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Chypre ou Grèce ?

Les deux destinations où les Israéliens sont le premier groupe d’acheteurs étrangers, face à face. La comparaison est construite à partir des données vérifiées des deux pages pays, pas de présentations commerciales.

Données vérifiées le 8/8/2026

La comparaison en chiffres

Chaque valeur provient du tableau daté de la page du pays, où figure aussi la source complète de chaque chiffre.

ChypreGrèce
Convention fiscale avec IsraëlAucune convention, crédit unilatéral seulementConvention en vigueur
Impôt à l’achatConstruction neuve : TVA de 19 % (taux réduit de 5 % sur les 130 premiers m² et jusqu’à 350 000 €, pour une première résidence) ; ancien : droits de mutation de 3 % à 8 % avec un abattement de 50 %3,09 % (TVA de 24 % sur la construction neuve, suspendue jusqu’au 31/12/2026, loi 5246/2025)
Impôt local sur les loyersBarème de l’impôt sur le revenu avec abattement forfaitaire, complexe, un expert-comptable local est nécessaire15 % / 25 % / 35 % / 45 % par tranches (réforme 2026)
Visa doréAucun programme par l’immobilier800 000 € à Athènes, Thessalonique, Mykonos et Santorin · 400 000 € ailleurs · 250 000 € pour la conversion d’un local commercial ou la réhabilitation d’un bâtiment classé · minimum 120 m² et interdiction de la location courte durée
Demande israéliennePremier groupe d’acheteurs étrangers à Larnaca, 850 transactions sur l’année (9/2024 à 9/2025) ; environ 4 000 acquisitions dans le sud de l’île depuis 2021Premier groupe d’acheteurs étrangers de logements en Grèce (2025)
Ticket d’entrée typique~195 000 € pour un deux-pièces en périphérie (2025)de 100 000 € à 200 000 € (environ 47 % des transactions israéliennes)

Deux marchés de nature différente

La différence de fond n’est pas le prix, c’est la nature de la demande. Chypre est la destination « communautaire » : un vol particulièrement court depuis l’aéroport Ben Gourion, une communauté israélienne installée à Larnaca avec des centres Habad, de la cacherout et une école juive, et de nombreux acheteurs qui acquièrent un bien dont ils se serviront aussi eux-mêmes. La Grèce est la destination « investissement » : l’essentiel des achats israéliens porte sur de petits appartements urbains dans les quartiers en renouvellement d’Athènes, le plus souvent à rénover et à louer en longue durée. Une opération de rendement, pas une résidence secondaire.

Fiscalité : l’avantage grec dont on ne parle pas

Les taux locaux sont modérés dans les deux destinations, mais le côté israélien diffère profondément : la Grèce a une convention fiscale avec Israël, Chypre non. Dans le régime israélien au barème progressif, cela signifie un crédit ancré au titre de l’impôt grec, face à un crédit unilatéral, conditionnel et non automatique pour l’impôt chypriote. Dans le régime de 15 % sur le brut, il n’y a de toute façon aucun crédit, et l’écart se réduit donc. Le détail complet : la fiscalité à Chypre face à la fiscalité en Grèce.

Le risque principal de chaque côté

À Chypre, le risque ancien est celui des titres de propriété : l’héritage de promoteurs qui ont vendu des appartements alors que le terrain était grevé de leur propre hypothèque, et des titres émis avec des années de retard. La protection : une recherche d’hypothèques avant signature et le dépôt du contrat de vente au registre foncier dans les six mois. Quant au nord de Chypre, on l’écarte purement et simplement : des terrains dont les propriétaires ont été dépossédés, des poursuites pénales et des jugements exécutoires dans toute l’Union européenne.

En Grèce, le risque est le rythme de la réglementation : le centre d’Athènes est fermé aux nouvelles inscriptions Airbnb (prolongé jusqu’à fin 2026), le seuil du visa doré a bondi en 2024, la suspension de la TVA sur la construction neuve expire fin 2026, et dans les zones frontalières, dont Rhodes et tout le Dodécanèse, un acheteur non ressortissant de l’Union a besoin d’une autorisation spéciale. Qui achète sur la base d’une présentation de l’an dernier risque d’acheter dans une règle qui a déjà changé.

Descendre à l’échelle de la ville

La vraie décision n’est pas « Chypre ou Grèce », c’est quelle ville. Nos guides complets :

Immobilier à Larnaca(Chypre)Immobilier à Limassol(Chypre)Immobilier à Paphos(Chypre)Immobilier à Nicosie(Chypre)Immobilier à Athènes(Grèce)Immobilier à Thessalonique(Grèce)

Les informations de cette page sont d’ordre général et ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique, ni une offre ou une commercialisation d’investissements au sens de la loi. Diraly ne détient aucun stock de biens à l’étranger, n’est pas intermédiaire et ne commercialise pas de biens. Une offre au public d’investissement collectif dans l’immobilier (fonds ou programme) peut être qualifiée d’offre de valeurs mobilières soumise à prospectus : méfiez-vous des promesses de « rendement garanti ». Les taux d’imposition, les frais et les seuils de visa sont mis à jour fréquemment et ne valent qu’à la date indiquée à côté de chaque donnée. Avant toute transaction, consultez un conseiller fiscal agréé en Israël et un avocat local dans le pays de destination.

Chypre · Grèce

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Questions fréquentes

Quelle est la différence fiscale la plus importante entre Chypre et la Grèce ?
La convention fiscale. La Grèce a une convention de non-double imposition avec Israël, de sorte que dans le régime au barème progressif le crédit au titre de l’impôt grec est ancré et relativement automatique. Chypre n’en a pas : le crédit n’y est possible que de façon unilatérale au titre du droit interne, sous conditions et sans automaticité. C’est un point presque jamais mentionné dans la commercialisation, et il change la planification fiscale de fond en comble.
Où les Israéliens achètent-ils le plus, à Chypre ou en Grèce ?
Dans les deux pays, les Israéliens sont le premier groupe d’acheteurs étrangers : en Grèce, premier groupe étranger sur le marché résidentiel (2025), et à Chypre, premier dans le district de Larnaca selon le registre foncier. La différence tient à la nature des achats : en Grèce, il s’agit surtout d’appartements d’investissement en ville, à Athènes ; à Chypre, la demande est davantage communautaire, avec la proximité, une communauté israélienne et des centres Habad à Larnaca.
Quel est le risque propre à chacune des deux destinations ?
À Chypre, le problème des titres de propriété (un registre délivré avec des années de retard, parfois avec une hypothèque du promoteur sur le terrain) et l’absence de convention fiscale ; dans le nord de Chypre, un risque juridique et pénal réel, que nous recommandons d’éviter. En Grèce, une réglementation qui bouge vite : interdiction des nouvelles inscriptions Airbnb dans le centre d’Athènes, seuil du visa doré qui a bondi, et des zones frontalières (dont Rhodes) qui exigent une autorisation spéciale pour un acheteur hors Union européenne.
Un achat dans l’une de ces destinations donne-t-il droit à la résidence européenne ?
Chypre n’a pas de programme de visa doré par l’immobilier. La Grèce en a un, mais à un seuil élevé : depuis septembre 2024, il faut 800 000 € à Athènes, à Thessalonique et sur les îles recherchées (400 000 € dans le reste du pays), pour un bien unique d’au moins 120 m², et un bien du visa doré est interdit à la location courte durée. Un achat d’investissement type ne donne droit à la résidence dans aucune des deux destinations.