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Immobilier à l’étranger · Chypre

Fiscalité de l’immobilier à Chypre

Convention fiscale avec Israël : nonToutes les données sur Chypre →

Les données de cette page ont été vérifiées le 8/8/2026

Chypre est la destination où la question fiscale compte particulièrement, non pas à cause des taux locaux, qui restent modérés, mais à cause de ce qui manque : une convention fiscale avec Israël. Cette page détaille les couches d’imposition applicables à l’acquisition, à la détention et à la vente d’un bien à Chypre pour un résident israélien, avec les chiffres vérifiés et les sources qui figurent sur la page du pays.

Le tableau se compose de trois parties : l’impôt chypriote à l’achat (TVA sur la construction neuve ou droits de mutation dans l’ancien), l’impôt chypriote courant sur le revenu locatif, et l’impôt israélien, qui s’applique toujours et qui, en l’absence de convention, ne fonctionne qu’avec les règles du crédit unilatéral.

L’impôt à l’achat

À l’achat d’un logement neuf auprès d’un promoteur, on acquitte à Chypre la TVA, avec un taux réduit pour une première résidence sous conditions de surface et de plafond de prix fixées par la loi de 2023 ; les conditions exactes figurent dans le tableau. À l’achat dans l’ancien il n’y a pas de TVA ; à la place sont dus des droits de mutation progressifs, aujourd’hui assortis d’un abattement permanent.

Il est important de distinguer les deux dès le choix du bien : l’écart entre le régime de la TVA et celui des droits de mutation peut être le plus grand poste de coût de toute l’opération, et l’éligibilité au taux réduit dépend de l’usage effectif du bien, pas seulement d’une déclaration.

TVA / taxe d’acquisitionConstruction neuve : TVA de 19 % (taux réduit de 5 % sur les 130 premiers m² et jusqu’à 350 000 €, pour une première résidence) ; ancien : droits de mutation de 3 % à 8 % avec un abattement de 50 %PwC Chypre / loi N.42(I)/2023 · à jour au 2025

L’impôt sur le revenu locatif à Chypre

Le revenu locatif d’un non-résident est imposé à Chypre au barème ordinaire de l’impôt sur le revenu, après un abattement forfaitaire pour charges. La contribution de défense (SDC), qui de toute façon ne s’applique pas à qui n’est pas résident chypriote, est intégralement supprimée à compter de 2026, et l’application de la contribution santé (GHS) aux non-résidents doit être confirmée auprès d’un expert-comptable chypriote.

En raison de la structure par tranches et des abattements, il n’existe pas de chiffre unique que l’on puisse honnêtement avancer pour « l’impôt sur les loyers à Chypre ». C’est la raison pour laquelle notre simulateur calcule, pour Chypre, uniquement le côté israélien et vous demande de saisir l’impôt local tel qu’un professionnel l’a calculé pour vous.

L’impôt israélien, la couche qui s’applique toujours

Un résident israélien est imposé sur ses revenus mondiaux : sur un loyer perçu à Chypre, il choisit donc chaque année entre deux régimes :

  • Le régime de 15 % : un impôt fixe sur le revenu brut ; seul l’amortissement est déductible et il n’y a aucun crédit au titre de l’impôt payé à Chypre.
  • Le régime au barème progressif : des tranches (jusqu’à 47 %) sur le bénéfice net, avec crédit au titre de l’impôt payé à Chypre, mais en l’absence de convention, uniquement comme crédit unilatéral et conditionnel.

À la revente : un impôt sur la plus-value de 25 % sur le gain réel, avec une déclaration au fisc israélien dans les 30 jours. Le guide complet de la fiscalité israélienne →

Calculez les deux régimes sur un bien à Chypre dans le simulateur d’impôt sur les loyers →

Les informations de cette page sont d’ordre général et ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique, ni une offre ou une commercialisation d’investissements au sens de la loi. Diraly ne détient aucun stock de biens à l’étranger, n’est pas intermédiaire et ne commercialise pas de biens. Une offre au public d’investissement collectif dans l’immobilier (fonds ou programme) peut être qualifiée d’offre de valeurs mobilières soumise à prospectus : méfiez-vous des promesses de « rendement garanti ». Les taux d’imposition, les frais et les seuils de visa sont mis à jour fréquemment et ne valent qu’à la date indiquée à côté de chaque donnée. Avant toute transaction, consultez un conseiller fiscal agréé en Israël et un avocat local dans le pays de destination.

Fiscalité à Chypre

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Bon à savoir

Questions fréquentes

Que signifie concrètement l’absence de convention fiscale entre Israël et Chypre ?
Que le crédit au titre de l’impôt chypriote n’est pas garanti par une convention. Dans le régime israélien au barème progressif, il est généralement possible d’obtenir un crédit unilatéral en vertu du droit interne, mais il est soumis à conditions et n’est pas automatique, et dans le régime forfaitaire de 15 % il n’y a de toute façon aucun crédit. C’est pourquoi le choix du régime en Israël est plus important à Chypre que dans la plupart des destinations, et pourquoi il faut associer un conseiller fiscal israélien avant l’achat, pas après.
Paie-t-on à Chypre une taxe d’acquisition comme en Israël ?
Pas selon la même structure. À Chypre il n’existe pas de « taxe d’acquisition » progressive à la charge de l’acheteur comme en Israël : sur la construction neuve on acquitte la TVA (avec un taux réduit sous conditions pour une première résidence), et dans l’ancien des droits de mutation progressifs assortis d’un abattement. Les chiffres à jour figurent dans le tableau de cette page et sur la page Chypre.
Quel impôt paie-t-on en Israël sur un loyer perçu à Chypre ?
Un résident israélien choisit entre le régime forfaitaire de 15 % sur le revenu brut (sans crédit au titre de l’impôt payé à Chypre) et le régime au barème progressif sur le bénéfice net avec crédit. Le choix se fait chaque année et dépend du niveau d’imposition à Chypre et du montant des charges : le simulateur présente les deux régimes côte à côte.
Quel impôt paie-t-on en Israël lors de la vente d’un bien à Chypre ?
Un impôt sur la plus-value de 25 % sur le gain réel (corrigé de l’inflation), avec crédit au titre de l’impôt payé à l’étranger dans la limite de la charge israélienne, et à Chypre, en l’absence de convention, ce crédit est unilatéral seulement. La vente doit être déclarée au fisc israélien dans les 30 jours.