DIRALY
נדל"ן בחו"ל · קפריסין

נדל"ן בפאפוס

אמנת מס עם ישראל: איןכל הנתונים על קפריסין ←

הנתונים בעמוד אומתו לאחרונה ב-9.8.2026

פאפוס הייתה במשך שלושה עשורים "העיר הבריטית" של קפריסין — שוק פרישה ונופש דובר אנגלית, וילות עם נוף לים ומגרשי גולף. זה משתנה: לפי נתוני מרשם המקרקעין שהוצגו בפרלמנט, ישראלים הם היום קבוצת הרוכשים הזרה השנייה בגודלה במחוז — 683 עסקאות בשנה, אחרי הבריטים (890) ולפני הרוסים — עם פרופיל שנוטה יותר להשקעה ופחות לפרישה.

ההיגיון ההשקעתי של פאפוס שונה מלרנקה ולימסול: שכר הדירה ארוך-הטווח כאן נמוך משמעותית, אבל שוק הנופש הוא החזק באי — לפאפוס תפוסת ה-Airbnb השנתית הגבוהה בקפריסין לפי נתוני פלטפורמות. כלומר: עסקה של השכרה תיירותית עונתית, על היתרונות (הכנסת שיא בקיץ) והחסרונות (חורף חלש, תלות בתיירות) של המודל.

ולפאפוס יש גם את שדה התעופה השני של האי עם טיסות ישירות לנתב"ג — נתון שמבדיל אותה מרוב שוקי הנופש באירופה. מחירי השכונות, כרגיל, הם מחירי היצע מסומנים במקור ובתאריך.

המספרים

כל שורה עם מקור ותאריך. נתוני פורטלים ומתווכים מסומנים ככאלה; נתונים לא מאומתים — לא מוצגים.

רכישות ישראליות במחוז683 עסקאות בשנה (9/2024–9/2025) — מקום 2 אחרי הבריטים (890)מרשם המקרקעין הקפריסאי, כפי שדווח ב-Cyprus Mail · נכון ל-2025-10
מחירי היצע — קאטו פאפוס€3,000–€4,500 למ"ר; דירות 1–2 חדרים מודרניות €220K–€350KPaphosHomes — מדריך מחירים (נתוני פורטל) · נכון ל-2025-10
תפוסת Airbnb שנתית~78% — הגבוהה מבין מחוזות קפריסין; הכנסה ממוצעת למודעה ~€24K לשנהAirbtics (נתוני פלטפורמה) · נכון ל-2025
טיסות ישירות PFO–נתב"גאל על, ארקיע, ישראייר, TUS — עשרות תדירויות שבועיות בעונהFlightConnections / El Al · נכון ל-2026

מגמת המחירים בפאפוס — המדד הרשמי

שינוי שנתי לפי המדד הרשמי בלבד — לא מחירי היצע. שנה שהמדד לא פרסם עבורה נתון פשוט אינה מוצגת.

שנהשינוי שנתימקור
2022+7.8%הבנק המרכזי של קפריסין — מדד RPPI, מחוז פאפוס (בתים ודירות) · נכון ל-2026-03
2023+7.7%הבנק המרכזי של קפריסין — מדד RPPI, מחוז פאפוס (בתים ודירות) · נכון ל-2026-03
2024+12.1%הבנק המרכזי של קפריסין — מדד RPPI, מחוז פאפוס (בתים ודירות) · נכון ל-2026-03
2025+9.7% (דירות בלבד, רבעון 4: +13.6%; בתים: ‎-4.0%)הבנק המרכזי של קפריסין — מדד RPPI, מחוז פאפוס (פרסום רבעון 1 2026) · נכון ל-2026-06

השכונות של פאפוס

שכונה / אזורמחיר (היצע)פרופיל השקעה
קאטו פאפוס€3,000–4,500/מ"רAirbnb · תיירות
מרכז העיר (קטימה) ומתחם יוניברסל€2,200–3,000/מ"רמעורב · ערך
חלוראקה וקיסונרגה€2,000–2,800/מ"רכפרי חוף · פריסייל
פֵּיָה וקורל ביי€2,200–6,500/מ"רוילות · נופש
טאלה וגרוסקיפו€2,000–3,500/מ"רפרישה / ערך

קאטו פאפוס

הליבה התיירותית: הנמל, הטיילת והפארק הארכיאולוגי. שוק דירות מובהק וזירת ההשכרה קצרת-הטווח המרכזית — כאן הביקוש התיירותי שממנו נגזרת תפוסת השיא של המחוז. המחירים הגבוהים בעיר, והמוצר החדש נמכר במהירות לזרים.

מחירי היצע: €3,000–€4,500 למ"רPaphosHomes (נתוני פורטל) · נכון ל-2025-10

מרכז העיר (קטימה) ומתחם יוניברסל

העיר "האמיתית" שמעל לרצועה התיירותית: קטימה ההיסטורית עם השוק והמנהל, ולצדה מתחם יוניברסל — מובלעת דירות וטאון-האוסים פופולרית על קהילת הזרים. תמחור נוח מקאטו פאפוס, ותמהיל שוכרים שמערבב תושבי קבע וזרים.

מחירי היצע: €2,200–€3,000 למ"רPaphosHomes (נתוני פורטל) · נכון ל-2025-10

חלוראקה וקיסונרגה

חגורת כפרי החוף שמצפון לעיר — דירות ווילות משפחתיות בבנייה מואצת, במחירי כניסה מהנוחים במחוז. קיסונרגה היא גם האתר המיועד של "מרינת פאפוס" — פרויקט שנכשל שוב ושוב מאז שנות ה-2000 וכעת מצוי שוב בשלב מכרז (ארבעה מציעים, תחילת 2026). עד שיש חוזה חתום וטרקטורים בשטח, פרמיית מרינה כאן היא ספקולציה.

מחירי היצע: €2,000–€2,800 למ"ר; וילות בקיסונרגה מ-~€337KPaphosHomes / Tranio (נתוני פורטל) · נכון ל-2026-04

פֵּיָה וקורל ביי

שוק הווילות הקלאסי: פיה על המדרון וקורל ביי על החוף, עם רצועת סי קייבס היוקרתית — הרף העליון של המחוז. אזור נופש מובהק עם קהילת זרים גדולה, שבו תועדו גם מצוקות תשתית: הפסקות מים חוזרות בפיה התחתית והתיישנות רשתות מול קצב הבנייה. בווילה על מדרון — בדיקה גיאוטכנית היא חלק מהעסקה.

מחירי היצע: פיה €2,200–€3,200; קורל ביי וסי קייבס €4,500–€6,500 למ"רPaphosHomes / Investropa (נתוני פורטל) · נכון ל-2025-10

טאלה וגרוסקיפו

שני הקצוות של ההיצע: טאלה ההררית עם וילות נוף ופרופיל פרישה מובהק, וגרוסקיפו — הפרבר הדרום-מזרחי המשתלם, אזור הערך של המחוז לדירות וטאון-האוסים, פופולרי גם על משקיעי אשרות שהייה.

מחירי היצע: טאלה €2,500–€3,500; גרוסקיפו €2,000–€2,700 למ"רPaphosHomes (נתוני פורטל) · נכון ל-2025-10

מה קונים בפאפוס — לפי תקציב

~€150 אלף

דירת 2 חדרים יד שנייה בגרוסקיפו או בחלוראקה — כניסה במחוז הזול מבין השלושה.

~€250 אלף

דירה מודרנית בקאטו פאפוס או וילה קטנה בכפרים — ליבת שוק הנופש-להשקעה.

€400 אלף+

וילה בפיה, קורל ביי או טאלה — שוק הווילות הקלאסי, עם בדיקה גיאוטכנית במדרונות.

סדרי גודל להתמצאות, על בסיס מחירי ההיצע המתוארכים שבעמוד — לא הצעת מחיר.

שוק השכירות בפאפוס

הכלכלה של פאפוס היא תיירותית: שכירות ארוכת-טווח כאן זולה מהותית מלימסול — מה שמקטין את תשואת המודל הרגיל — אבל ההשכרה העונתית חזקה במיוחד: תפוסת ה-Airbnb השנתית הגבוהה באי, שבועות קיץ שמושכרים במחירים גבוהים, וחורף שיורד לחצי תפוסה.

המשמעות: התוכנית העסקית הריאלית בפאפוס היא נופש-עונתי מנוהל (או שילוב חורף-ארוך/קיץ-קצר), עם עלויות ניהול וניקיון שנוגסות בהכנסת השיא. טענות משווקים על "10%–17% תשואה" בהשכרה תיירותית הן שיווק — התחשיב השמרני נמוך מזה משמעותית.

שכירות ארוכת-טווח — דירת 2 חדרים: ~€625 לחודש (נמוך משמעותית מלימסול)PaphosHomes — מדריך שכירות (נתוני פורטל) · נכון ל-2025השכרה תיירותית — דירת 2 חדרים: €1,800–€2,200 לשבוע בשיא הקיץ; תפוסה 85%–90% ביוני–אוגוסט, 50%–60% בחורףAirbtics / PaphosHomes (נתוני פלטפורמה ופורטל) · נכון ל-2025

על ההכנסה מהשכרה בפאפוס משלמים מס גם בקפריסין וגם בישראל — מסלול 15% על הברוטו או מס שולי על הנטו. חשבו את שני המסלולים במחשבון ← הפרטים המלאים על המיסוי ותהליך הרכישה — בעמוד קפריסין.

עסקה לדוגמה: דירת 2 חדרים בקאטו פאפוס (השכרה תיירותית מנוהלת)

המחשה חישובית בלבד, על בסיס הנתונים המתוארכים שבעמוד (ההכנסה השנתית הממוצעת למודעה (Airbtics) ומחירי ההיצע · נכון ל-2025) — דרך שני מסלולי המס בישראל, זה לצד זה.

הנכס וההכנסה

מחיר רכישה
EUR 250,000
שכירות שנתית ברוטו
EUR 24,000
תשואת ברוטו
9.6%
הוצאות תפעול (הנחה: 35% מהשכירות)
EUR 8,400
מס במדינת היעד
מורכב — ראו הערה

שני המסלולים בישראל (בשקלים, שער המחשה 4)

מסלול 15%מסלול שולי (31%)
מס בישראל₪14,400—
נטו שנתי (אחרי הכול)——
תשואה נטו——

המס המקומי בקפריסין מורכב ואיננו נוקבים בו — הטבלה מציגה את הצד הישראלי בלבד; את המס המקומי משלימים עם רו"ח מקומי (ובמחשבון אפשר להזין אותו ידנית).

פתחו את התרחיש במחשבון ושנו כל מספר ←

הנחות: שער המרה להמחשה בלבד (ניתן לשינוי במחשבון), מס שולי של 31% כברירת מחדל, ללא מס יסף וללא פחת. אין לראות בכך תחזית או ייעוץ.

צ'קליסט לפני רכישה בפאפוס

  • ✓שטרי בעלות במלאי הבריטי הוותיק: N50, משכנתאות יזם, ושטר קיים ונקי — או לוותר.
  • ✓הפקדת החוזה בטאבו תוך 6 חודשים + Cap. 109.
  • ✓בתוכנית תיירותית: לחשב עם חורף של 50%–60% תפוסה ועלויות ניהול/ניקיון מלאות.
  • ✓בפיה: בדיקת אספקת מים ותשתיות ברחוב הספציפי.
  • ✓בווילת מדרון: בדיקה גיאוטכנית — 250+ בתים נפגעו בפיסורי ללא פיצוי.
  • ✓"מרינת פאפוס" היא מכרז, לא בניין — לא לתמחר אותה.

סיכונים ונקודות אזהרה — פאפוס

  • בעיית שטרי הבעלות נושכת הכי חזק דווקא כאן: מלאי יד-שנייה גדול מעידן הבנייה הבריטי של שנות ה-90/2000, שבו שטרים מתעכבים ומשכנתאות יזם רובצות — עו"ד עצמאי ובדיקת N50 הם תנאי כניסה.
  • "מרינת פאפוס" בקיסונרגה היא מכרז, לא בניין — הפרויקט נכשל כמה פעמים מאז שנות ה-2000. לא לשלם פרמיית מרינה על תוכנית.
  • תשתיות פיה: הפסקות מים מתועדות ורשתות שמדביקות באיחור את קצב הבנייה.
  • תלות עונתית: מודל ההכנסה התיירותי חשוף לחורף חלש ולתנודות תיירות אזוריות.
  • הלקח מפיסורי הסמוכה (גלישת קרקע, 250+ בתים שנפגעו ללא פיצוי): וילה על מדרון = בדיקה גיאוטכנית לפני חתימה.

לרשימת דגלים אדומים כלליים ראו מדריך הגנה מהונאות.

ערים נוספות בקפריסין

נדל"ן בלרנקה
למדריך המלא ←
נדל"ן בלימסול
למדריך המלא ←
נדל"ן בניקוסיה
למדריך המלא ←

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ השקעות, מס או משפטי, ואינו הצעה או שיווק השקעות כמשמעם בחוק. דיראלי אינה מחזיקה מלאי נכסים בחו"ל, אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים. הצעה לציבור להשקעה משותפת בנדל"ן (קרן/פרויקט) עשויה להיחשב הצעת ניירות ערך הטעונה תשקיף — היזהרו מהבטחות "תשואה מובטחת". שיעורי המס, האגרות וספי הוויזה מתעדכנים תכופות ונכונים למועד המצוין ליד כל נתון בלבד. לפני כל עסקה התייעצו עם יועץ מס מוסמך בישראל ועם עורך דין מקומי במדינת היעד.

נדל"ן בפאפוס

מתעניינים בנדל"ן בפאפוס?

השאירו פרטים ונחזור אליכם עם מידע. דיראלי אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים בחו"ל.

בשליחת הטופס אני מאשר/ת את מדיניות הפרטיות

טוב לדעת

שאלות נפוצות

פאפוס או לרנקה — מה מתאים למשקיע ישראלי?
שני מודלים שונים. לרנקה: קרבה מרבית (שדה התעופה הראשי, הקהילה, הכשרות), שוק שכירות ארוכת-טווח רחב, והביקוש הישראלי החזק באי. פאפוס: כלכלת נופש — שכירות ארוכת-טווח זולה אך תפוסת ההשכרה התיירותית הגבוהה באי, מלאי וילות גדול, וקהילה דוברת אנגלית ותיקה. מי שרוצה תזרים יציב ליד קהילה — לרנקה; מי שקונה נכס נופש שמכסה את עצמו בעונה — פאפוס. בשתיהן חלים אותם כללי הזהירות: שטרי בעלות, ומרינות שקיימות רק במצגות.
האם באמת אפשר לעשות 10% ומעלה בהשכרה תיירותית בפאפוס?
זו טענת השיווק — והיא בנויה משבועות השיא בלבד. הנתונים המלאים: תפוסה שנתית של כ-78% (הגבוהה באי, אבל רחוקה מ-100%), חורף של 50%–60%, והכנסה שנתית ממוצעת למודעה של כ-€24 אלף לפי נתוני הפלטפורמות — לפני ניהול, ניקיון, עמלות ובלאי. תחשיב שמרני מגיע לתשואות חד-ספרתיות; ההפרש בין זה ל"17%" של הפרסומים הוא בדיוק הפער בין ברוטו-בשיא לנטו-בשנה.
ממה להיזהר בקנייה של יד שנייה בפאפוס?
מהמלאי הוותיק של עידן הבנייה הבריטי: אלפי וילות ודירות משנות ה-90 וה-2000 שנמכרו כשעל הקרקע משכנתאות יזם, ושטרי הבעלות הנפרדים שלהן התעכבו שנים — הבעיה הקפריסאית הקלאסית, בריכוז הגבוה ביותר דווקא כאן. הכלל: עורך דין עצמאי, בדיקת שעבודים (N50) לפני חתימה, ואי-התקדמות בעסקה שבה השטר לא קיים או לא נקי. ובווילות מדרון — גם בדיקה גיאוטכנית.
מי יקנה ממני את הנכס בפאפוס ביום המכירה?
כנראה זר אחר — וזה מאפיין מבני של השוק הזה. פאפוס מובילה את קפריסין בנתח הרוכשים הזרים: 44% מהעסקאות במחוז הן של זרים (לעומת 34% בלרנקה ו-27% בלימסול), כשהבריטים הם הקבוצה הגדולה והישראלים שניים. המשמעות לנזילות: קהל היציאה שלכם עמוק ובינלאומי — אבל תלוי בשער הליש"ט, במצב הרוח של שוקי צפון אירופה ובהמשך זרימת הפורשים. שוק שנשען על קונים מקומיים מתנהג אחרת משוק שנשען על פנסיונרים זרים.
האם פאפוס היא שוק השקעה או שוק סגנון-חיים?
קודם כל סגנון-חיים — וזה לא חיסרון, זו הגדרת המוצר. הביקוש כאן מובל על-ידי פורשים ורוכשי בית-שני מבריטניה ומצפון אירופה, וכעת גם מישראל: קונים שבוחרים נוף, קהילה וקצב, לא גיליון אקסל. נתוני התיירות תומכים במודל ההשכרה העונתי (תפוסת ה-Airbnb הגבוהה באי), אבל מי שמחפש תזרים עירוני יציב ימצא אותו יותר בלרנקה או בלימסול. בפאפוס קונים נכס שנעים גם להשתמש בו — והחשבון הכלכלי צריך להביא בחשבון שזה חלק מהתמורה.
כמה זמן לוקח להגיע מפאפוס לישראל?
כשעה טיסה: פאפוס היא היעד הקרוב ביותר עם שדה תעופה בינלאומי משלה — טיסות ישירות לנתב"ג עם TUS, אל על, ארקיע וישראייר, בעשרות תדירויות שבועיות בעונה (התדירות משתנה עונתית — לבדוק לוחות עדכניים). המשמעות המעשית לבעל נכס: אפשר לנהל ביקורי תחזוקה, מסירות ואפילו סופי שבוע בנכס בלי לתכנן סביבם חופשה שלמה — יתרון שקשה לשחזר בכל יעד אירופי אחר מלבד שאר קפריסין ויוון.