ניקוסיה היא ההפך הגמור מכל השיווק הקפריסאי — ובדיוק בגלל זה היא מעניינת. הבירה היא השוק הזול מבין המחוזות המרכזיים, הנשען על ביקוש מקומי: עובדי מדינה, שגרירויות, שלוש אוניברסיטאות גדולות ומשפחות קפריסאיות — לא תיירים ולא גלי רוכשים זרים. בנתוני המרשם של השנה האחרונה הישראלים כלל אינם מופיעים בצמרת הרוכשים הזרים במחוז — הביקוש הישראלי באי הוא חופי — ולכן כאן, בשונה מלרנקה, אין "פרמיה ישראלית" במחירים.
התמונה במדד הרשמי מפוצלת ויש לקרוא אותה ביושר: מחירי הבתים בניקוסיה נמצאים בירידה שנתית קלה זה חמישה רבעונים רצופים, בעוד הדירות עולות בקצב מתון של כ-3% בשנה — הרחק מאחורי לרנקה ולימסול. מי שקונה כאן לא קונה סיפור צמיחה; הוא קונה שוק שכירות יציב, עמוק ומקומי, במחיר הכניסה הנמוך באי.
וצריך לומר את המובן מאליו: ניקוסיה היא עיר מחולקת. הקו הירוק חוצה את העיר העתיקה, והמדדים והנתונים בעמוד — כמו כל שוק הנדל"ן שאנו מסקרים — מתייחסים אך ורק לצד שבשליטת הרפובליקה. מחירי השכונות הם מחירי היצע מפורטלים, מסומנים ככאלה.