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Immobilier à Paphos

Convention fiscale avec Israël : nonToutes les données sur Chypre →

Les données de cette page ont été vérifiées le 9/8/2026

Paphos a été pendant trois décennies « la ville britannique » de Chypre : un marché de retraite et de villégiature anglophone, des villas avec vue sur la mer et des parcours de golf. Cela change. Selon les données du registre foncier présentées au Parlement, les Israéliens forment aujourd’hui le deuxième groupe d’acheteurs étrangers du district, avec 683 transactions sur l’année, derrière les Britanniques (890) et devant les Russes, avec un profil qui penche davantage vers l’investissement que vers la retraite.

La logique d’investissement de Paphos diffère de celle de Larnaca et de Limassol : le loyer longue durée y est nettement plus bas, mais le marché de la villégiature est le plus solide de l’île, Paphos affichant le taux d’occupation Airbnb annuel le plus élevé de Chypre selon les données des plateformes. Autrement dit : une opération de location touristique saisonnière, avec les avantages (des recettes maximales en été) et les inconvénients (un hiver faible, une dépendance au tourisme) de ce modèle.

Paphos dispose en outre du second aéroport de l’île, avec des vols directs vers Ben Gourion, une donnée qui la distingue de la plupart des marchés de villégiature d’Europe. Les prix par quartier sont, comme toujours, des prix affichés, accompagnés de leur source et de leur date.

Les chiffres

Chaque ligne avec sa source et sa date. Les données de portails et d’agences sont signalées comme telles ; les données non vérifiées ne sont pas affichées.

Achats israéliens dans le district683 transactions sur l’année (9/2024 à 9/2025), 2e place derrière les Britanniques (890)Registre foncier chypriote, tel que rapporté par Cyprus Mail · à jour au 2025-10
Prix affichés, Kato Paphosde 3 000 € à 4 500 € le m² ; appartements modernes de 1 à 2 pièces de 220 000 € à 350 000 €PaphosHomes, guide des prix (données de portail) · à jour au 2025-10
Taux d’occupation Airbnb annuel~78 %, le plus élevé des districts chypriotes ; recette moyenne par annonce ~24 000 € par anAirbtics (données de plateforme) · à jour au 2025
Vols directs PFO, Ben GourionEl Al, Arkia, Israir, TUS, des dizaines de fréquences hebdomadaires en saisonFlightConnections / El Al · à jour au 2026

L’évolution des prix à Paphos : l’indice officiel

La variation annuelle selon le seul indice officiel, jamais des prix affichés. Une année pour laquelle l’indice n’a publié aucune donnée n’apparaît tout simplement pas.

AnnéeVariation annuelleSource
2022+7,8 %Banque centrale de Chypre, indice RPPI, district de Paphos (maisons et appartements) · à jour au 2026-03
2023+7,7 %Banque centrale de Chypre, indice RPPI, district de Paphos (maisons et appartements) · à jour au 2026-03
2024+12,1 %Banque centrale de Chypre, indice RPPI, district de Paphos (maisons et appartements) · à jour au 2026-03
2025+9,7 % (appartements seuls, 4e trimestre : +13,6 % ; maisons : -4,0 %)Banque centrale de Chypre, indice RPPI, district de Paphos (publication du 1er trimestre 2026) · à jour au 2026-06

Les quartiers de Paphos

Quartier ou secteurPrix (affichés)Profil d’investissement
Kato Paphos3 000 à 4 500 €/m²Airbnb · Tourisme
Le centre-ville (Ktima) et le quartier Universal2 200 à 3 000 €/m²Mixte · Valeur
Chlorakas et Kissonerga2 000 à 2 800 €/m²Villages côtiers · Sur plan
Peyia et Coral Bay2 200 à 6 500 €/m²Villas · Villégiature
Tala et Geroskipou2 000 à 3 500 €/m²Retraite / Valeur

Kato Paphos

Le noyau touristique : le port, la promenade et le parc archéologique. Un marché d’appartements marqué et la scène centrale de la location courte durée, car c’est ici que se trouve la demande touristique dont découle le taux d’occupation record du district. Les prix les plus élevés de la ville, et un produit neuf qui se vend rapidement à des étrangers.

Prix affichés : de 3 000 € à 4 500 € le m²PaphosHomes (données de portail) · à jour au 2025-10

Le centre-ville (Ktima) et le quartier Universal

La « vraie » ville, au-dessus de la bande touristique : Ktima l’historique avec son marché et son administration, et à côté le quartier Universal, une enclave d’appartements et de maisons de ville prisée de la communauté étrangère. Des prix confortables au regard de Kato Paphos, et un profil de locataires qui mêle résidents permanents et étrangers.

Prix affichés : de 2 200 € à 3 000 € le m²PaphosHomes (données de portail) · à jour au 2025-10

Chlorakas et Kissonerga

La ceinture de villages côtiers au nord de la ville : appartements et villas familiales en construction accélérée, à des prix d’entrée parmi les plus abordables du district. Kissonerga est aussi le site prévu de la « marina de Paphos », un projet qui a échoué à répétition depuis les années 2000 et qui se trouve de nouveau au stade de l’appel d’offres (quatre candidats, début 2026). Tant qu’il n’y a pas de contrat signé et d’engins sur le terrain, une prime marina ici relève de la spéculation.

Prix affichés : de 2 000 € à 2 800 € le m² ; villas à Kissonerga à partir de ~337 000 €PaphosHomes / Tranio (données de portail) · à jour au 2026-04

Peyia et Coral Bay

Le marché classique des villas : Peyia sur le versant et Coral Bay sur la côte, avec la bande haut de gamme de Sea Caves, le plafond du district. Un secteur de villégiature marqué, avec une importante communauté étrangère, où des difficultés d’infrastructure sont également documentées : des coupures d’eau récurrentes dans le bas de Peyia et des réseaux vieillissants face au rythme de la construction. Pour une villa sur un versant, l’étude géotechnique fait partie de l’opération.

Prix affichés : Peyia de 2 200 € à 3 200 € ; Coral Bay et Sea Caves de 4 500 € à 6 500 € le m²PaphosHomes / Investropa (données de portail) · à jour au 2025-10

Tala et Geroskipou

Les deux extrémités de l’offre : Tala, dans les hauteurs, avec ses villas avec vue et un profil de retraite marqué, et Geroskipou, le faubourg du sud-est au bon rapport qualité-prix, le secteur de valeur du district pour les appartements et les maisons de ville, prisé aussi des investisseurs en quête d’un titre de séjour.

Prix affichés : Tala de 2 500 € à 3 500 € ; Geroskipou de 2 000 € à 2 700 € le m²PaphosHomes (données de portail) · à jour au 2025-10

Ce que l’on achète à Paphos, par budget

~150 000 €

Un deux-pièces d’occasion à Geroskipou ou à Chlorakas : l’entrée dans le moins cher des trois districts.

~250 000 €

Un appartement moderne à Kato Paphos ou une petite villa dans les villages : le noyau du marché de la villégiature d’investissement.

400 000 € et plus

Une villa à Peyia, à Coral Bay ou à Tala : le marché classique des villas, avec une étude géotechnique sur les versants.

Des ordres de grandeur pour se repérer, établis sur les prix affichés et datés de cette page. Ce n’est pas une offre de prix.

Le marché locatif à Paphos

L’économie de Paphos est touristique : la location longue durée y est nettement moins chère qu’à Limassol, ce qui réduit le rendement du modèle ordinaire, mais la location saisonnière est particulièrement forte, avec le taux d’occupation Airbnb annuel le plus élevé de l’île, des semaines d’été louées à prix élevés et un hiver qui retombe à la moitié du taux d’occupation.

Ce que cela implique : le plan d’affaires réaliste à Paphos est une location de villégiature saisonnière gérée (ou une combinaison hiver long et été court), avec des coûts de gestion et de ménage qui grignotent la recette de haute saison. Les affirmations de commercialisateurs sur « 10 % à 17 % de rendement » en location touristique relèvent du marketing : le calcul prudent est nettement en dessous.

Location longue durée, appartement de 2 pièces : ~625 € par mois (nettement moins qu’à Limassol)PaphosHomes, guide des loyers (données de portail) · à jour au 2025Location touristique, appartement de 2 pièces : de 1 800 € à 2 200 € la semaine au plus fort de l’été ; occupation de 85 % à 90 % de juin à août, de 50 % à 60 % en hiverAirbtics / PaphosHomes (données de plateforme et de portail) · à jour au 2025

Sur les loyers perçus à Paphos, l’impôt est dû à Chypre et en Israël : le régime de 15 % sur le revenu brut, ou le barème progressif sur le bénéfice net. Calculez les deux régimes dans le simulateur → Le détail complet de la fiscalité et du processus d’achat se trouve sur la page Chypre.

Une opération type : Appartement de 2 pièces à Kato Paphos (location touristique gérée)

Une illustration chiffrée, rien de plus, bâtie sur les données datées de cette page (Recette annuelle moyenne par annonce (Airbtics) et prix affichés · à jour au 2025), à travers les deux régimes d’imposition israéliens, côte à côte.

Le bien et le revenu

Prix d’achat
250 000 €
Loyer annuel brut
24 000 €
Rendement brut
9,6 %
Charges d’exploitation (hypothèse : 35 % du loyer)
8 400 €
Impôt dans le pays de destination
Complexe, voir la note

Les deux régimes israéliens (en shekels, taux de conversion illustratif 4)

Régime de 15 %Barème progressif (31 %)
Impôt en Israël14 400 ₪—
Revenu net annuel (tout compris)——
Rendement net——

L’impôt local à Chypre est complexe et nous n’en avançons aucun chiffre : le tableau ne présente que le côté israélien, et l’impôt local se complète avec un expert-comptable sur place (il peut être saisi manuellement dans le simulateur).

Ouvrir ce scénario dans le simulateur et modifier chaque chiffre →

Hypothèses : un taux de conversion purement illustratif (modifiable dans le simulateur), un taux marginal de 31 % par défaut, sans surtaxe sur les hauts revenus et sans amortissement. Il ne s’agit ni d’une prévision ni d’un conseil.

La liste de contrôle avant d’acheter à Paphos

  • ✓Les titres de propriété dans le vieux parc britannique : N50, hypothèques de promoteur, un titre existant et libre, ou renoncer.
  • ✓Dépôt du contrat au registre foncier dans les 6 mois, et Cap. 109.
  • ✓Dans un plan touristique : calculer avec un hiver à 50 % ou 60 % d’occupation et des coûts complets de gestion et de ménage.
  • ✓À Peyia : vérifier l’alimentation en eau et les réseaux de la rue concernée.
  • ✓Pour une villa sur versant : une étude géotechnique, plus de 250 maisons ont été endommagées à Pissouri sans indemnisation.
  • ✓La « marina de Paphos » est un appel d’offres, pas un bâtiment : ne pas la payer.

Risques et points de vigilance : Paphos

  • Le problème des titres de propriété mord le plus fort précisément ici : un important parc d’occasion issu de l’ère de construction britannique des années 1990 et 2000, où les titres sont retardés et où des hypothèques de promoteur grèvent le terrain. Un avocat indépendant et une recherche N50 sont des conditions d’entrée.
  • La « marina de Paphos » à Kissonerga est un appel d’offres, pas un bâtiment : le projet a échoué plusieurs fois depuis les années 2000. Ne pas payer de prime marina sur un plan.
  • Infrastructures de Peyia : des coupures d’eau documentées et des réseaux qui rattrapent avec retard le rythme de la construction.
  • Dépendance saisonnière : le modèle de recettes touristiques est exposé à un hiver faible et aux à-coups du tourisme régional.
  • La leçon de Pissouri, toute proche (glissement de terrain, plus de 250 maisons endommagées sans indemnisation) : une villa sur un versant, c’est une étude géotechnique avant signature.

Pour une liste de signaux d’alerte généraux, voyez le guide de protection contre les fraudes.

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Les informations de cette page sont d’ordre général et ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique, ni une offre ou une commercialisation d’investissements au sens de la loi. Diraly ne détient aucun stock de biens à l’étranger, n’est pas intermédiaire et ne commercialise pas de biens. Une offre au public d’investissement collectif dans l’immobilier (fonds ou programme) peut être qualifiée d’offre de valeurs mobilières soumise à prospectus : méfiez-vous des promesses de « rendement garanti ». Les taux d’imposition, les frais et les seuils de visa sont mis à jour fréquemment et ne valent qu’à la date indiquée à côté de chaque donnée. Avant toute transaction, consultez un conseiller fiscal agréé en Israël et un avocat local dans le pays de destination.

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Questions fréquentes

Paphos ou Larnaca : que choisir pour un investisseur israélien ?
Ce sont deux modèles différents. Larnaca : une proximité maximale (l’aéroport principal, la communauté, la cacheroute), un large marché de location longue durée et la demande israélienne la plus forte de l’île. Paphos : une économie de villégiature, avec une location longue durée bon marché mais le taux d’occupation touristique le plus élevé de l’île, un vaste parc de villas et une communauté anglophone ancienne. Qui veut une trésorerie régulière près de la communauté choisira Larnaca ; qui achète un bien de villégiature qui se finance en saison choisira Paphos. Les mêmes règles de prudence valent pour les deux : les titres de propriété, et les marinas qui n’existent que dans les présentations.
Peut-on vraiment faire 10 % et plus en location touristique à Paphos ?
C’est l’argument commercial, et il est bâti sur les seules semaines de pointe. Les données complètes : un taux d’occupation annuel d’environ 78 % (le plus élevé de l’île, mais loin de 100 %), un hiver de 50 % à 60 %, et une recette annuelle moyenne par annonce d’environ 24 000 € selon les données des plateformes, avant gestion, ménage, commissions et usure. Un calcul prudent aboutit à des rendements à un chiffre ; l’écart avec les « 17 % » des publicités est exactement l’écart entre du brut de haute saison et du net sur l’année.
De quoi se méfier en achetant de l’ancien à Paphos ?
Du parc ancien de l’ère de construction britannique : des milliers de villas et d’appartements des années 1990 et 2000 vendus alors que le terrain était grevé d’hypothèques de promoteur, et dont les titres de propriété distincts ont été retardés des années. C’est le problème chypriote classique, à sa concentration la plus élevée précisément ici. La règle : un avocat indépendant, une recherche de charges (N50) avant signature, et pas d’avancée dans une transaction où le titre n’existe pas ou n’est pas libre. Et pour les villas sur versant, une étude géotechnique en plus.
Qui m’achètera mon bien à Paphos le jour de la revente ?
Probablement un autre étranger, et c’est une caractéristique structurelle de ce marché. Paphos est en tête de Chypre pour la part d’acheteurs étrangers : 44 % des transactions du district sont le fait d’étrangers (contre 34 % à Larnaca et 27 % à Limassol), les Britanniques formant le premier groupe et les Israéliens le deuxième. Ce que cela signifie pour la liquidité : votre marché de sortie est profond et international, mais il dépend du cours de la livre sterling, de l’humeur des marchés d’Europe du Nord et de la poursuite du flux de retraités. Un marché porté par des acheteurs locaux ne se comporte pas comme un marché porté par des retraités étrangers.
Paphos est-elle un marché d’investissement ou un marché de mode de vie ?
D’abord un marché de mode de vie, et ce n’est pas un défaut, c’est la définition du produit. La demande y est portée par des retraités et des acquéreurs de résidence secondaire venus de Grande-Bretagne et d’Europe du Nord, et désormais aussi d’Israël : des acheteurs qui choisissent une vue, une communauté et un rythme, pas un tableur. Les données du tourisme soutiennent le modèle de location saisonnière (le taux d’occupation Airbnb le plus élevé de l’île), mais qui cherche une trésorerie urbaine régulière la trouvera davantage à Larnaca ou à Limassol. À Paphos, on achète un bien dont l’usage est aussi agréable, et le calcul économique doit tenir compte de ce que cela fait partie de la contrepartie.
Combien de temps faut-il pour rejoindre Israël depuis Paphos ?
Environ une heure de vol : Paphos est la destination la plus proche à disposer de son propre aéroport international, avec des vols directs vers Ben Gourion assurés par TUS, El Al, Arkia et Israir, à des dizaines de fréquences hebdomadaires en saison (la fréquence varie selon la saison, les horaires à jour sont à vérifier). Ce que cela change concrètement pour un propriétaire : on peut gérer des visites d’entretien, des livraisons et même des fins de semaine dans le bien sans organiser des vacances entières autour, un avantage difficile à retrouver dans une autre destination européenne, en dehors du reste de Chypre et de la Grèce.