נדל"ן בחו"ל · קפריסין

נדל"ן בלרנקה

Q: למה לרנקה הפכה לבירת הרכישות הישראליות בקפריסין?

שדה תעופה בתוך העיר עם ~50 טיסות שבועיות מנתב"ג, מחירים נמוכים מלימסול, וקהילה יהודית מתפקדת (חב"ד, כשרות, בית ספר מ-9/2024) — ולכן ישראלים הם קבוצת הרוכשים הזרה מס' 1 במחוז.

Q: מה באמת קורה עם המרינה של לרנקה?

הזיכיון הפרטי בוטל ב-2024; ב-7/2026 הוצגה תוכנית ממשלתית של ~€415M עם תוכנית-אב ל-2029. כיוון חיובי — אך כלום לא בנוי, ופרמיית מרינה היום היא הימור.

Q: איזה אזור בלרנקה מתאים לאיזה משקיע?

קצרת-טווח: מקנזי/שדה התעופה. ארוכת-טווח ליד הקהילה: המרכז. וילה משפחתית: אורוקליני והכפרים. תקציב נמוך: ליבדיה/ארדיפו.

Q: אילו עלויות שנתיות יש על דירה בלרנקה?

אין מס רכוש לאומי (בוטל 2017). כן: אגרות מקומיות €85–€500/שנה, היטל ביוב על השווי המוערך (~0.3% מערכי 2018, לוודא), ודמי ניהול בבניין משותף.

Q: אילו בתי ספר יש בלרנקה למשפחה ישראלית?

King David — בית הספר היהודי הראשון בקפריסין (נפתח 9/2024) + חב"ד, ולצדו בתי ספר פרטיים באנגלית ובראשם American Academy (מ-1908). שדה התעופה — רבע שעה.

Q: האם המחירים בלרנקה ימשיכו לעלות?

המדד הרשמי: +9.5% (2023), +8.8% (2024), +6.8% (2025) — חזק אך מאט; דירות בלבד +12.2% ברבעון 4 2025, הגבוה באי. עליות עבר אינן הבטחה.

אמנת מס עם ישראל: איןכל הנתונים על קפריסין ←

הנתונים בעמוד אומתו לאחרונה ב-9.8.2026

לרנקה היא בירת הרכישות הישראליות בקפריסין — המחוז היחיד באי שבו ישראלים הם קבוצת הרוכשים הזרה מספר אחת, עם מאות עסקאות בשנה לפי נתוני מרשם המקרקעין. הסיבות מוחשיות: שדה התעופה הראשי של האי נמצא בעיר עצמה עם עשרות טיסות ישירות בשבוע מנתב"ג, המחירים נמוכים משמעותית מלימסול, וכאן יושבות עוגני הקהילה — מרכז חב"ד הראשי של האי, מסעדה ומכולת כשרות, ובית הספר היהודי הראשון בקפריסין שנפתח בספטמבר 2024.

הביקוש הזה כבר כתוב במחירים: לרנקה היא המחוז עם עליות המחירים החזקות באי לפי מדד הבנק המרכזי, והביקוש גולש מהמרכז אל כפרי הלוויין שמסביב. חשוב לדעת מה קוראים: מרשם המקרקעין הקפריסאי מפרסם נתונים ברמת מחוז בלבד, כך שכל מחירי השכונות בעמוד הזה הם מחירי היצע מפורטלים ומתווכים — מסומנים ככאלה — ולא נתוני עסקאות.

ועוד אחד שצריך לומר ביושר: פרויקט המרינה והנמל, שמככב בכל מצגת שיווק, החליף ידיים — הזיכיון הפרטי בוטל ב-2024 והמדינה הציגה ב-2026 תוכנית חדשה רב-שלבית. פרמיית "מרינה" בתמחור של היום היא הימור על לוח זמנים ממשלתי, לא על עובדה.

המספרים

כל שורה עם מקור ותאריך. נתוני פורטלים ומתווכים מסומנים ככאלה; נתונים לא מאומתים — לא מוצגים.

רכישות ישראליות במחוז	850 עסקאות בשנה (9/2024–9/2025) — קבוצת הרוכשים הזרה מס' 1	מרשם המקרקעין הקפריסאי, כפי שדווח ב-Cyprus Mail · נכון ל-2025-10
מחירי היצע במרכז	€2,100–€2,400 למ"ר; בנייה חדשה €2,300–€2,800	Investropa / The Luxury Playbook (נתוני פורטל — מחירי היצע) · נכון ל-2025-09
טיסות ישירות מנתב"ג	~50 בשבוע (אל על, ישראייר, TUS, Cyprus Airways ועוד) · ~65 דקות	FlightsFrom — לוחות טיסות · נכון ל-2026
קהילה יהודית	מרכז חב"ד הארצי, כשרות, ובית הספר King David — הראשון בקפריסין (נפתח 9/2024)	Chabad Cyprus / Cyprus Mail · נכון ל-2025-02

מגמת המחירים בלרנקה — המדד הרשמי

שינוי שנתי לפי המדד הרשמי בלבד — לא מחירי היצע. שנה שהמדד לא פרסם עבורה נתון פשוט אינה מוצגת.

שנה	שינוי שנתי	מקור
2022	+3.2%	הבנק המרכזי של קפריסין — מדד RPPI, מחוז לרנקה (בתים ודירות) · נכון ל-2026-03
2023	+9.5%	הבנק המרכזי של קפריסין — מדד RPPI, מחוז לרנקה (בתים ודירות) · נכון ל-2026-03
2024	+8.8%	הבנק המרכזי של קפריסין — מדד RPPI, מחוז לרנקה (בתים ודירות) · נכון ל-2026-03
2025	+6.8% (דירות בלבד, רבעון 4: +12.2% — הגבוה באי)	הבנק המרכזי של קפריסין — מדד RPPI, מחוז לרנקה (פרסום רבעון 1 2026) · נכון ל-2026-06

השכונות של לרנקה

שכונה / אזור	מחיר (היצע)	פרופיל השקעה
מרכז העיר ופיניקוּדֶס	€120K–320K לדירה	ארוכת-טווח · קהילה
מקנזי ורצועת שדה התעופה	€90K–230K לדירה	Airbnb · עונתי
אורוקליני וכפרי החוף (פרבוליה, קיטי)	€110K–480K	וילות · משפחות
ליבדיה וארדיפּוּ	מ-~€2,300/מ"ר	פריסייל · ערך
פילה	€95K–210K	כפרי · סטודנטים (UCLan)

מרכז העיר ופיניקוּדֶס

הלב הוותיק: טיילת פיניקודס, רחובות צפופים והליכתיים, והיצע דירות מגוון — מהזול באי לעיר חוף. כאן גם יושבים עוגני הקהילה היהודית: בית חב"ד, המסעדה הכשרה והמכולת. שוק טבעי לשכירות ארוכת-טווח ולמי שרוצה לגור ליד הקהילה.

מחירי היצע: דירות 1–2 חדרים €120K–€320KSilverCoast / INDEX.cy (נתוני פורטל) · נכון ל-2025

מקנזי ורצועת שדה התעופה

רצועת החוף הדרומית ליד שדה התעופה — האזור המשתנה הכי מהר בעיר, ומוקד ההשכרה קצרת-הטווח: קרבת השדה, חוף מקנזי והביקוש העונתי עושים אותו למועדף על משקיעי Airbnb. פרויקטים חדשים על קו המים מתומחרים כבר ברמות אחרות מהעורף.

מחירי היצע: דירות 1–2 חדרים €90K–€230K; קו ראשון יוקרתי מעל €3,200 למ"רSilverCoast / The Luxury Playbook (נתוני פורטל) · נכון ל-2025

אורוקליני וכפרי החוף (פרבוליה, קיטי)

כפרי הלוויין החופיים — וילות, בתים צמודי קרקע ופרויקטים משפחתיים. אורוקליני היא הכפר שבו סוקרי השוק מציינים במפורש הסטה של תמהיל הרוכשים לעבר בריטים, גרמנים וישראלים בשלוש השנים האחרונות; בקשות הבנייה בכפרים האלה הוכפלו בתוך שנה — הביקוש גולש מהעיר החוצה.

מחירי היצע: דירות 1–2 חדרים €110K–€260K; בתים €220K–€480KSilverCoast / The Luxury Playbook (נתוני פורטל) · נכון ל-2025

ליבדיה וארדיפּוּ

חגורת הבנייה החדשה: ליבדיה בצפון-מזרח נהנית משינויי ייעוד ובנייה מואצת, וארדיפו הפנימית מציעה דיור משפחתי זול יותר לצד אזורי תעשייה. התשתיות רודפות אחרי הבנייה — עבודות ביוב אזוריות מתוכננות רק ל-2027–2033 — נקודה ששווה לשקלל ברכישת פריסייל.

מחירי היצע — בנייה חדשה בליבדיה: החל מ-~€2,300 למ"רcyprus-real.estate (נתוני פורטל) · נכון ל-2025

פילה

כפר אזור החיץ — מגרשים גדולים, צפיפות נמוכה וקמפוס UCLan Cyprus שמייצר ביקוש שכירות סטודנטיאלי. מהכניסות הזולות במחוז, עם אופי כפרי שמתאים למי שקונה לשימוש משפחתי יותר מאשר לתשואה.

מחירי היצע: דירות 1–2 חדרים €95K–€210KSilverCoast (נתוני פורטל) · נכון ל-2025

מה קונים בלרנקה — לפי תקציב

~€110 אלף

דירת 1–2 חדרים במקנזי, בפילה או במלאי ותיק במרכז — כניסה לשוק במחוז הצומח באי.

~€180 אלף

דירת 2 חדרים טובה במרכז או בנייה חדשה בליבדיה — לב הטווח הישראלי.

€300 אלף+

וילה או בית משפחתי באורוקליני וכפרי החוף — לאן שהביקוש הישראלי כבר גולש.

סדרי גודל להתמצאות, על בסיס מחירי ההיצע המתוארכים שבעמוד — לא הצעת מחיר.

שוק השכירות בלרנקה

שוק השכירות הלרנקאי מפוצל לשניים: שכירות ארוכת-טווח במרכז ובפרברים — שוק יציב שנשען על מקומיים, סטודנטים ומשפחות מהגרות — והשכרה קצרת-טווח שמתרכזת במקנזי וברצועת שדה התעופה, עם עונה של אפריל–אוקטובר.

שקיפות מתבקשת: מקורות השוק חלוקים מהותית על גובה השכירות — סדרה אחת מודדת דירת 2 חדרים בכ-€738 לחודש וסדרה אחרת ב-€1,275 — ולכן אנו מציגים טווח ולא נקודה, וממליצים לבנות תוכנית עסקית על הקצה השמרני. גם טווחי התשואה המפורסמים רחבים בהתאם.

שכירות חודשית — דירת 2 חדרים: €738–€1,275 (המקורות חלוקים — טווח, לא נקודה)INDEX.cy מול Luxury Playbook/Investropa (נתוני פורטל) · נכון ל-2026-03תשואת ברוטו מפורסמת: 4.5%–7.4% לפי המקור — להניח את הקצה השמרניINDEX.cy / Luxury Playbook (נתוני פורטל) · נכון ל-2025

על ההכנסה מהשכרה בלרנקה משלמים מס גם בקפריסין וגם בישראל — מסלול 15% על הברוטו או מס שולי על הנטו. חשבו את שני המסלולים במחשבון ← הפרטים המלאים על המיסוי ותהליך הרכישה — בעמוד קפריסין.

עסקה לדוגמה: דירת 2 חדרים במרכז לרנקה

המחשה חישובית בלבד, על בסיס הנתונים המתוארכים שבעמוד (אמצע טווח השכירות שבעמוד ומחירי ההיצע במרכז · נכון ל-2026-03) — דרך שני מסלולי המס בישראל, זה לצד זה.

הנכס וההכנסה

מחיר רכישה: EUR 160,000
שכירות שנתית ברוטו: EUR 9,600
תשואת ברוטו: 6%
הוצאות תפעול (הנחה: 20% מהשכירות): EUR 1,920
מס במדינת היעד: מורכב — ראו הערה

שני המסלולים בישראל (בשקלים, שער המחשה 4)

	מסלול 15%	מסלול שולי (31%)
מס בישראל	₪5,760	—
נטו שנתי (אחרי הכול)	—	—
תשואה נטו	—	—

המס המקומי בקפריסין מורכב ואיננו נוקבים בו — הטבלה מציגה את הצד הישראלי בלבד; את המס המקומי משלימים עם רו"ח מקומי (ובמחשבון אפשר להזין אותו ידנית).

פתחו את התרחיש במחשבון ושנו כל מספר ←

הנחות: שער המרה להמחשה בלבד (ניתן לשינוי במחשבון), מס שולי של 31% כברירת מחדל, ללא מס יסף וללא פחת. אין לראות בכך תחזית או ייעוץ.

צ'קליסט לפני רכישה בלרנקה

✓בדיקת שעבודים (N50) — האם קיים שטר בעלות נפרד והאם רובצת משכנתאת יזם על הקרקע.
✓הפקדת חוזה המכר בטאבו המחוזי בתוך 6 חודשים — ההגנה החוקית המרכזית של הרוכש בקפריסין.
✓הגשת בקשת Cap. 109 (רוכש חוץ) — ולזכור את מגבלת הנכס האחד.
✓בפריסייל: מנגנון חוזי להנפקת שטר נפרד ולוח זמנים, ובדיקת חוסן היזם.
✓לבנות תוכנית עסקית על סדרת השכירות השמרנית — המקורות חלוקים עד פי שניים.
✓לא לשלם "פרמיית מרינה" — הפרויקט בשלב תוכנית ממשלתית, לא בנייה.

סיכונים ונקודות אזהרה — לרנקה

המרינה אינה עובדה: זיכיון Kition בוטל ב-2024, והתוכנית הנוכחית (€415M, בהובלה ממשלתית) נחשפה רק ב-7/2026 עם תוכנית-אב ל-2029. "פרמיית מרינה" בתמחור היום היא הימור על פרויקט שכבר נתקע פעם.
בעיית שטרי הבעלות הקפריסאית חלה גם כאן — בפריסייל לוודא חוזית מנגנון הנפקת שטר נפרד, וברכישת יד שנייה לוודא שהשטר קיים ונקי (בדיקת N50).
נתוני השכירות והתשואה שמציגים משווקים מגיעים מהסדרות האופטימיות — הפער בין המקורות (עד פי שניים) הוא עצמו ממצא.
לרנקה היא מוקד הביקוש הישראלי — ולכן גם מוקד המתח הציבורי-פוליטי סביבו (שלטי חוצות בעברית, דיוני פרלמנט). סיכון רגולטורי עולה, לא יורד.

לרשימת דגלים אדומים כלליים ראו מדריך הגנה מהונאות.

ערים נוספות בקפריסין

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ השקעות, מס או משפטי, ואינו הצעה או שיווק השקעות כמשמעם בחוק. דיראלי אינה מחזיקה מלאי נכסים בחו"ל, אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים. הצעה לציבור להשקעה משותפת בנדל"ן (קרן/פרויקט) עשויה להיחשב הצעת ניירות ערך הטעונה תשקיף — היזהרו מהבטחות "תשואה מובטחת". שיעורי המס, האגרות וספי הוויזה מתעדכנים תכופות ונכונים למועד המצוין ליד כל נתון בלבד. לפני כל עסקה התייעצו עם יועץ מס מוסמך בישראל ועם עורך דין מקומי במדינת היעד.

נדל"ן בלרנקה

מתעניינים בנדל"ן בלרנקה?

השאירו פרטים ונחזור אליכם עם מידע. דיראלי אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים בחו"ל.

טוב לדעת

שאלות נפוצות

למה לרנקה הפכה לבירת הרכישות הישראליות בקפריסין?

שילוב שאין לאף עיר אחרת באי: שדה התעופה הראשי בתחומי העיר עם עשרות טיסות ישירות בשבוע מנתב"ג (כשעה טיסה), מחירים נמוכים משמעותית מלימסול, וקהילה יהודית מתפקדת — מרכז חב"ד הארצי, כשרות זמינה, ומאז ספטמבר 2024 גם בית הספר היהודי הראשון בקפריסין. התוצאה בנתוני המרשם: המחוז היחיד שבו ישראלים הם קבוצת הרוכשים הזרה מספר אחת.

מה באמת קורה עם המרינה של לרנקה?

הפרויקט הפרטי (Kition Ocean) בוטל על-ידי המדינה ב-2024 אחרי שנים של גרירת רגליים, וביולי 2026 הוצגה תוכנית חדשה בהובלה ממשלתית: כ-€415 מיליון בשלושה תתי-פרויקטים, תוכנית-אב עד 2029 ואופק ביצוע ארוך. כלומר — כיוון חיובי, אבל שום דבר בנוי. מי שמשלם היום פרמיה על "קרבה למרינה" קונה הבטחה שכבר נכשלה פעם אחת; ההערכות של "5%–15% עליית ערך" הן תחזיות מתווכים, לא נתון.

איזה אזור בלרנקה מתאים לאיזה משקיע?

תלוי במודל: השכרה קצרת-טווח — מקנזי ורצועת שדה התעופה (עונה אפריל–אוקטובר, קרבת השדה); שכירות ארוכת-טווח ליד הקהילה — מרכז העיר; בית משפחתי או וילה — אורוקליני וכפרי החוף, שאליהם הביקוש הישראלי כבר גולש; ותקציב כניסה נמוך — ליבדיה וארדיפו בחגורת הבנייה החדשה, עם עיניים פקוחות על קצב התשתיות.

אילו עלויות שנתיות יש על דירה בלרנקה?

מס רכוש לאומי אין בקפריסין — הוא בוטל ב-2017 ולא הוחזר. מה שכן משלמים: אגרות רשות מקומית של כ-€85–€500 בשנה (פינוי אשפה, תאורת רחוב, שירותים — תלוי גודל הנכס), היטל ביוב שנתי של מועצת הביוב המחוזית המחושב על השווי המוערך של הנכס (סדר גודל של כ-0.3% מערכי 2018 — התעריף המדויק משתנה, לוודא מול המועצה), ובבניין משותף דמי ניהול. בסך הכול — עלות החזקה שנתית נמוכה משמעותית מהמקובל ברוב אירופה, וזה חלק אמיתי מהחשבון הקפריסאי.

אילו בתי ספר יש בלרנקה למשפחה ישראלית?

ההיצע הפך את לרנקה ליעד הרילוקיישן המשפחתי של הקהילה: בית הספר היהודי King David — הראשון בקפריסין — נפתח בעיר בספטמבר 2024 לצד מערך חב"ד, ולצדו בתי ספר פרטיים באנגלית ותיקים ובראשם ה-American Academy Larnaca (נוסד 1908, תוכנית לימודים בריטית מגן עד תעודת בגרות בינלאומית). קרבת שדה התעופה — כ-8 ק"מ מהמרכז, נסיעה של רבע שעה — משלימה את התמונה למשפחה שחיה בין שתי המדינות.

האם המחירים בלרנקה ימשיכו לעלות?

אנחנו לא מנבאים — אבל הנה מה שהמדד הרשמי אומר. מדד הבנק המרכזי למחוז לרנקה עלה +9.5% ב-2023, +8.8% ב-2024 ו-+6.8% ב-2025 — צמיחה חזקה אך מאטה. הנקודה המעניינת בפילוח: הדירות (להבדיל מהבתים) עלו ברבעון 4 של 2025 ב-12.2% — הקצב הגבוה בכל האי — כלומר בדיוק בסגמנט שהביקוש הזר, והישראלי בפרט, מרוכז בו. מנגד עומדים הסיכונים שבעמוד: מתח פוליטי סביב הרכישות הזרות ותלות בהמשך הביקוש הזה. עליות עבר אינן הבטחה.