבוהה של ליסבון: הפוטנציאל הגדול, וגם הדרך הארוכה.

אות מחירים: מחירי ההיצע ירדו ~17% בשנה (שוק דק — אות רועש); ~€3B השקעה מתוכננת בעשורidealista / The Portugal News · נכון ל-2025-06

פארקה דש נסואש

העיר החדשה של אקספו 98: בנייה מודרנית כולה אחרי תקני הרעידות, בתי ספר בינלאומיים, טיילת נהר ומשפחות תאגידיות. היתרון הסמוי: זה המלאי הליסבונאי היחיד שנקי מבעיית הבנייה הוותיקה — סיסמית ותחזוקתית. מתומחר בהתאם.

מחיר רשמי (INE): €5,840 למ"רINE (נתון עסקאות) · נכון ל-2025-06

אלמדה — מעבר לנהר

עסקת הערך המטרופולינית: עשר דקות מעבורת מקאיש דו סודרה, מחירים של כשני שלישים מליסבון, וצמיחה דו-ספרתית כשהעיר דוחקת קונים החוצה. קסיליאש והרצועה הנהרית הן החוד; השוק מקומי ברובו — כלומר ביקוש שכירות אמיתי, ולא תלות בתיירות.

מחירי היצע: €3,796 למ"ר (+14.8% שנתי)idealista (מחירי היצע) · נכון ל-2026-06

מה קונים בליסבון — לפי תקציב

~€250 אלף

T1 באלמדה שמעבר לנהר או בשולי בנפיקה — עסקאות הערך של המטרופולין.

~€350 אלף

T1 בארויוש, אשטרלה או קמפו דה אוריקה — ליבת השוק, בתזת שכירות ארוכת-טווח.

€600 אלף+

T2 באבנידש נובש או בפארקה דש נסואש — השוכר המקצועי והמלאי המודרני.

סדרי גודל להתמצאות, על בסיס מחירי ההיצע המתוארכים שבעמוד — לא הצעת מחיר.

שוק השכירות בליסבון

הביקוש עמוק ומגוון — מהגרי עבודה, קהילת טק בינלאומית (כ-295 אלף תושבים זרים במטרופולין), סטודנטים ומשפחות — ודירת חדר במרכז מושכרת סביב €1,250 בממוצע. אבל שני בלמים פועלים על הצד של המשכיר: מחירי רכישה בשיא שדוחסים את התשואה לטווח של 4%–5.5% ברוטו, ומקדם עדכון שכר דירה שנתי שנקבע רגולטורית (+2.24% ל-2026) על חוזים קיימים.

את הפוליטיקה אי אפשר להפריד מהתחשיב: גלי מחאת דיור חוזרים ברחבי פורטוגל מאז 2023, והם שהולידו את הקפאות ה-AL. חיתום שנשען על השכרה תיירותית בליסבון הוא היום חיתום עתיר-סיכון-רגולטורי; שכירות ארוכת-טווח היא התרחיש הבסיסי.

שכירות חודשית — דירת חדר: ~€1,250 בממוצע (טווח €1,000–€1,700)idealista / ריכוזים (נתוני היצע) · נכון ל-2026-01שכ"ד ממוצע למ"ר: ~€22.2 למ"ר לחודשidealista (רבעון 2 2025) · נכון ל-2025-06

על ההכנסה מהשכרה בליסבון משלמים מס גם בפורטוגל וגם בישראל — מסלול 15% על הברוטו או מס שולי על הנטו. חשבו את שני המסלולים במחשבון ← הפרטים המלאים על המיסוי ותהליך הרכישה — בעמוד פורטוגל.

עסקה לדוגמה: דירת T1 בארויוש (שכירות ארוכת-טווח)

המחשה חישובית בלבד, על בסיס הנתונים המתוארכים שבעמוד (שכ"ד T1 הממוצע ומחירי ההיצע שבעמוד · נכון ל-2026-01) — דרך שני מסלולי המס בישראל, זה לצד זה.

הנכס וההכנסה

מחיר רכישה: EUR 300,000
שכירות שנתית ברוטו: EUR 15,000
תשואת ברוטו: 5%
הוצאות תפעול (הנחה: 20% מהשכירות): EUR 3,000
מס במדינת היעד: EUR 3,000

שני המסלולים בישראל (בשקלים, שער המחשה 4)

	מסלול 15%	מסלול שולי (31%)
מס בישראל	₪9,000	₪2,880
נטו שנתי (אחרי הכול)	₪27,000	₪33,120
תשואה נטו	2.3%	2.8%

פתחו את התרחיש במחשבון ושנו כל מספר ←

הנחות: שער המרה להמחשה בלבד (ניתן לשינוי במחשבון), מס שולי של 31% כברירת מחדל, ללא מס יסף וללא פחת. אין לראות בכך תחזית או ייעוץ.

צ'קליסט לפני רכישה בליסבון

✓בבניין שלפני 1958: חוות דעת מהנדס מבנים — אין תעודה סיסמית בעסקה הפורטוגלית.
✓אימות סיווג ה-RMAL של השכונה מול הנוסח העירוני הרשמי לפני כל תוכנית תיירותית.
✓בנכס עם רישיון AL: תוקף, הישרדות במכירה לפי הכללים החדשים, ותמחור הנכס גם בתרחיש ארוך-טווח בלבד.
✓לתמחר את מקדם עדכון השכירות השנתי (+2.24% ל-2026) בחוזים ארוכים.
✓NIF, CPCV ועו"ד עצמאי; בבניין משותף — קופת ה-condomínio ועבודות צפויות.
✓לזכור שהמחיר בשיא היסטורי — התחשיב חייב לעמוד בלי הנחת המשך עליות.

סיכונים ונקודות אזהרה — ליסבון

סיכון סיסמי לא-מגולה: כ-60% מהמלאי נבנה לפני תקן 1958, אין תעודה סיסמית בעסקאות, וליסבון היא אזור הסיכון הגבוה בפורטוגל — בבניין ישן להזמין חוות דעת מהנדס, ולזכור שמלאי פוסט-1983 (ובוודאי פארקה דש נסואש) הוא מחלקת סיכון אחרת.
מפת אזורי ה-AL מבוססת על דיווחי ענף — לוודא את סיווג השכונה מול נוסח התקנון הרשמי של העירייה לפני כל עסקה תיירותית.
הרגולציה נעה בכיוון אחד: הקפאות ה-AL נולדו ממחאות דיור שנמשכות — הידוק נוסף (מיסוי, חידושי רישיונות, שכ"ד) הוא תרחיש חי.
תשואות דחוסות בשיא מחירים: התחשיב חייב לעמוד גם בלי הנחת עליית ערך.

לרשימת דגלים אדומים כלליים ראו מדריך הגנה מהונאות.

ערים נוספות בפורטוגל

נדל"ן בפורטו

למדריך המלא ←

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ השקעות, מס או משפטי, ואינו הצעה או שיווק השקעות כמשמעם בחוק. דיראלי אינה מחזיקה מלאי נכסים בחו"ל, אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים. הצעה לציבור להשקעה משותפת בנדל"ן (קרן/פרויקט) עשויה להיחשב הצעת ניירות ערך הטעונה תשקיף — היזהרו מהבטחות "תשואה מובטחת". שיעורי המס, האגרות וספי הוויזה מתעדכנים תכופות ונכונים למועד המצוין ליד כל נתון בלבד. לפני כל עסקה התייעצו עם יועץ מס מוסמך בישראל ועם עורך דין מקומי במדינת היעד.

נדל"ן בליסבון

מתעניינים בנדל"ן בליסבון?

השאירו פרטים ונחזור אליכם עם מידע. דיראלי אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים בחו"ל.

טוב לדעת

שאלות נפוצות

איפה בליסבון אפשר עדיין להפעיל Airbnb?

כמעט בשום מקום חדש: המשטר שאושר בסוף 2025 סוגר לחלוטין את השכונות שמעל 10% רוויה (המרכז ההיסטורי כולו, ארויוש, אשטרלה ועוד), ומתיר רק באישור חריג בשכונות שבין 5% ל-10%. מה שכן עובד: רכישת נכס עם רישיון קיים — שעובר עם הנכס מאז 2025 ונסחר בפרמיה בהתאם — או השכרות של 30 יום ומעלה, שאינן AL. את הסיווג המדויק של שכונה ספציפית מוודאים מול נוסח התקנון העירוני, לא מול מצגת.

עד כמה רציני סיכון רעידות האדמה בליסבון?

מספיק רציני כדי להיות שיקול עסקה: ליסבון חרבה ב-1755, האזור הוא בעל הסיכון הסיסמי הגבוה בפורטוגל, וכ-60% מהמלאי נבנה לפני תקן הבנייה הסיסמי הראשון (1958). המערכת לא תעזור לכם — אין שום תעודה סיסמית בעסקת מקרקעין. המסקנות המעשיות: בבניין ותיק להזמין בדיקת מהנדס מבנים, להיזהר משיפוצים "יפים" שפגעו במבנה המקורי (בעיה מתועדת בבנייני הגאיולה), ולזכור שמלאי מודרני — פארקה דש נסואש למשל — נבנה לתקנים אחרים לגמרי.

האם שווה לקנות דירה עם רישיון Airbnb קיים?

זה הפך לעסקה בפני עצמה: מאז 2025 הרישיון עובר עם הנכס, ובשכונות הסגורות הוא משאב שאי אפשר לייצר חדש — ולכן מתומחר. לפני שמשלמים את הפרמיה: לוודא שהרישום בתוקף ופעיל בפועל, לבדוק שאינו מהמקרים שהתקנון החדש מצר את הישרדותם במכירה, ולחשב מה הנכס שווה בתרחיש שכירות ארוכת-טווח בלבד — כי זה הרצפה שעליה עומדים אם הרגולציה תתהדק שוב. הפער בין המחיר לרצפה הזו הוא המחיר שאתם משלמים על סיכון רגולטורי.