DIRALY
מדריכי נדל"ן בחו"ל · DIRALY

קפריסין או יוון?

שני היעדים שבהם הישראלים הם קבוצת הרוכשים הזרה המובילה — זה מול זה. ההשוואה בנויה מהנתונים המאומתים של שני עמודי המדינה, לא ממצגות מכירה.

הנתונים אומתו לאחרונה ב-8.8.2026

ההשוואה במספרים

כל ערך מגיע מהטבלה המתוארכת של עמוד המדינה — שם גם המקור המלא של כל מספר.

קפריסיןיוון
אמנת מס עם ישראלאין אמנה — זיכוי חד-צדדי בלבדיש אמנה
מס בעת הרכישהבנייה חדשה: 19% מע"מ (מופחת 5% על 130 מ"ר ראשונים ועד €350K, דירת מגורים ראשונה); יד שנייה: אגרות העברה 3%–8% בהנחה של 50%3.09% (מע"מ 24% על בנייה חדשה — מושעה עד 31.12.2026, חוק 5246/2025)
מס מקומי על שכירותמדרגות מס הכנסה + ניכוי נורמטיבי — מורכב, מחייב רו"ח מקומי15% / 25% / 35% / 45% במדרגות (רפורמת 2026)
ויזת זהבאין תוכנית דרך נדל"ן€800K באתונה/סלוניקי/מיקונוס/סנטוריני · €400K בשאר · €250K להמרת מסחרי/שימור · מינימום 120 מ"ר ואיסור השכרה קצרת-טווח
ביקוש ישראליקבוצת הרוכשים הזרה מס' 1 בלרנקה — 850 עסקאות בשנה (9/2024–9/2025); כ-4,000 רכישות בדרום האי מאז 2021קבוצת הרוכשים הזרה מספר 1 בנדל"ן למגורים ביוון (2025)
טווח כרטיס אופייני~€195,000 לדירת 2 חדרים פרברית (2025)€100,000–€200,000 (כ-47% מעסקאות הישראלים)

שני שווקים עם אופי שונה

ההבדל המהותי אינו במחיר — הוא באופי הביקוש. קפריסין היא היעד ה"קהילתי": טיסה קצרה במיוחד מנתב"ג, קהילה ישראלית מבוססת בלרנקה עם בתי חב"ד, כשרות ובית ספר יהודי, ורוכשים רבים שקונים נכס שגם ישמשו אותו בעצמם. יוון היא היעד ה"השקעתי": רוב הרכישות הישראליות הן דירות עירוניות קטנות בשכונות המתחדשות של אתונה, לרוב לשיפוץ והשכרה ארוכת-טווח — עסקת תשואה, לא בית שני.

מיסוי: היתרון היווני שלא מדברים עליו

שיעורי המס המקומיים בשני היעדים מתונים, אבל הצד הישראלי שונה מהותית: ליוון יש אמנת מס עם ישראל ולקפריסין אין. במסלול המס השולי בישראל המשמעות היא זיכוי מעוגן על המס היווני — מול זיכוי חד-צדדי, מותנה ולא אוטומטי, על המס הקפריסאי. במסלול ה-15% על הברוטו אין זיכוי ממילא, ולכן שם ההבדל מצטמצם. הפירוט המלא — מיסוי בקפריסין מול מיסוי ביוון.

הסיכון המרכזי בכל צד

בקפריסין הסיכון הוותיק הוא שטרי הבעלות: מורשת של יזמים שמכרו דירות כשעל הקרקע רבצה משכנתא שלהם, ושטרים שהונפקו באיחור של שנים. ההגנה — בדיקת שעבודים לפני חתימה והפקדת החוזה בטאבו בתוך חצי שנה. ואת צפון קפריסין פשוט מדלגים: קרקע שנעקרה מבעליה, אכיפה פלילית ופסקי דין אכיפים בכל האיחוד.

ביוון הסיכון הוא קצב הרגולציה: מרכז אתונה סגור לרישומי Airbnb חדשים (הוארך עד סוף 2026), רף ויזת הזהב קפץ ב-2024, השעיית המע"מ על בנייה חדשה פוקעת בסוף 2026, ובאזורי גבול — כולל רודוס וכל הדודקאנס — רוכש שאינו אזרח האיחוד צריך היתר מיוחד. מי שקונה על סמך מצגת משנה שעברה עלול לקנות לתוך כלל שכבר השתנה.

לרדת לרזולוציית העיר

ההחלטה האמיתית היא לא "קפריסין או יוון" — היא איזו עיר. המדריכים המלאים שלנו:

נדל"ן בלרנקה(קפריסין)נדל"ן בלימסול(קפריסין)נדל"ן בפאפוס(קפריסין)נדל"ן בניקוסיה(קפריסין)נדל"ן באתונה(יוון)נדל"ן בסלוניקי(יוון)

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ השקעות, מס או משפטי, ואינו הצעה או שיווק השקעות כמשמעם בחוק. דיראלי אינה מחזיקה מלאי נכסים בחו"ל, אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים. הצעה לציבור להשקעה משותפת בנדל"ן (קרן/פרויקט) עשויה להיחשב הצעת ניירות ערך הטעונה תשקיף — היזהרו מהבטחות "תשואה מובטחת". שיעורי המס, האגרות וספי הוויזה מתעדכנים תכופות ונכונים למועד המצוין ליד כל נתון בלבד. לפני כל עסקה התייעצו עם יועץ מס מוסמך בישראל ועם עורך דין מקומי במדינת היעד.

קפריסין · יוון

מתלבטים בין קפריסין ליוון?

השאירו פרטים ונחזור אליכם עם מידע. דיראלי אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים בחו"ל.

בשליחת הטופס אני מאשר/ת את מדיניות הפרטיות

טוב לדעת

שאלות נפוצות

מה ההבדל הכי חשוב במיסוי בין קפריסין ליוון?
אמנת המס. ליוון יש אמנה למניעת כפל מס עם ישראל, כך שבמסלול המס השולי הזיכוי על המס היווני מעוגן ואוטומטי יחסית. לקפריסין אין אמנה — הזיכוי אפשרי רק כזיכוי חד-צדדי לפי הדין הפנימי, מותנה ולא אוטומטי. זו נקודה שכמעט אינה מוזכרת בשיווק, והיא משנה את תכנון המס מהיסוד.
איפה הישראלים קונים יותר — קפריסין או יוון?
בשתיהן הישראלים הם קבוצת הרוכשים הזרה המובילה: ביוון — קבוצת הרוכשים הזרה מספר 1 בנדל"ן למגורים (2025), ובקפריסין — מספר 1 במחוז לרנקה לפי מרשם המקרקעין. ההבדל הוא באופי: ביוון רוב הרכישות הן דירות השקעה עירוניות באתונה; בקפריסין הביקוש קהילתי יותר — קרבה, קהילה ישראלית ובתי חב"ד בלרנקה.
מה הסיכון הייחודי של כל אחד מהיעדים?
בקפריסין — בעיית שטרי הבעלות (טאבו שמונפק באיחור, לעיתים עם משכנתא של היזם על הקרקע) והיעדר אמנת מס; בצפון קפריסין — סיכון משפטי ופלילי של ממש, ואנחנו ממליצים להימנע. ביוון — רגולציה שזזה מהר: איסור רישומי Airbnb חדשים במרכז אתונה, רף ויזת זהב שקפץ, ואזורי גבול (כולל רודוס) שמחייבים היתר מיוחד לרוכש שאינו אזרח האיחוד.
האם רכישה באחד היעדים מקנה תושבות אירופית?
בקפריסין אין תוכנית ויזת זהב דרך נדל"ן. ביוון יש — אבל הרף גבוה: מאז ספטמבר 2024 נדרשים €800 אלף באתונה, בסלוניקי ובאיים המבוקשים (€400 אלף בשאר המדינה), בנכס אחד של 120 מ"ר לפחות, ונכס ויזת זהב אסור בהשכרה קצרת-טווח. רכישת השקעה טיפוסית אינה מקנה תושבות באף אחד מהיעדים.