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Immobilier au Monténégro pour les Israéliens

Taxe d’acquisition : Ancien : progressive depuis le 1/1/2024, 3 % jusqu’à 150 000 €, 5 % jusqu’à 500 000 €, 6 % au-delà ; construction neuve : TVA de 21 % à la placeConvention fiscale avec Israël : non

Les données de cette page ont été vérifiées le 8/8/2026

Le Monténégro est le pari adriatique : un pays minuscule doté d’un littoral spectaculaire, dont Israël est l’une des grandes sources de tourisme, et où les agences locales rapportent que les Israéliens représentent une part significative des acheteurs de résidences de vacances. Il n’existe pas de ventilation officielle par nationalité, nous ne présenterons donc pas de nombre d’acheteurs, mais la hausse des prix, elle, est une donnée officielle : l’institut statistique monténégrin a mesuré un bond marqué des prix sur la côte au cours de la dernière année.

La thèse vendue aux Israéliens est simple : acheter aujourd’hui à des prix balkaniques, revendre demain à des prix de l’Union européenne, le Monténégro menant des négociations avancées avec un objectif d’adhésion en 2028. Il faut comprendre que cette thèse est aussi tout le risque : un retard d’adhésion revaloriserait le marché à la baisse, et l’histoire des élargissements de l’Union est pleine de reports.

Et deux faits que la commercialisation en hébreu a tendance à manquer : la taxe d’acquisition n’est plus de 3 % uniformes, depuis 2024 elle est progressive et augmente avec le prix du bien, et il n’existe pas de convention fiscale entre Israël et le Monténégro, de sorte que l’allègement de la double imposition ne passe que par un crédit unilatéral. Les données sont ci-dessous.

Les chiffres

Chaque ligne avec sa source et sa date. Les données non vérifiées, ou sur lesquelles les sources divergent, ne sont pas affichées ici.

Prix moyen sur la côte2 458 € le m² (3e trimestre 2025, +23,2 % sur un an) ; construction neuve à Budva : de 3 000 € à 4 200 €MONSTAT (institut statistique) / données de marché · à jour au 2025-09
Taxe d’acquisitionAncien : progressive depuis le 1/1/2024, 3 % jusqu’à 150 000 €, 5 % jusqu’à 500 000 €, 6 % au-delà ; construction neuve : TVA de 21 % à la placePwC Monténégro / réforme fiscale 2024 · à jour au 2024-01
Impôt sur les loyers15 % sur le revenu après un abattement forfaitaire de 30 %, soit 10,5 % du brut en effectifPwC Tax Summaries, Monténégro · à jour au 2026-08

Comment le Monténégro se compare aux autres destinations ? Le tableau complet →

Où acheter au Monténégro

Budva

La capitale touristique de la côte : une riviera de plages, une vieille ville et des résidences de vacances neuves. Le marché le plus liquide et le plus recherché du pays, et aussi le plus cher : la construction neuve en front de mer y est valorisée à des niveaux qui approchent ceux des villes côtières de l’Union. Foyer de la demande israélienne selon les remontées des agences.

Prix moyen sur la côte monténégrine : 2 458 € le m², +23,2 % sur un anMONSTAT (institut statistique officiel) · à jour au 2025-09Construction neuve à Budva : de 3 000 € à 4 200 € le m² (données de marché)Agences locales, données de marché, non officielles · à jour au 2025

Bar

La ville portuaire du sud, la bonne affaire de la côte : des prix nettement inférieurs à Budva, une vraie ville avec une économie qui ne repose pas seulement sur le tourisme, et une desserte réelle (le port et la ligne ferroviaire vers Belgrade). C’est là que se déplacent les acheteurs en quête d’une entrée basse, en sachant que la liquidité y est plus mince.

La baie de Kotor et Tivat

Le fjord de l’Adriatique, site du patrimoine mondial, et à côté Tivat avec la marina de super-yachts de Porto Montenegro : le marché du luxe du pays, avec une clientèle internationale aisée et une valorisation en conséquence. Les biens historiques dans Kotor même sont soumis à des contraintes de conservation strictes : une vérification préalable est indispensable.

Herceg Novi

À l’entrée de la baie, à la frontière croate : une petite ville étagée à flanc de montagne, avec une communauté étrangère ancienne. Moins chère que Kotor et Tivat, elle profite de la proximité de l’aéroport de Dubrovnik. Un marché classique de résidences de vacances, moins une histoire d’investissement.

Fiscalité : les deux faces de la médaille

Un résident israélien est imposé sur ses revenus mondiaux. Sur un bien au Monténégro, l’impôt est donc dû dans le pays de destination et en Israël, et en Israël on choisit entre deux régimes :

  • Le régime de 15 % : un impôt fixe sur le revenu brut. Seul l’amortissement est déductible, et il n’y a aucun crédit au titre de l’impôt payé au Monténégro.
  • Le régime au barème progressif : un impôt par tranches sur le bénéfice net (après déduction des charges), avec crédit au titre de l’impôt payé au Monténégro.

Comme aucune convention fiscale ne lie Israël et le Monténégro, le crédit n’est possible que de façon unilatérale et n’est pas automatique, un point de fond. Le choix entre les deux régimes change d’une année sur l’autre et dépend du niveau d’imposition dans le pays de destination et du montant des charges. Calculez les deux régimes dans le simulateur d’impôt sur les loyers →

Pour une explication complète des deux régimes, de l’impôt sur la plus-value à la revente et des obligations déclaratives auprès du fisc israélien, voyez le guide de la fiscalité de l’immobilier à l’étranger.

Le processus d’achat au Monténégro

  1. 1Un avocat local vérifie la propriété, les permis de construire et les infractions d’urbanisme : dans la construction côtière monténégrine, c’est la vérification critique, pas une formalité.
  2. 2Vous signez un contrat de vente devant notaire.
  3. 3Vous payez le droit de mutation progressif (dans l’ancien) ou la TVA (construction neuve) : les chiffres figurent dans le tableau ci-dessus.
  4. 4Vous faites inscrire la propriété au cadastre.

Les étrangers achètent librement des appartements et des terrains urbains ; les terres agricoles, les forêts et les terrains proches de la frontière passent uniquement par une société locale. Le pays utilise l’euro de façon unilatérale, il n’y a donc pas de risque de change local, mais il n’y a pas non plus de banque centrale qui garantisse le système.

Risques et points de vigilance : Monténégro

  • Il n’existe pas de convention fiscale entre Israël et le Monténégro (ni de convention yougoslave héritée) : l’allègement de la double imposition ne passe que par un crédit unilatéral.
  • Des sites de commercialisation en hébreu affichent encore « taxe d’acquisition de 3 % » : ce n’est exact que jusqu’à 150 000 € depuis la réforme de 2024 ; au-delà, la taxe est progressive.
  • Une surtaxe municipale s’ajoute à l’impôt sur le revenu ; son application aux non-résidents n’a pas été vérifiée : à confirmer auprès d’un expert-comptable local.
  • Un marché petit et peu liquide, avec des problèmes documentés de licences et de permis dans la construction côtière.
  • La thèse d’investissement repose sur l’adhésion à l’Union européenne (objectif 2028), et c’est aussi le risque : un report signifierait une revalorisation de tout le marché.

Pour une liste de signaux d’alerte généraux et des affaires réelles, voyez le guide de protection contre les fraudes.

Vérifiez le rendement net et la charge fiscale d’un bien au Monténégro

Simulateur d’impôt sur les loyers à l’étranger

Les informations de cette page sont d’ordre général et ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique, ni une offre ou une commercialisation d’investissements au sens de la loi. Diraly ne détient aucun stock de biens à l’étranger, n’est pas intermédiaire et ne commercialise pas de biens. Une offre au public d’investissement collectif dans l’immobilier (fonds ou programme) peut être qualifiée d’offre de valeurs mobilières soumise à prospectus : méfiez-vous des promesses de « rendement garanti ». Les taux d’imposition, les frais et les seuils de visa sont mis à jour fréquemment et ne valent qu’à la date indiquée à côté de chaque donnée. Avant toute transaction, consultez un conseiller fiscal agréé en Israël et un avocat local dans le pays de destination.

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Bon à savoir

Questions fréquentes

Existe-t-il une convention fiscale entre Israël et le Monténégro ?
Non. Il n’existe pas de convention fiscale entre Israël et le Monténégro : l’allègement de la double imposition n’est possible que par un crédit unilatéral, qui n’est pas automatique. Un point critique dans la planification de l’investissement.
Quel impôt paie-t-on en Israël sur un loyer perçu au Monténégro ?
Un résident israélien choisit entre le régime forfaitaire de 15 % sur le revenu brut (sans crédit au titre de l’impôt étranger) et le régime au barème progressif sur le bénéfice net, avec crédit au titre de l’impôt payé au Monténégro. Le choix change d’une année sur l’autre : le simulateur d’impôt sur les loyers présente les deux régimes.
Existe-t-il une convention fiscale entre Israël et le Monténégro ?
Non, et il n’existe pas non plus d’ancienne convention yougoslave « transmise par héritage », comme on l’entend parfois : Israël n’avait pas de convention fiscale globale avec la Yougoslavie, et la convention avec la Serbie est un accord moderne distinct qui ne s’applique pas au Monténégro. Conséquence : l’impôt monténégrin sur les loyers ne peut être imputé en Israël que par le mécanisme du crédit unilatéral, qui n’est pas automatique. Un point qui change le calcul des deux régimes et qui exige un accompagnement fiscal professionnel.
Quelle taxe d’acquisition paie-t-on au Monténégro ?
Cela dépend du prix du bien, et c’est le changement que les sites en hébreu manquent : depuis janvier 2024, la taxe est progressive, 3 % jusqu’à 150 000 €, 5 % sur la tranche allant jusqu’à un demi-million et 6 % au-delà, à la place des 3 % uniformes anciens qui figurent encore dans les supports commerciaux. Sur une construction neuve, c’est la TVA pleine qui s’applique à la place. L’écart sur un bien côtier type se compte en milliers d’euros : budgétez selon les règles nouvelles.
L’adhésion à l’Union européenne en 2028 est-elle assurée ?
Non, et c’est précisément le pari. Les progrès sont réels, le Monténégro a clos une part significative des chapitres de négociation et il est le candidat le mieux placé pour le prochain élargissement, mais l’objectif de 2028 est une ambition politique, pas un engagement, et l’histoire des élargissements est pleine de reports. Qui achète aux prix d’aujourd’hui achète en grande partie ce scénario déjà intégré : une hausse des prix à deux chiffres année après année valorise déjà la réussite. Si l’adhésion est repoussée, ce marché petit et peu liquide se revalorisera à la baisse.