מה קרה באירופה
בתוך שנתיים נסגרו או צומצמו רוב המסלולים: פורטוגל ביטלה את מסלול הנדל"ן (2023), ספרד ביטלה את התוכנית כליל (2025), הונגריה גנזה את מסלול הנדל"ן שלה עוד לפני שנפתח, ויוון — האחרונה שנותרה עם מסלול נדל"ן אמיתי — הכפילה ויותר את הרף באזורים המבוקשים והצמידה אליו תנאים: נכס אחד, גדול, שאסור להשכיר לטווח קצר. הכיוון האירופי חד-משמעי, והוא חלק מפוליטיקת הדיור של היבשת: פחות סובלנות להון זר שקונה דירות מגורים.
המשמעות למשקיע: אם המניע העיקרי הוא תושבות — התוכנית חייבת להיבדק מול החוק העדכני, לא מול מצגת. ואם המניע הוא תשואה — ברוב המקרים עדיף להפריד לגמרי בין החלטת ההשקעה לחלום הוויזה: רכישת השקעה טיפוסית ממילא אינה חוצה את הרפים של היום.
החריג: דובאי
בכיוון ההפוך מאירופה, דובאי דווקא הרחיבה: ויזת תושבות ל-10 שנים על נכס ברף שנשאר יציב, ומאז 2025 גם נכס ממושכן או על הנייר נספר לפי שוויו המלא. חשוב רק לזכור שוויזה אינה משנה דבר בחבות המס הישראלית — הפרטים בעמוד דובאי.
דגל אדום: מי שמוכר מסלול מת
"ויזת זהב דרך דירה בפורטוגל", "תושבות ספרדית ברכישת נכס" — מוצרים שאינם קיימים, ועדיין מופיעים במצגות בעברית. משווק שפותח בהבטחת ויזה שבוטלה לפני שנים חושף את רמת העדכניות של כל שאר המצגת. זה מבחן מהיר ושימושי — עוד דגלים אדומים במדריך ההגנה מהונאות.