איך קונים נכס בחו"ל?

שבעת הצעדים

1. 1

   שוכרים עורך דין מקומי עצמאי

   הכלל החשוב בכל התהליך: עורך הדין עובד בשבילכם — לא של היזם, לא של המתווך, לא "מומלץ החברה המשווקת". הוא זה שיבדוק בעלות, שעבודים והיתרים, ינסח את החוזה וילווה את הרישום. ביעדים שבהם אין נוטריון (למשל קפריסין) הוא גם מנהל את העסקה כולה, ולכן אסור שיהיה לו קשר לצד השני.

2. 2

   מוציאים מספר מס מקומי

   כמעט בכל יעד תידרשו למספר משלם מסים מקומי (AFM ביוון, ITIN בארה"ב וכדומה) לפני החתימה או לקראת הדוח הראשון. ברוב המדינות אפשר להוציא אותו מרחוק בייפוי כוח.

3. 3

   מסדירים את הכסף ומתעדים את מקורו

   העברות בינלאומיות בסכומי נדל"ן עוברות בדיקות הלבנת הון בשני הצדדים. הכינו מראש תיעוד למקור הכספים (תלושים, מכירת נכס, ירושה) — גם הבנק הישראלי וגם הצד המקבל ידרשו אותו. פתיחת חשבון מקומי נדרשת בחלק מהיעדים ומקלה כמעט בכולם.

4. 4

   בדיקת נאותות מלאה — לפני כל תשלום

   נסח רישום מהמרשם המקומי, בדיקת שעבודים ועיקולים, התאמת הבנוי להיתרים, ובנכס על הנייר — בדיקת היזם עצמו והבטוחות על הכסף. זה הצעד שמבדיל בין השקעה לבין הפרשות ההונאה שמגיעות לכותרות: ברוב המקרים המתועדים, הרוכש הסתמך על מסמכים שסיפק מי שמכר לו.

5. 5

   חוזה — ובמדינות הרלוונטיות, נוטריון

   במדינות כמו יוון החתימה חייבת להתבצע אצל נוטריון; באחרות (קפריסין, ארה"ב) המבנה שונה — חוזה מול עורכי דין או סגירה דרך חברת Title. בכל מקרה: אל תחתמו על חוזה בשפה שאינכם מבינים בלי תרגום ובלי שעורך הדין שלכם עבר עליו.

6. 6

   משלמים את מסי הרכישה ורושמים את הבעלות

   העסקה לא גמורה בהעברת הכסף — היא גמורה ברישום. ודאו שהבעלות (או הגנת הביניים, כמו הפקדת חוזה בטאבו הקפריסאי) נרשמה על שמכם במרשם הרשמי, וקבלו אסמכתה. נכס לא רשום הוא הסיכון בהתגלמותו.

7. 7

   מתארגנים לשוטף: ניהול, ביטוח, מסים

   חברת ניהול מקומית (רצוי שאינה קשורה למוכר), ביטוח מתאים, ורישום לחובות הדיווח — גם במדינת היעד וגם בישראל, שם ההכנסה חייבת בדיווח ובמס. את הצד הישראלי מסביר מדריך המיסוי שלנו.

את הצד הישראלי — שני מסלולי המס, הדיווח לרשות המסים ומס רווח ההון במכירה — מסביר מדריך מיסוי נדל"ן בחו"ל, ואת המימון — מדריך מימון נכס בחו"ל.