DIRALY
נדל"ן בחו"ל · קפריסין

נדל"ן בלימסול

אמנת מס עם ישראל: איןכל הנתונים על קפריסין ←

הנתונים בעמוד אומתו לאחרונה ב-9.8.2026

לימסול היא הכלכלה של קפריסין: בירת הפורקס והפינטק של האי, הכתובת של מאות חברות השקעות מפוקחות, והעיר שבה יושבות הפעילויות האירופיות של חברות ישראליות ותיקות — eToro פועלת מכאן מ-2010 ו-Plus500 מ-2014. גל הרילוקיישן של עובדי הייטק ישראלים מאז 2023 זרם במידה רבה לכאן, והעדות המוחשית ביותר לעומק הקהילה: בית ספר יהודי חדש בהשקעה של €50 מיליון שייפתח ב-2027 — כ-70% מתלמידיו הצפויים הם ילדי ישראלים שעברו לאי.

זה גם השוק היקר של קפריסין, בפער: הממוצע העירוני כפול כמעט מלרנקה, קו החוף מתומחר ברמות אירופיות, ומגדלי המרינה חיים בליגת יוקרה גלובלית עם מחירים של פי ארבעה ויותר מהממוצע העירוני. המשמעות למשקיע: שכר הדירה הגבוה באי, אבל תשואות דחוסות — הנטו כאן נמוך מהפרסומות.

כרגיל אצלנו: מחירי השכונות הם מחירי היצע מפורטלים (המרשם מפרסם רק ברמת מחוז), וכל נתון מסומן במקורו ובתאריכו.

המספרים

כל שורה עם מקור ותאריך. נתוני פורטלים ומתווכים מסומנים ככאלה; נתונים לא מאומתים — לא מוצגים.

רכישות ישראליות במחוז571 עסקאות בשנה (9/2024–9/2025)מרשם המקרקעין הקפריסאי, כפי שדווח ב-Cyprus Mail · נכון ל-2025-10
מחירי היצע עירונייםממוצע ~€3,200 למ"ר; פרברים מ-€2,600; קו ראשון מעל €8,000Realtika / pinatas.cy (נתוני פורטל — מחירי היצע) · נכון ל-2025
מגדלי המרינה€12,000–€16,000 למ"ר; פנטהאוזים מעל €18,000luxury.cy / cyprus-realty (נתוני פורטל) · נכון ל-2025
הקהילה הישראלית-עסקיתeToro בעיר מ-2010, Plus500 מ-2014; בית הספר היהודי Yael (€50M) נפתח ב-2027 — כ-70% מהתלמידים ישראליםCBN Cyprus / JNS / Jerusalem Post · נכון ל-2025

מגמת המחירים בלימסול — המדד הרשמי

שינוי שנתי לפי המדד הרשמי בלבד — לא מחירי היצע. שנה שהמדד לא פרסם עבורה נתון פשוט אינה מוצגת.

שנהשינוי שנתימקור
2022+6.6%הבנק המרכזי של קפריסין — מדד RPPI, מחוז לימסול (בתים ודירות) · נכון ל-2026-03
2023+10.4%הבנק המרכזי של קפריסין — מדד RPPI, מחוז לימסול (בתים ודירות) · נכון ל-2026-03
2024+7.6%הבנק המרכזי של קפריסין — מדד RPPI, מחוז לימסול (בתים ודירות) · נכון ל-2026-03
2025+7.4% (דירות בלבד, רבעון 4: +9.3%)הבנק המרכזי של קפריסין — מדד RPPI, מחוז לימסול (פרסום רבעון 1 2026) · נכון ל-2026-06

השכונות של לימסול

שכונה / אזורמחיר (היצע)פרופיל השקעה
המרכז והשכונות הוותיקות€3,200–4,500/מ"רשכירות תאגידית
גרמסוגיה והאזור התיירותי~€4,900/מ"רביקוש בינלאומי
קו המים והמגדלים€6,000–16,000/מ"ריוקרה גלובלית
זאקאקי והמערב~€4,000/מ"רסיפור צמיחה
איפסונס והפרברים המערביים€2,600–3,200/מ"רערך · כניסה

המרכז והשכונות הוותיקות — מסה גיטוניה, נאפוליס, אגיוס אתנסיוס

הליבה המגורית של העיר: שכונות מבוססות בין המרכז ההיסטורי לכביש החוף, במרחק נסיעה קצר ממשרדי הפורקס והטק. זה השוק של השכירות ארוכת-הטווח התאגידית — עובדי החברות שוכרים כאן — והכתובת הטבעית למשקיע שרוצה את הביקוש התעסוקתי בלי פרמיית קו המים.

מחירי היצע: €3,200–€4,500 למ"רRealtika / pinatas.cy (נתוני פורטל) · נכון ל-2025

גרמסוגיה והאזור התיירותי

רצועת המלונות והמגורים שממזרח למרכז — האזור המבוקש על שוכרים בינלאומיים ותיירים כאחד. מוצר חדש ואיכותי, קרבה לחוף ולחיי הלילה, ותמחור בהתאם: מהגבוהים בעיר מחוץ לקו המים עצמו.

מחירי היצע: ממוצע ~€4,900 למ"ר; מוצר חדש €4,500–€6,000Realtika / pinatas.cy (נתוני פורטל) · נכון ל-2025

קו המים והמגדלים — מולוס, המרינה וסביבתה

ליגת היוקרה: מגדלי קו החוף לאורך טיילת המולוס ומתחם לימסול מרינה, שבהם עסקה ממוצעת מתקרבת למיליוני אירו בודדים. השוק הזה נסחר מול קונים גלובליים ומתנהג לפי מחזור היוקרה העולמי יותר מאשר לפי הכלכלה הקפריסאית — פרמיה של פי 2–4 מהממוצע העירוני, ונזילות שתלויה בקונה הזר הבא.

מחירי היצע — מגדלי קו ראשון: €6,000–€11,000 למ"ר; המרינה €12,000–€16,000Realtika / luxury.cy (נתוני פורטל) · נכון ל-2025

זאקאקי והמערב — אזור הקזינו

המערב של לימסול השתנה מהיסוד: קניון My Mall ולידו City of Dreams Mediterranean — קזינו-ריזורט בהשקעה של יותר מ-€600 מיליון שנפתח ביולי 2023, הגדול באירופה — משכו את הביקוש מערבה, ובנייה חדשה ליד הקזינו כבר מתומחרת מעל הממוצע האזורי. זהו סיפור צמיחה קלאסי: פוטנציאל אמיתי, לצד סיכון של אזור שעדיין בבנייה וטענות שיווקיות על "עליות מובטחות" שראוי לסנן.

מחירי היצע: חציון ~€4,000 למ"ר; בנייה חדשה ליד הקזינו עד ~€6,000TheCyGuide / Your Overseas Home (נתוני פורטל — מחירי היצע) · נכון ל-2026-08

איפסונס והפרברים המערביים

שער הכניסה הזול לעיר: פרבר מערבי בצמיחה, עם בנייה חדשה שמתומחרת קרוב למחירי לרנקה אבל במרחק נסיעה מכלכלת לימסול. מתאים למשקיע תקציב-מוגבל שרוצה חשיפה לשוק השכירות הלימסולי — במחיר של מיקום פחות נחשק.

מחירי היצע: €2,600–€3,200 למ"רRealtika / pinatas.cy (נתוני פורטל) · נכון ל-2025

מה קונים בלימסול — לפי תקציב

~€200 אלף

דירת חדר באיפסונס או במלאי ותיק במרכז — הכניסה הריאלית לשוק היקר של האי.

~€350 אלף

דירת 2 חדרים מודרנית בשכונות הוותיקות או בגרמסוגיה — ליבת השוק התאגידי.

€700 אלף+

קו המים והמגדלים — ליגת היוקרה הגלובלית, במחירי ליגת היוקרה הגלובלית.

סדרי גודל להתמצאות, על בסיס מחירי ההיצע המתוארכים שבעמוד — לא הצעת מחיר.

שוק השכירות בלימסול

שוק השכירות החזק באי: שכר הדירה הגבוה בקפריסין, מונע על-ידי משכורות הפורקס והטק והביקוש התאגידי. דירת חדר במרכז מושכרת ברמות שלרנקה לא מכירה, והשכונות המבוקשות מדווחות (בפי מתווכים) על תפוסות גבוהות מאוד.

אבל את התשואה קובע המכנה: המחירים הגבוהים דוחסים את התשואה, ואחרי דמי ניהול, ועד בית וריקות, הנטו המוערך בתחילת 2026 עומד על אחוזים בודדים — נמוך מהכותרות. לימסול היא עסקת ביקוש-יציב-והון-גדל יותר מאשר עסקת תזרים.

שכירות חודשית: חדר במרכז €1,200–€1,600; 2 חדרים €1,200–€2,200Investropa / Luxury Playbook (נתוני פורטל) · נכון ל-2025תשואה: ברוטו 5%–7%; נטו מוערך ~4%–4.5%Investropa / pinatas.cy (נתוני פורטל) · נכון ל-2026-01

על ההכנסה מהשכרה בלימסול משלמים מס גם בקפריסין וגם בישראל — מסלול 15% על הברוטו או מס שולי על הנטו. חשבו את שני המסלולים במחשבון ← הפרטים המלאים על המיסוי ותהליך הרכישה — בעמוד קפריסין.

עסקה לדוגמה: דירת חדר במרכז לימסול (שכירות תאגידית)

המחשה חישובית בלבד, על בסיס הנתונים המתוארכים שבעמוד (טווחי השכירות והמחירים שבעמוד · נכון ל-2025) — דרך שני מסלולי המס בישראל, זה לצד זה.

הנכס וההכנסה

מחיר רכישה
EUR 250,000
שכירות שנתית ברוטו
EUR 16,800
תשואת ברוטו
6.7%
הוצאות תפעול (הנחה: 25% מהשכירות)
EUR 4,200
מס במדינת היעד
מורכב — ראו הערה

שני המסלולים בישראל (בשקלים, שער המחשה 4)

מסלול 15%מסלול שולי (31%)
מס בישראל₪10,080—
נטו שנתי (אחרי הכול)——
תשואה נטו——

המס המקומי בקפריסין מורכב ואיננו נוקבים בו — הטבלה מציגה את הצד הישראלי בלבד; את המס המקומי משלימים עם רו"ח מקומי (ובמחשבון אפשר להזין אותו ידנית).

פתחו את התרחיש במחשבון ושנו כל מספר ←

הנחות: שער המרה להמחשה בלבד (ניתן לשינוי במחשבון), מס שולי של 31% כברירת מחדל, ללא מס יסף וללא פחת. אין לראות בכך תחזית או ייעוץ.

צ'קליסט לפני רכישה בלימסול

  • ✓בדיקת שעבודים (N50) ושטר בעלות — גם בעיר העסקים הבעיה הקפריסאית חיה.
  • ✓הפקדת החוזה בטאבו תוך 6 חודשים + בקשת Cap. 109.
  • ✓לחשב נטו, לא ברוטו: אחרי דמי ניהול, ועד וריקות — ההערכות מדברות על ~4%–4.5%.
  • ✓במגדלים: דמי ניהול ושירותים גבוהים — לקבל את דפי החיוב בפועל, לא הערכה.
  • ✓בפרויקט מדרון בין לימסול לפאפוס — בדיקה גיאוטכנית (הלקח מפיסורי).

סיכונים ונקודות אזהרה — לימסול

  • השוק היקר באי: פרמיית הכניסה גבוהה והתשואה נטו דחוסה — הכותרות מציגות ברוטו.
  • סגמנט המגדלים והמרינה תלוי בקונים גלובליים — נזילות ותמחור לפי מחזור היוקרה העולמי, לא לפי השוק המקומי.
  • ריכוזיות שוכרים: מגזר הטק והפורקס (48,200 מועסקים, 16.2% מהתמ"ג) הוא השוכר השולי של העיר — פרשת BrainRocket (2025), שבה מעסיק של ~1,500 עובדים כמעט עזב לוולנסיה, הדגימה כמה שוק השכירות רגיש להחלטת רילוקיישן אחת.
  • עומס תשתיות מתועד: עוקף לימסול הוא הכביש העמוס בקפריסין (~90 אלף כלי רכב ביום), וגופים עסקיים מתריעים שהפקקים מאיימים על צמיחת העיר.
  • בעיית שטרי הבעלות הקפריסאית חלה גם כאן; בדיקת N50 לפני כל עסקה.
  • בין לימסול לפאפוס — מדרון פיסורי: גלישת קרקע פעילה שפגעה ביותר מ-250 בתים ללא פיצוי לרוכשים. הלקח כללי: פרויקט מדרון דורש בדיקה גיאוטכנית, לא רק נוף.

לרשימת דגלים אדומים כלליים ראו מדריך הגנה מהונאות.

ערים נוספות בקפריסין

נדל"ן בלרנקה
למדריך המלא ←
נדל"ן בפאפוס
למדריך המלא ←
נדל"ן בניקוסיה
למדריך המלא ←

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ השקעות, מס או משפטי, ואינו הצעה או שיווק השקעות כמשמעם בחוק. דיראלי אינה מחזיקה מלאי נכסים בחו"ל, אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים. הצעה לציבור להשקעה משותפת בנדל"ן (קרן/פרויקט) עשויה להיחשב הצעת ניירות ערך הטעונה תשקיף — היזהרו מהבטחות "תשואה מובטחת". שיעורי המס, האגרות וספי הוויזה מתעדכנים תכופות ונכונים למועד המצוין ליד כל נתון בלבד. לפני כל עסקה התייעצו עם יועץ מס מוסמך בישראל ועם עורך דין מקומי במדינת היעד.

נדל"ן בלימסול

מתעניינים בנדל"ן בלימסול?

השאירו פרטים ונחזור אליכם עם מידע. דיראלי אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים בחו"ל.

בשליחת הטופס אני מאשר/ת את מדיניות הפרטיות

טוב לדעת

שאלות נפוצות

למה דווקא לימסול מושכת את הקהילה העסקית הישראלית?
כי שם העבודה: לימסול היא בירת חברות ההשקעות המפוקחות של קפריסין ("מלכת הפורקס"), עם פעילות אירופית ותיקה של חברות ישראליות — eToro מ-2010, Plus500 מ-2014 — וגל רילוקיישן של עובדי הייטק ישראלים מאז 2023. האינדיקציה החזקה ביותר לעומק הקהילה היא תשתיתית: בית ספר יהודי בהשקעה של €50 מיליון שייפתח ב-2027, כשכ-70% מתלמידיו הצפויים הם ילדי ישראלים שכבר עברו לאי.
האם מגדלי המרינה בלימסול הם השקעה טובה?
הם נכס יוקרה, לא עסקת תשואה: תמחור של פי 2–4 מהממוצע העירוני, קהל קונים גלובלי, ותשואת שכירות שנמוכה יחסית למחיר. מי שקונה שם קונה חשיפה למחזור היוקרה העולמי ולנזילות שתלויה בקונה הזר הבא — לגיטימי כשימור הון ים-תיכוני, בעייתי כתוכנית תזרים. משקיע התשואה הלימסולי מוצא יותר בשכונות הוותיקות ובגרמסוגיה.
כמה תשואה ריאלית לצפות בלימסול?
הפרסומים מדברים ברוטו — 5%–7% לפי נתוני פורטלים — אבל אחרי דמי ניהול, ועד בית, ביטוח וריקות, ההערכות בתחילת 2026 מדברות על נטו של כ-4%–4.5%, ולפני המס הקפריסאי והישראלי. זו תשואה של שוק יציב ויקר, לא של שוק צמיחה — ומי שמובטחת לו "8% בלימסול" צריך לשאול מה בדיוק הובטח.
האם מותר להשכיר דירה בלימסול ב-Airbnb?
רק עם רישום. חוק 34(I)/2019 מחייב כל יחידת אירוח עצמאית להירשם במרשם הלינה של משרד התיירות (אגרה של €222 לשלוש שנים) ולהציג את מספר הרישום בכל מודעה — ומ-20.5.2026 גם הפלטפורמות מחויבות לדווח לפי רגולציית האיחוד. האכיפה אמיתית ומתהדקת: נכון ל-2025 רק כ-8,400 מתוך 12–13 אלף יחידות פעילות היו רשומות, והממשלה הכריזה על מבצע נגד הלא-רשומות. הצעה להגביל בעלים לשתי יחידות נדחתה (3/2025) — אבל הכללים ממשיכים לזוז.
אילו עלויות שנתיות יש על דירה בלימסול?
מס רכוש לאומי אין בקפריסין מאז 2017 — אבל יש שוטפות: אגרות רשות מקומית של כ-€85–€500 בשנה (פינוי אשפה, תאורה, שירותים), היטל ביוב שנתי של מועצת הביוב לימסול-אמאתוס המחושב על השווי המוערך (סדר גודל של 0.3% מערכי 2018 — לוודא את התעריף העדכני מול המועצה), ובבניין משותף — דמי ניהול: כ-€40–50 לחודש בבניין רגיל, ובמגדלי היוקרה €3–5 למ"ר לחודש, כלומר מאות אירו בחודש. במגדל, בקשו את דפי החיוב בפועל לפני הרכישה — זה ההבדל בין תשואה על הנייר לתשואה נטו.
מה הסיכון בכך שהשוכרים הם עובדי הייטק זרים?
שזו ריכוזיות. מגזר הטכנולוגיה בקפריסין מעסיק כ-48 אלף עובדים ומייצר 16.2% מהתמ"ג (מחקר KPMG, 2026) — וחלק גדול יושב בלימסול. פרשת BrainRocket מ-2025 המחישה את הרגישות: חברה בבעלות ישראלית עם כ-1,500 עובדים בעיר כמעט העבירה את רוב פעילותה לוולנסיה, והתוכנית נבלמה רק אחרי התערבות נשיאותית. השוכר השולי בלימסול הוא עובד זר שאפשר לנייד — כששוכרים כאלה עוזבים, שוק שכירות שלם מרגיש זאת. זו הסיבה שההשקעה כאן היא הימור על המשך אטרקטיביות האי לחברות, לא רק על הנכס.