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Immobilier à Chypre pour les Israéliens

TVA / taxe d’acquisition : Construction neuve : TVA de 19 % (taux réduit de 5 % sur les 130 premiers m² et jusqu’à 350 000 €, pour une première résidence) ; ancien : droits de mutation de 3 % à 8 % avec un abattement de 50 %Convention fiscale avec Israël : non

Les données de cette page ont été vérifiées le 8/8/2026

Chypre est la destination la plus proche, 40 minutes de vol depuis l’aéroport Ben Gourion, et le marché le reflète exactement : selon les données du registre foncier chypriote présentées au parlement, les Israéliens ont été le premier groupe d’acheteurs étrangers du district de Larnaca entre septembre 2024 et septembre 2025, avec des milliers d’acquisitions dans le sud de l’île depuis 2021. La communauté israélienne de l’île a plus que doublé en sept ans.

Cette demande a aussi fait naître des tensions : depuis 2025, le sujet est devenu un débat politique local, les panneaux publicitaires en hébreu sont devenus un symbole dans une controverse publique, et le gouvernement fait avancer une réforme de la loi qui encadre les achats par des ressortissants étrangers. En parallèle, Chypre comporte deux pièges structurels que tout acheteur israélien doit connaître avant de signer : il n’existe pas de convention fiscale avec Israël, un fait presque jamais mentionné dans la commercialisation, et le vieux problème des titres de propriété (le registre foncier) du marché de la construction local.

Cette page détaille les données datées, le processus d’achat propre à Chypre et les risques, y compris la raison pour laquelle le nord de Chypre ne figure pas ici comme destination d’investissement.

Les chiffres

Chaque ligne avec sa source et sa date. Les données non vérifiées, ou sur lesquelles les sources divergent, ne sont pas affichées ici.

Demande israéliennePremier groupe d’acheteurs étrangers à Larnaca, 850 transactions sur l’année (9/2024 à 9/2025) ; environ 4 000 acquisitions dans le sud de l’île depuis 2021Registre foncier chypriote, tel que rapporté par Cyprus Mail · à jour au 2025-10
Ticket d’entrée typique~195 000 € pour un deux-pièces en périphérie (2025)Global Property Guide, Chypre · à jour au 2025
TVA / taxe d’acquisitionConstruction neuve : TVA de 19 % (taux réduit de 5 % sur les 130 premiers m² et jusqu’à 350 000 €, pour une première résidence) ; ancien : droits de mutation de 3 % à 8 % avec un abattement de 50 %PwC Chypre / loi N.42(I)/2023 · à jour au 2025

Comment Chypre se compare aux autres destinations ? Le tableau complet →

Où acheter à Chypre

Larnaca

La capitale de la demande israélienne, et ce n’est pas un hasard : l’aéroport principal de l’île, des prix nettement inférieurs à Limassol, une communauté israélienne établie et des centres Habad actifs. La demande israélienne s’étend aussi aux villages satellites, Pyla, Oroklini et Pervolia, proches de l’aéroport.

Larnaca est également le district qui affiche les hausses de prix les plus fortes de l’île selon l’indice de la banque centrale, un fait qui s’auto-entretient : une forte demande étrangère renchérit le district le moins cher.

Achats israéliens à Larnaca : 850 transactions sur l’année (9/2024 à 9/2025), premier groupe d’acheteurs étrangersRegistre foncier chypriote, tel que rapporté par Cyprus Mail · à jour au 2025-10Prix moyen à Larnaca : ~2 100 € à 2 400 € le m² (données de portails)Investropa / The Luxury Playbook (données de portail) · à jour au 2025Indice des prix des logements à Chypre : +7,1 % au 4e trimestre 2025, Larnaca district le plus dynamiqueBanque centrale de Chypre (RPPI), via Global Property Guide · à jour au 2025-12

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Limassol

Le centre d’affaires et financier de l’île, et son marché le plus cher : sociétés internationales, communauté d’affaires israélienne ancienne, et tours de standing en front de mer valorisées à des niveaux sans commune mesure avec le reste. Adapté à qui recherche une exposition au marché locatif d’entreprise, moins à qui cherche un ticket d’entrée abordable.

Achats israéliens à Limassol : 571 transactions sur l’année (9/2024 à 9/2025)Registre foncier chypriote, tel que rapporté par Cyprus Mail · à jour au 2025-10Prix à Limassol : de 2 000 € à 4 800 € le m² ; première ligne de mer de 7 000 € à plus de 9 000 € (données de portails)Realtika (données de portail) · à jour au 2025

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Paphos

La côte ouest : la destination traditionnelle des acheteurs britanniques, et depuis quelques années des Israéliens aussi. Un marché de villégiature et de retraite par nature, moins cher que Limassol, avec une offre importante de villas et de programmes neufs. Il capte une part significative des achats israéliens sur l’île.

Achats israéliens à Paphos : 683 transactions sur l’année (9/2024 à 9/2025)Registre foncier chypriote, tel que rapporté par Cyprus Mail · à jour au 2025-10Prix à Paphos : de 1 800 € à 3 500 € le m² (données de portails)Investropa (données de portail) · à jour au 2025

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Nicosie

La capitale : un marché local par nature, relativement déconnecté des vagues de demande étrangère. Les prix les plus bas de l’île et la croissance la plus lente selon l’indice de la banque centrale. Pertinente surtout pour qui recherche un rendement locatif local stable plutôt qu’une histoire touristique : sans « prime israélienne » et sans écosystème israélien.

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Le nord de Chypre : un avertissement, pas une destination

Le nord occupé par la Turquie est commercialisé agressivement auprès des Israéliens, à des prix inférieurs de plusieurs dizaines de pour cent à ceux du sud. La raison pour laquelle il est bon marché est exactement la raison de ne pas y toucher : une grande partie des terrains appartient en droit à des Chypriotes grecs déplacés en 1974, et la République de Chypre, État membre de l’Union européenne, considère le fait d’y construire et d’y vendre comme une infraction pénale d’appropriation de biens immobiliers.

Ce n’est plus un scénario théorique : en octobre 2025, un promoteur israélo-turc qui avait développé et vendu des appartements sur de tels terrains a été condamné à cinq ans de prison, dans le cadre d’une vague de poursuites qui comprend des mandats d’arrêt contre d’autres commercialisateurs étrangers. Un arrêt de la Cour de justice européenne (affaire Orams) avait déjà établi en 2009 que les jugements chypriotes rendus contre des acquéreurs dans le nord sont exécutoires sur leurs biens dans toute l’Union européenne. Le « titre de propriété » du nord de Chypre n’est reconnu par aucun État à l’exception de la Turquie.

Fiscalité : les deux faces de la médaille

Un résident israélien est imposé sur ses revenus mondiaux. Sur un bien à Chypre, l’impôt est donc dû dans le pays de destination et en Israël, et en Israël on choisit entre deux régimes :

  • Le régime de 15 % : un impôt fixe sur le revenu brut. Seul l’amortissement est déductible, et il n’y a aucun crédit au titre de l’impôt payé à Chypre.
  • Le régime au barème progressif : un impôt par tranches sur le bénéfice net (après déduction des charges), avec crédit au titre de l’impôt payé à Chypre.

Comme aucune convention fiscale ne lie Israël et Chypre, le crédit n’est possible que de façon unilatérale et n’est pas automatique, un point de fond. Le choix entre les deux régimes change d’une année sur l’autre et dépend du niveau d’imposition dans le pays de destination et du montant des charges. Calculez les deux régimes dans le simulateur d’impôt sur les loyers →

Pour une explication complète des deux régimes, de l’impôt sur la plus-value à la revente et des obligations déclaratives auprès du fisc israélien, voyez le guide de la fiscalité de l’immobilier à l’étranger.

Le guide complet : fiscalité de l’immobilier à Chypre, achat, location et vente →

Le processus d’achat à Chypre

  1. 1Engagez un avocat chypriote indépendant. À Chypre il n’y a pas de notaires : c’est l’avocat qui conduit la transaction, il ne doit donc avoir aucun lien avec le promoteur ni avec l’agent.
  2. 2L’avocat effectue une recherche d’hypothèques (recherche N50) au registre foncier : existe-t-il un titre de propriété distinct pour le bien, et une hypothèque du promoteur grève-t-elle le terrain ? Ce sont les deux pièges classiques du marché chypriote.
  3. 3Vous signez un contrat de vente et versez un acompte.
  4. 4Vous déposez le contrat au bureau du registre foncier du district dans les 6 mois suivant la signature : ce dépôt confère une protection d’exécution en nature, le vendeur ne peut plus revendre ni hypothéquer, et l’acquéreur peut faire imposer le transfert de propriété.
  5. 5Vous déposez une demande d’autorisation d’achat pour acquéreur étranger au titre du Cap. 109 (accordée en pratique de façon constante, mais un acheteur hors Union européenne est en général limité à un seul bien d’habitation).
  6. 6Vous payez la TVA (construction neuve) ou les droits de mutation (ancien) et finalisez l’inscription de la propriété.

Dans les programmes neufs, il est essentiel de faire figurer au contrat un mécanisme d’émission d’un titre de propriété distinct assorti d’un calendrier ; dans l’ancien, auprès de vendeurs de longue date, il faut vérifier que le titre existe et qu’il est libre de charges. Une transaction type se conclut en deux à six mois.

Risques et points de vigilance : Chypre

  • Il n’existe pas de convention fiscale entre Israël et Chypre : l’allègement de la double imposition ne passe que par un crédit unilatéral, qui n’est pas automatique.
  • Un acheteur non ressortissant de l’Union européenne doit obtenir une autorisation d’achat (Cap. 109) et se voit en général limité à un seul bien d’habitation ; une réforme de la loi a été engagée en 2025, à suivre.
  • Le problème chypriote des titres de propriété : dans de nombreux programmes, le titre distinct est émis avec des années de retard, et le terrain est parfois grevé d’une hypothèque du promoteur. La recherche d’hypothèques et le dépôt du contrat au registre foncier dans les 6 mois sont critiques.
  • Nord de Chypre : un achat sur des terrains appartenant à des Chypriotes grecs expose à des actions exécutoires dans toute l’Union européenne et même à des poursuites pénales. Un promoteur israélien a été condamné en 10/2025 à cinq ans de prison pour avoir construit et vendu sur de tels terrains. À éviter.
  • Une tension publique et politique locale est montée autour du volume des achats israéliens (2025 à 2026), y compris un débat sur des restrictions visant les acheteurs étrangers.

Pour une liste de signaux d’alerte généraux et des affaires réelles, voyez le guide de protection contre les fraudes.

Vérifiez le rendement net et la charge fiscale d’un bien à Chypre

Simulateur d’impôt sur les loyers à l’étranger

Les informations de cette page sont d’ordre général et ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique, ni une offre ou une commercialisation d’investissements au sens de la loi. Diraly ne détient aucun stock de biens à l’étranger, n’est pas intermédiaire et ne commercialise pas de biens. Une offre au public d’investissement collectif dans l’immobilier (fonds ou programme) peut être qualifiée d’offre de valeurs mobilières soumise à prospectus : méfiez-vous des promesses de « rendement garanti ». Les taux d’imposition, les frais et les seuils de visa sont mis à jour fréquemment et ne valent qu’à la date indiquée à côté de chaque donnée. Avant toute transaction, consultez un conseiller fiscal agréé en Israël et un avocat local dans le pays de destination.

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Bon à savoir

Questions fréquentes

Existe-t-il une convention fiscale entre Israël et Chypre ?
Non. Il n’existe pas de convention fiscale entre Israël et Chypre : l’allègement de la double imposition n’est possible que par un crédit unilatéral, qui n’est pas automatique. Un point critique dans la planification de l’investissement.
Quel impôt paie-t-on en Israël sur un loyer perçu à Chypre ?
Un résident israélien choisit entre le régime forfaitaire de 15 % sur le revenu brut (sans crédit au titre de l’impôt étranger) et le régime au barème progressif sur le bénéfice net, avec crédit au titre de l’impôt payé à Chypre. Le choix change d’une année sur l’autre : le simulateur d’impôt sur les loyers présente les deux régimes.
Pourquoi les Israéliens achètent-ils précisément à Larnaca ?
Une combinaison : l’aéroport (40 minutes de vol depuis l’aéroport Ben Gourion et un atterrissage à côté de chez soi), des prix nettement inférieurs à Limassol, et une communauté israélienne déjà en place, avec des synagogues et un centre Habad. Les données le confirment : Larnaca est le seul district de l’île où les Israéliens sont le premier groupe d’acheteurs étrangers.
Qu’est-ce que le « problème des titres de propriété » à Chypre et comment s’en prémunir ?
Un héritage de la période d’euphorie d’avant 2008 : des promoteurs ont vendu des appartements alors que l’ensemble du terrain était grevé de leur propre hypothèque bancaire, et les titres de propriété distincts des appartements ont été émis avec des années de retard, quand ils l’ont été. Des acquéreurs ayant payé l’intégralité du prix se sont retrouvés exposés à la banque du promoteur. La protection : une recherche d’hypothèques (N50) avant signature, le refus d’un terrain hypothéqué, et le dépôt du contrat de vente au registre foncier dans les 6 mois, une étape qui confère une protection juridique solide.
Faut-il acheter un appartement dans le nord de Chypre ? Les prix y sont bien plus bas
Non. Une grande partie des terrains du nord appartient en droit à des Chypriotes grecs déplacés en 1974, et la République de Chypre le sanctionne pénalement : en octobre 2025, un promoteur israélien a été condamné à cinq ans de prison pour avoir construit et vendu sur de tels terrains, et la jurisprudence européenne (Orams) permet d’exécuter les jugements contre les acquéreurs sur leurs biens dans toute l’Union. Un titre de propriété nord-chypriote n’est reconnu par aucun État hormis la Turquie. Le prix bas est la valorisation de ce risque.
Comment est imposé un loyer perçu à Chypre, et que signifie l’absence de convention fiscale ?
À Chypre même, le revenu est imposé au barème ordinaire de l’impôt sur le revenu après un abattement forfaitaire pour charges ; la contribution de défense (SDC), qui de toute façon ne s’applique pas aux non-résidents, est supprimée depuis 2026, et l’application de la contribution santé (GHS) aux non-résidents doit être vérifiée auprès d’un expert-comptable chypriote. C’est le côté israélien qui est complexe : en l’absence de convention fiscale entre Israël et Chypre, l’imputation de l’impôt chypriote dans le régime au barème progressif n’est possible qu’au titre du droit interne (crédit unilatéral) et n’est pas automatique. Un point de fond dans la planification, en particulier dans le choix entre les deux régimes d’imposition israéliens.