Comment acheter un bien à l’étranger ?
Le processus varie d’un pays à l’autre, mais la charpente est la même partout. Voici les sept étapes qui séparent un achat maîtrisé d’une confiance aveugle envers celui qui vous vend le bien.
Les sept étapes
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Engager un avocat local indépendant
La règle la plus importante de tout le processus : l’avocat travaille pour vous, pas pour le promoteur, pas pour l’agent, et ce n’est pas « celui que la société de commercialisation recommande ». C’est lui qui vérifiera la propriété, les hypothèques et les permis, rédigera le contrat et suivra l’inscription. Dans les destinations sans notaire (Chypre par exemple), il conduit aussi toute la transaction : il ne doit donc avoir aucun lien avec la partie adverse.
- 2
Obtenir un numéro fiscal local
Dans presque toutes les destinations, un numéro de contribuable local vous sera demandé (AFM en Grèce, ITIN aux États-Unis, etc.) avant la signature ou en vue de la première déclaration. Dans la plupart des pays, il peut être obtenu à distance par procuration.
- 3
Organiser les fonds et documenter leur origine
Les virements internationaux portant sur des montants immobiliers font l’objet de contrôles anti-blanchiment des deux côtés. Préparez à l’avance les justificatifs de l’origine des fonds (bulletins de salaire, vente d’un bien, succession) : la banque israélienne comme le bénéficiaire les exigeront. L’ouverture d’un compte local est nécessaire dans certaines destinations et facilite les choses dans presque toutes.
- 4
Un audit complet, avant tout paiement
Extrait du registre local, recherche d’hypothèques et de saisies, conformité du bâti aux permis, et pour un bien sur plan, vérification du promoteur lui-même et des garanties sur les fonds. C’est l’étape qui sépare un investissement des affaires de fraude qui font les gros titres : dans la plupart des cas documentés, l’acquéreur s’était fié aux documents fournis par celui qui lui vendait le bien.
- 5
Le contrat, et dans les pays concernés, le notaire
Dans des pays comme la Grèce, la signature doit avoir lieu devant notaire ; ailleurs (Chypre, États-Unis), la structure diffère, avec un contrat entre avocats ou une clôture par une société de Title. Dans tous les cas : ne signez pas un contrat dans une langue que vous ne comprenez pas sans traduction et sans que votre avocat l’ait relu.
- 6
Payer les taxes d’acquisition et faire inscrire la propriété
La transaction n’est pas achevée par le transfert des fonds, elle l’est par l’inscription. Assurez-vous que la propriété (ou la protection intermédiaire, comme le dépôt du contrat au registre foncier chypriote) a bien été inscrite à votre nom au registre officiel, et obtenez-en la preuve. Un bien non inscrit est le risque à l’état pur.
- 7
S’organiser pour la suite : gestion, assurance, impôts
Une société de gestion locale (de préférence sans lien avec le vendeur), une assurance adaptée, et l’inscription aux obligations déclaratives, dans le pays de destination comme en Israël, où le revenu doit être déclaré et imposé. Notre guide de la fiscalité explique le côté israélien.
Le côté israélien, les deux régimes d’imposition, la déclaration au fisc et l’impôt sur la plus-value à la revente, est expliqué dans le guide de la fiscalité de l’immobilier à l’étranger, et le financement dans le guide du financement d’un bien à l’étranger.
Le processus local, pays par pays
Notaire obligatoire ou avocat seul ? Quel registre ? Quelles autorisations pour un acheteur étranger ? Les réponses diffèrent d’une destination à l’autre : chaque pays a son processus étape par étape sur sa propre page.
Les informations de cette page sont d’ordre général et ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique, ni une offre ou une commercialisation d’investissements au sens de la loi. Diraly ne détient aucun stock de biens à l’étranger, n’est pas intermédiaire et ne commercialise pas de biens. Une offre au public d’investissement collectif dans l’immobilier (fonds ou programme) peut être qualifiée d’offre de valeurs mobilières soumise à prospectus : méfiez-vous des promesses de « rendement garanti ». Les taux d’imposition, les frais et les seuils de visa sont mis à jour fréquemment et ne valent qu’à la date indiquée à côté de chaque donnée. Avant toute transaction, consultez un conseiller fiscal agréé en Israël et un avocat local dans le pays de destination.
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