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Immobilier en Roumanie pour les Israéliens

Taxe d’acquisition : Pas de taxe d’acquisition à la charge de l’acheteur ; frais de clôture d’environ 3 % à 5 % (surtout des honoraires de notaire progressifs et l’inscription)Convention fiscale avec Israël : oui

Les données de cette page ont été vérifiées le 8/8/2026

La Roumanie a une longue histoire israélienne, des promoteurs israéliens ont construit des quartiers entiers du Bucarest des années 2000, et elle est revenue depuis deux ans sur les écrans de la commercialisation en hébreu : des titres sur un financement local disponible, un impôt sur les loyers parmi les plus bas d’Europe et des rendements attrayants. Cette demande est documentée par la presse et par les sites de commercialisation ; il n’existe en revanche aucune ventilation officielle des acheteurs israéliens, et nous ne présenterons donc pas de tels chiffres.

La véritable histoire roumaine est celle d’une économie fiscale hors norme face à une instabilité réglementaire tout aussi hors norme : d’un côté, l’impôt effectif sur les loyers est parmi les plus bas d’Europe et il n’existe aucune taxe d’acquisition à la charge de l’acheteur ; de l’autre, la TVA sur les logements neufs est passée de 9 % à 21 % du jour au lendemain en août 2025, et les règles d’imposition des loyers ont changé deux fois en deux ans. Investir en Roumanie suppose de valoriser le régulateur, pas seulement le bien.

Cette page rassemble les données datées, y compris la restriction foncière applicable à un acheteur hors Union européenne et les vérifications de propriété historiques propres au pays, avec leurs sources.

Les chiffres

Chaque ligne avec sa source et sa date. Les données non vérifiées, ou sur lesquelles les sources divergent, ne sont pas affichées ici.

Prix moyen à Bucarest~2 200 € le m² (moyenne urbaine, 2025)Global Property Guide, Roumanie · à jour au 2025
Taxe d’acquisitionPas de taxe d’acquisition à la charge de l’acheteur ; frais de clôture d’environ 3 % à 5 % (surtout des honoraires de notaire progressifs et l’inscription)Tarifs notariaux / Investropa, fourchette estimée · à jour au 2026
Impôt sur les loyers10 % sur 80 % du revenu (abattement forfaitaire de 20 %), soit 8 % du brut en effectifPwC Tax Summaries, Roumanie · à jour au 2026-03

Comment la Roumanie se compare aux autres destinations ? Le tableau complet →

Où acheter en Roumanie

Bucarest : les secteurs centraux et le nord

La capitale est le marché. La demande se concentre dans les secteurs 1 à 3 et sur l’axe nord, Pipera et Aviatorilor, pôle de la tech et de la construction neuve, où se bâtissent les programmes commercialisés auprès des Israéliens. Un marché avec une demande locative réelle (étudiants, tech, bureaux) et des prix encore inférieurs à ceux de presque toutes les capitales de l’Union, mais avec de grands écarts de qualité de construction entre promoteurs : vérifier le promoteur, c’est la moitié de l’opération.

Prix moyen à Bucarest : ~2 200 € le m² (+16,6 % en 2025) ; centre ~2 900 €Global Property Guide / imobiliare.ro · à jour au 2025-12

Le guide complet : immobilier à Bucarest →

Cluj-Napoca

La ville des universités et de la tech de Transylvanie : le marché le plus cher de Roumanie au regard des revenus locaux, avec une demande locative étudiante profonde. Un marché secondaire du point de vue de la commercialisation auprès des Israéliens, mais dont l’économie locative est l’une des plus solides du pays.

Villes secondaires : Brasov, Constanta, Iasi

Présentées parfois comme « la prochaine opportunité », à des prix d’entrée bas. Elles disposent d’une économie réelle (le tourisme à Brasov, le port à Constanta, l’université à Iasi) mais d’une liquidité nettement plus mince qu’à Bucarest : sortir d’un investissement peut y prendre longtemps. À éviter pour un premier achat à distance.

Fiscalité : les deux faces de la médaille

Un résident israélien est imposé sur ses revenus mondiaux. Sur un bien en Roumanie, l’impôt est donc dû dans le pays de destination et en Israël, et en Israël on choisit entre deux régimes :

  • Le régime de 15 % : un impôt fixe sur le revenu brut. Seul l’amortissement est déductible, et il n’y a aucun crédit au titre de l’impôt payé en Roumanie.
  • Le régime au barème progressif : un impôt par tranches sur le bénéfice net (après déduction des charges), avec crédit au titre de l’impôt payé en Roumanie.

Comme une convention fiscale lie Israël et la Roumanie, le crédit du régime au barème s’applique en général intégralement. Le choix entre les deux régimes change d’une année sur l’autre et dépend du niveau d’imposition dans le pays de destination et du montant des charges. Calculez les deux régimes dans le simulateur d’impôt sur les loyers →

Pour une explication complète des deux régimes, de l’impôt sur la plus-value à la revente et des obligations déclaratives auprès du fisc israélien, voyez le guide de la fiscalité de l’immobilier à l’étranger.

Le processus d’achat en Roumanie

  1. 1Engagez un avocat roumain indépendant. Dans les immeubles antérieurs à 1989, il vérifiera aussi la chaîne de propriété historique : les demandes de restitution issues de la période de nationalisation communiste sont un risque propre à la Roumanie.
  2. 2Attention à la restriction foncière : un ressortissant hors Union européenne achète librement un appartement, mais ne peut pas inscrire un terrain à son nom. L’achat d’une maison individuelle ou d’un terrain passe en général par une société roumaine (SRL) ou par un droit de superficie inscrit.
  3. 3Vous signez un avant-contrat (Antecontract) avec un acompte, généralement devant notaire.
  4. 4Le notaire, figure centrale de la transaction roumaine, rédige l’acte de vente définitif, perçoit les taxes annexes et procède au dépôt pour inscription.
  5. 5Vous faites inscrire la propriété au registre foncier (Cartea Funciară / ANCPI).

Il n’y a pas de taxe d’acquisition à la charge de l’acheteur : les frais de clôture (honoraires de notaire progressifs, inscription, avocat) représentent en général quelques points de pourcentage. À l’achat d’un logement neuf auprès d’un promoteur, vérifiez quel taux de TVA s’applique à votre contrat : la disposition transitoire de la réforme de 8/2025 dépend de la date de signature et des caractéristiques du logement.

Risques et points de vigilance : Roumanie

  • La TVA sur un logement neuf est passée de 9 % à 21 % le 1/8/2025 (loi 141/2025), avec une disposition transitoire à 9 % réservée aux contrats signés auparavant, jusqu’à 7/2026. Un changement qui a bouleversé l’économie de la vente sur plan du jour au lendemain.
  • L’instabilité réglementaire est un schéma : les règles de déduction des charges sur les loyers ont changé deux fois en deux ans.
  • Un acheteur non ressortissant de l’Union peut acquérir librement un appartement, mais pas un terrain à son nom (la voie usuelle est une société roumaine).
  • Dans les immeubles antérieurs à 1989, une vérification de la chaîne de propriété s’impose en raison des demandes de restitution historiques.
  • Les revenus locatifs sont perçus en monnaie locale (RON) : double exposition de change (₪/€/RON).
  • Les promesses de « rendement garanti » des commercialisateurs en hébreu ne sont pas vérifiées : les rendements bruts réalistes dans le centre de Bucarest sont inférieurs à ceux qui sont annoncés.

Pour une liste de signaux d’alerte généraux et des affaires réelles, voyez le guide de protection contre les fraudes.

Vérifiez le rendement net et la charge fiscale d’un bien en Roumanie

Simulateur d’impôt sur les loyers à l’étranger

Les informations de cette page sont d’ordre général et ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique, ni une offre ou une commercialisation d’investissements au sens de la loi. Diraly ne détient aucun stock de biens à l’étranger, n’est pas intermédiaire et ne commercialise pas de biens. Une offre au public d’investissement collectif dans l’immobilier (fonds ou programme) peut être qualifiée d’offre de valeurs mobilières soumise à prospectus : méfiez-vous des promesses de « rendement garanti ». Les taux d’imposition, les frais et les seuils de visa sont mis à jour fréquemment et ne valent qu’à la date indiquée à côté de chaque donnée. Avant toute transaction, consultez un conseiller fiscal agréé en Israël et un avocat local dans le pays de destination.

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Bon à savoir

Questions fréquentes

Existe-t-il une convention fiscale entre Israël et la Roumanie ?
Oui. Une convention de non-double imposition lie Israël et la Roumanie, de sorte que l’impôt payé à l’étranger ouvre en général droit à un crédit sur la charge israélienne (dans le régime au barème progressif). L’obligation déclarative en Israël demeure.
Quel impôt paie-t-on en Israël sur un loyer perçu en Roumanie ?
Un résident israélien choisit entre le régime forfaitaire de 15 % sur le revenu brut (sans crédit au titre de l’impôt étranger) et le régime au barème progressif sur le bénéfice net, avec crédit au titre de l’impôt payé en Roumanie. Le choix change d’une année sur l’autre : le simulateur d’impôt sur les loyers présente les deux régimes.
Pourquoi parle-t-on autant du faible impôt sur les loyers en Roumanie ?
Parce qu’il l’est réellement : un impôt à taux unique sur le revenu après abattement forfaitaire, qui représente quelques points de pourcentage du brut, parmi les taux les plus bas d’Europe (le chiffre exact figure dans le tableau ci-dessus). Deux réserves toutefois : ces règles ont changé deux fois en deux ans (l’abattement forfaitaire a été supprimé en 2023 puis rétabli en 2024 à un taux différent), et un résident israélien complète de toute façon l’impôt en Israël. L’avantage réel se situe donc surtout dans le régime au barème progressif, où un faible impôt roumain laisse un petit crédit et une charge israélienne plus élevée. Le calcul complet se fait dans notre simulateur.
Un Israélien peut-il acheter un terrain ou une maison individuelle en Roumanie ?
Un appartement, oui, en toute liberté. Un terrain, non en son nom propre : le droit roumain n’autorise la propriété privée de terrains qu’aux ressortissants de l’Union européenne (ou en vertu d’une convention de réciprocité, qui n’existe pas avec Israël). La solution habituelle pour une maison ou une parcelle est une société roumaine (SRL) qui acquiert le terrain, une structure standard mais qui ajoute des coûts de constitution, de comptabilité et d’impôt sur les sociétés. À chiffrer à l’avance.
Qu’est-il arrivé à la TVA sur les logements neufs en Roumanie ?
La réforme fiscale d’août 2025 (loi 141/2025) a porté la TVA sur un logement neuf de 9 % à 21 %, un saut qui a changé du jour au lendemain l’économie de la vente sur plan. Une disposition transitoire a maintenu le taux de 9 % pour les contrats signés avant le 1er août 2025 (sous conditions d’acompte et de limites de surface et de prix) jusqu’à fin juillet 2026. Qui envisage un logement neuf doit se faire confirmer noir sur blanc quel taux s’applique à son contrat, et retenir que cet épisode est aussi une leçon sur la stabilité réglementaire en Roumanie.