DIRALY
Immobilier à l’étranger · Chypre

Immobilier à Larnaca

Convention fiscale avec Israël : nonToutes les données sur Chypre →

Les données de cette page ont été vérifiées le 9/8/2026

Larnaca est la capitale des achats israéliens à Chypre : le seul district de l’île où les Israéliens forment le premier groupe d’acheteurs étrangers, avec des centaines de transactions par an selon les données du registre foncier. Les raisons sont concrètes : l’aéroport principal de l’île se trouve dans la ville même, avec des dizaines de vols directs par semaine depuis Ben Gourion, les prix sont nettement inférieurs à ceux de Limassol, et c’est ici que se trouvent les points d’ancrage de la communauté, le centre Habad principal de l’île, un restaurant et une épicerie cachère, et la première école juive de Chypre, ouverte en septembre 2024.

Cette demande est déjà inscrite dans les prix : Larnaca est le district où les hausses sont les plus fortes de l’île selon l’indice de la banque centrale, et la demande déborde du centre vers les villages satellites alentour. Il faut savoir ce que l’on lit : le registre foncier chypriote ne publie ses données qu’à l’échelle du district, de sorte que tous les prix de quartier de cette page sont des prix affichés, issus de portails et d’agences, signalés comme tels, et non des données de transactions.

Une dernière chose à dire honnêtement : le projet de la marina et du port, vedette de toutes les présentations commerciales, a changé de mains. La concession privée a été annulée en 2024 et l’État a présenté en 2026 un nouveau programme en plusieurs phases. Une prime « marina » dans le prix d’aujourd’hui est un pari sur un calendrier gouvernemental, pas sur un fait acquis.

Les chiffres

Chaque ligne avec sa source et sa date. Les données de portails et d’agences sont signalées comme telles ; les données non vérifiées ne sont pas affichées.

Achats israéliens dans le district850 transactions sur l’année (9/2024 à 9/2025), premier groupe d’acheteurs étrangersRegistre foncier chypriote, tel que rapporté par Cyprus Mail · à jour au 2025-10
Prix affichés dans le centrede 2 100 € à 2 400 € le m² ; construction neuve de 2 300 € à 2 800 €Investropa / The Luxury Playbook (données de portail, prix affichés) · à jour au 2025-09
Vols directs depuis Ben Gourion~50 par semaine (El Al, Israir, TUS, Cyprus Airways et d’autres) · ~65 minutesFlightsFrom, tableaux des vols · à jour au 2026
Communauté juiveCentre Habad national, cacheroute, et l’école King David, la première de Chypre (ouverte en 9/2024)Chabad Cyprus / Cyprus Mail · à jour au 2025-02

L’évolution des prix à Larnaca : l’indice officiel

La variation annuelle selon le seul indice officiel, jamais des prix affichés. Une année pour laquelle l’indice n’a publié aucune donnée n’apparaît tout simplement pas.

AnnéeVariation annuelleSource
2022+3,2 %Banque centrale de Chypre, indice RPPI, district de Larnaca (maisons et appartements) · à jour au 2026-03
2023+9,5 %Banque centrale de Chypre, indice RPPI, district de Larnaca (maisons et appartements) · à jour au 2026-03
2024+8,8 %Banque centrale de Chypre, indice RPPI, district de Larnaca (maisons et appartements) · à jour au 2026-03
2025+6,8 % (appartements seuls, 4e trimestre : +12,2 %, le plus élevé de l’île)Banque centrale de Chypre, indice RPPI, district de Larnaca (publication du 1er trimestre 2026) · à jour au 2026-06

Les quartiers de Larnaca

Quartier ou secteurPrix (affichés)Profil d’investissement
Le centre-ville et Finikoudes120 000 à 320 000 € le logementLongue durée · Communauté
Mackenzie et la bande de l’aéroport90 000 à 230 000 € le logementAirbnb · Saisonnier
Oroklini et les villages côtiers (Pervolia, Kiti)110 000 à 480 000 €Villas · Familles
Livadia et Aradippoudès ~2 300 € le m²Sur plan · Valeur
Pyla95 000 à 210 000 €Village · Étudiants (UCLan)

Le centre-ville et Finikoudes

Le vieux centre : la promenade de Finikoudes, des rues denses où tout se fait à pied, et une offre de logements variée, la moins chère de l’île pour une ville côtière. C’est aussi là que se trouvent les points d’ancrage de la communauté juive : la maison Habad, le restaurant cachère et l’épicerie. Un marché naturel pour la location longue durée et pour qui veut vivre près de la communauté.

Prix affichés : Appartements de 1 à 2 pièces, de 120 000 € à 320 000 €SilverCoast / INDEX.cy (données de portail) · à jour au 2025

Mackenzie et la bande de l’aéroport

La bande côtière au sud, près de l’aéroport : le secteur qui évolue le plus vite de la ville et le foyer de la location courte durée. La proximité de l’aéroport, la plage de Mackenzie et la demande saisonnière en font le terrain de prédilection des investisseurs Airbnb. Les programmes neufs en première ligne de mer se situent déjà sur d’autres niveaux de prix que l’arrière-pays.

Prix affichés : Appartements de 1 à 2 pièces, de 90 000 € à 230 000 € ; première ligne haut de gamme au-dessus de 3 200 € le m²SilverCoast / The Luxury Playbook (données de portail) · à jour au 2025

Oroklini et les villages côtiers (Pervolia, Kiti)

Les villages satellites du littoral : villas, maisons individuelles et programmes familiaux. Oroklini est le village où les observateurs du marché relèvent explicitement un basculement du profil des acheteurs vers les Britanniques, les Allemands et les Israéliens ces trois dernières années ; les demandes de permis de construire y ont doublé en un an, la demande déborde de la ville vers l’extérieur.

Prix affichés : Appartements de 1 à 2 pièces, de 110 000 € à 260 000 € ; maisons de 220 000 € à 480 000 €SilverCoast / The Luxury Playbook (données de portail) · à jour au 2025

Livadia et Aradippou

La ceinture de construction neuve : Livadia, au nord-est, profite de changements d’affectation et d’un rythme de chantiers soutenu, et Aradippou, plus à l’intérieur, offre un habitat familial moins cher aux côtés de zones d’activité. Les infrastructures courent derrière la construction, les travaux d’assainissement du secteur ne sont programmés que pour 2027 à 2033, un point qui mérite d’entrer dans le calcul d’un achat sur plan.

Prix affichés, construction neuve à Livadia : À partir de ~2 300 € le m²cyprus-real.estate (données de portail) · à jour au 2025

Pyla

Le village de la zone tampon : de grandes parcelles, une faible densité et le campus UCLan Cyprus qui génère une demande locative étudiante. L’une des entrées les moins chères du district, avec un caractère villageois qui convient davantage à un achat d’usage familial qu’à une logique de rendement.

Prix affichés : Appartements de 1 à 2 pièces, de 95 000 € à 210 000 €SilverCoast (données de portail) · à jour au 2025

Ce que l’on achète à Larnaca, par budget

~110 000 €

Un appartement de 1 à 2 pièces à Mackenzie, à Pyla ou dans le parc ancien du centre : l’entrée sur le marché du district le plus dynamique de l’île.

~180 000 €

Un bon deux-pièces dans le centre ou du neuf à Livadia : le centre de la fourchette israélienne.

300 000 € et plus

Une villa ou une maison familiale à Oroklini et dans les villages côtiers, là où la demande israélienne déborde déjà.

Des ordres de grandeur pour se repérer, établis sur les prix affichés et datés de cette page. Ce n’est pas une offre de prix.

Le marché locatif à Larnaca

Le marché locatif de Larnaca se divise en deux : la location longue durée dans le centre et dans les faubourgs, un marché stable porté par les habitants, les étudiants et les familles installées, et la location courte durée, concentrée à Mackenzie et sur la bande de l’aéroport, avec une saison d’avril à octobre.

Une transparence s’impose : les sources du marché divergent fortement sur le niveau des loyers, une série mesure un deux-pièces à environ 738 € par mois et une autre à 1 275 €, et nous affichons donc une fourchette et non un point, en recommandant de bâtir un plan d’affaires sur la borne prudente. Les fourchettes de rendement publiées sont larges en conséquence.

Loyer mensuel, appartement de 2 pièces : de 738 € à 1 275 € (les sources divergent, une fourchette et non un point)INDEX.cy face à Luxury Playbook / Investropa (données de portail) · à jour au 2026-03Rendement brut annoncé : de 4,5 % à 7,4 % selon la source, retenir la borne prudenteINDEX.cy / Luxury Playbook (données de portail) · à jour au 2025

Sur les loyers perçus à Larnaca, l’impôt est dû à Chypre et en Israël : le régime de 15 % sur le revenu brut, ou le barème progressif sur le bénéfice net. Calculez les deux régimes dans le simulateur → Le détail complet de la fiscalité et du processus d’achat se trouve sur la page Chypre.

Une opération type : Appartement de 2 pièces dans le centre de Larnaca

Une illustration chiffrée, rien de plus, bâtie sur les données datées de cette page (Milieu de la fourchette locative de cette page et prix affichés dans le centre · à jour au 2026-03), à travers les deux régimes d’imposition israéliens, côte à côte.

Le bien et le revenu

Prix d’achat
160 000 €
Loyer annuel brut
9 600 €
Rendement brut
6 %
Charges d’exploitation (hypothèse : 20 % du loyer)
1 920 €
Impôt dans le pays de destination
Complexe, voir la note

Les deux régimes israéliens (en shekels, taux de conversion illustratif 4)

Régime de 15 %Barème progressif (31 %)
Impôt en Israël5 760 ₪—
Revenu net annuel (tout compris)——
Rendement net——

L’impôt local à Chypre est complexe et nous n’en avançons aucun chiffre : le tableau ne présente que le côté israélien, et l’impôt local se complète avec un expert-comptable sur place (il peut être saisi manuellement dans le simulateur).

Ouvrir ce scénario dans le simulateur et modifier chaque chiffre →

Hypothèses : un taux de conversion purement illustratif (modifiable dans le simulateur), un taux marginal de 31 % par défaut, sans surtaxe sur les hauts revenus et sans amortissement. Il ne s’agit ni d’une prévision ni d’un conseil.

La liste de contrôle avant d’acheter à Larnaca

  • ✓Recherche de charges (N50) : existe-t-il un titre de propriété distinct, et une hypothèque du promoteur grève-t-elle le terrain ?
  • ✓Dépôt du contrat de vente au registre foncier du district dans les 6 mois : la protection légale centrale de l’acheteur à Chypre.
  • ✓Dépôt de la demande Cap. 109 (acheteur étranger), en gardant à l’esprit la limite d’un seul bien.
  • ✓Sur plan : le mécanisme contractuel d’émission du titre distinct et le calendrier, ainsi que la solidité du promoteur.
  • ✓Bâtir le plan d’affaires sur la série locative prudente : les sources divergent jusqu’au simple au double.
  • ✓Ne pas payer de « prime marina » : le projet en est au stade du plan gouvernemental, pas du chantier.

Risques et points de vigilance : Larnaca

  • La marina n’est pas un fait acquis : la concession Kition a été annulée en 2024, et le programme actuel (415 M€, sous conduite publique) n’a été dévoilé qu’en 7/2026, avec un plan directeur à horizon 2029. Une « prime marina » dans le prix d’aujourd’hui est un pari sur un projet qui s’est déjà enlisé une fois.
  • Le problème chypriote des titres de propriété vaut ici aussi : sur plan, faire garantir contractuellement le mécanisme d’émission du titre distinct, et dans l’ancien, vérifier que le titre existe et qu’il est libre de charges (recherche N50).
  • Les données de loyers et de rendement présentées par les commercialisateurs proviennent des séries les plus optimistes ; l’écart entre les sources, jusqu’au simple au double, est en lui-même un constat.
  • Larnaca est le foyer de la demande israélienne, et donc aussi celui de la tension publique et politique qui l’entoure (panneaux publicitaires en hébreu, débats parlementaires). Le risque réglementaire monte, il ne baisse pas.

Pour une liste de signaux d’alerte généraux, voyez le guide de protection contre les fraudes.

Autres villes à Chypre

Immobilier à Limassol
Le guide complet →
Immobilier à Paphos
Le guide complet →
Immobilier à Nicosie
Le guide complet →

Les informations de cette page sont d’ordre général et ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique, ni une offre ou une commercialisation d’investissements au sens de la loi. Diraly ne détient aucun stock de biens à l’étranger, n’est pas intermédiaire et ne commercialise pas de biens. Une offre au public d’investissement collectif dans l’immobilier (fonds ou programme) peut être qualifiée d’offre de valeurs mobilières soumise à prospectus : méfiez-vous des promesses de « rendement garanti ». Les taux d’imposition, les frais et les seuils de visa sont mis à jour fréquemment et ne valent qu’à la date indiquée à côté de chaque donnée. Avant toute transaction, consultez un conseiller fiscal agréé en Israël et un avocat local dans le pays de destination.

Immobilier à Larnaca

L’immobilier à Larnaca vous intéresse ?

Laissez vos coordonnées et nous vous recontacterons avec des informations. Diraly n’est pas intermédiaire et ne commercialise pas de biens à l’étranger.

En envoyant ce formulaire, j’accepte la politique de confidentialité

Bon à savoir

Questions fréquentes

Pourquoi Larnaca est-elle devenue la capitale des achats israéliens à Chypre ?
Une combinaison qu’aucune autre ville de l’île n’offre : l’aéroport principal dans les limites de la ville, avec des dizaines de vols directs par semaine depuis Ben Gourion (environ une heure de vol), des prix nettement inférieurs à Limassol, et une communauté juive qui fonctionne, avec le centre Habad national, une cacheroute accessible et, depuis septembre 2024, la première école juive de Chypre. Le résultat se lit dans les données du registre : c’est le seul district où les Israéliens sont le premier groupe d’acheteurs étrangers.
Que se passe-t-il vraiment avec la marina de Larnaca ?
Le projet privé (Kition Ocean) a été annulé par l’État en 2024 après des années d’atermoiements, et en juillet 2026 un nouveau programme sous conduite publique a été présenté : environ 415 millions d’euros en trois sous-projets, un plan directeur jusqu’en 2029 et un horizon de réalisation long. Autrement dit, une direction positive, mais rien de construit. Qui paie aujourd’hui une prime pour la « proximité de la marina » achète une promesse qui a déjà échoué une fois ; les estimations de « 5 % à 15 % de valorisation » sont des prévisions d’agents, pas une donnée.
Quel secteur de Larnaca convient à quel investisseur ?
Cela dépend du modèle : pour la location courte durée, Mackenzie et la bande de l’aéroport (saison d’avril à octobre, proximité de l’aéroport) ; pour la location longue durée près de la communauté, le centre-ville ; pour une maison familiale ou une villa, Oroklini et les villages côtiers, vers lesquels la demande israélienne déborde déjà ; et pour un budget d’entrée limité, Livadia et Aradippou dans la ceinture de construction neuve, en restant attentif au rythme des infrastructures.
Quelles charges annuelles pèsent sur un appartement à Larnaca ?
Il n’existe pas de taxe foncière nationale à Chypre, elle a été supprimée en 2017 et n’a pas été rétablie. Ce que l’on paie : des redevances municipales d’environ 85 € à 500 € par an (enlèvement des ordures, éclairage public, services, selon la taille du bien), une redevance annuelle d’assainissement du conseil de district calculée sur la valeur estimée du bien (de l’ordre de 0,3 % des valeurs de 2018, le taux exact varie, à vérifier auprès du conseil), et, en copropriété, des charges de gestion. Au total, un coût de détention annuel nettement inférieur à ce qui se pratique dans la plupart des pays européens, et c’est une part réelle du calcul chypriote.
Quelles écoles trouve-t-on à Larnaca pour une famille israélienne ?
L’offre a fait de Larnaca la destination de relocation familiale de la communauté : l’école juive King David, la première de Chypre, a ouvert dans la ville en septembre 2024 aux côtés du dispositif Habad, et elle voisine des écoles privées anglophones anciennes, au premier rang desquelles l’American Academy Larnaca (fondée en 1908, cursus britannique de la maternelle au baccalauréat international). La proximité de l’aéroport, environ 8 km du centre, un quart d’heure de route, complète le tableau pour une famille qui vit entre deux pays.
Les prix vont-ils continuer de monter à Larnaca ?
Nous ne faisons pas de prévision, mais voici ce que dit l’indice officiel. L’indice de la banque centrale pour le district de Larnaca a progressé de 9,5 % en 2023, de 8,8 % en 2024 et de 6,8 % en 2025 : une croissance forte mais qui ralentit. Le point intéressant de la ventilation : les appartements (par opposition aux maisons) ont progressé de 12,2 % au 4e trimestre 2025, le rythme le plus élevé de toute l’île, c’est-à-dire précisément dans le segment où se concentre la demande étrangère, et israélienne en particulier. En face se tiennent les risques exposés sur cette page : la tension politique autour des achats étrangers et la dépendance à la poursuite de cette demande. Les hausses passées ne sont pas une promesse.