נדל"ן בחו"ל · קפריסין

מיסוי נדל"ן בקפריסין

Q: מה המשמעות המעשית של היעדר אמנת מס בין ישראל לקפריסין?

הזיכוי על המס הקפריסאי אינו מעוגן באמנה — במסלול השולי הוא חד-צדדי ומותנה, ובמסלול ה-15% אין זיכוי כלל. לכן בחירת המסלול קריטית במיוחד בקפריסין.

Q: האם משלמים בקפריסין מס רכישה כמו בישראל?

לא. בקפריסין: מע"מ על בנייה חדשה (עם שיעור מופחת בתנאים) או אגרות העברה מדורגות על יד שנייה — לא מס רכישה מדורג כמו בישראל.

Q: כמה מס משלמים בישראל על שכירות מנכס בקפריסין?

בוחרים מדי שנה בין מסלול 15% על ברוטו בלי זיכוי לבין מס שולי על הנטו עם זיכוי על המס בקפריסין.

Q: כמה מס משלמים בישראל במכירת נכס בקפריסין?

25% על הרווח הריאלי עם זיכוי על מס זר, בדיווח לרשות המסים תוך 30 יום.

אמנת מס עם ישראל: איןכל הנתונים על קפריסין ←

הנתונים בעמוד אומתו לאחרונה ב-8.8.2026

קפריסין היא היעד שבו שאלת המס חשובה במיוחד — לא בגלל שיעורי המס המקומיים, שהם מתונים יחסית, אלא בגלל מה שאין בה: אמנת מס עם ישראל. העמוד הזה מפרט את שכבות המס על רכישה, החזקה ומכירה של נכס בקפריסין עבור תושב ישראל, עם המספרים המאומתים והמקורות בעמוד המדינה.

התמונה מורכבת משלושה חלקים: מס בקפריסין בעת הרכישה (מע"מ על בנייה חדשה או אגרות העברה על יד שנייה), מס קפריסאי שוטף על הכנסת השכירות, והמס בישראל — שחל תמיד, ובהיעדר אמנה מתנהל לפי כללי הזיכוי החד-צדדי בלבד.

מס בעת הרכישה

ברכישת דירה חדשה מיזם משלמים בקפריסין מע"מ, עם שיעור מופחת לדירת מגורים ראשונה בתנאי שטח ותקרת מחיר שנקבעו בחוק מ-2023 — התנאים המדויקים בטבלה. ברכישת יד שנייה אין מע"מ; במקומו משולמות אגרות העברה מדורגות, שעליהן חלה כיום הנחה קבועה.

חשוב להבדיל בין השניים כבר בשלב בחירת הנכס: ההפרש בין מסלול המע"מ למסלול האגרות יכול להיות ההפרש הגדול ביותר בעלויות העסקה כולה, והזכאות לשיעור המופחת תלויה בשימוש בפועל בנכס — לא רק בהצהרה.

מע"מ / מס רכישה

בנייה חדשה: 19% מע"מ (מופחת 5% על 130 מ"ר ראשונים ועד €350K, דירת מגורים ראשונה); יד שנייה: אגרות העברה 3%–8% בהנחה של 50%

PwC Cyprus / חוק N.42(I)/2023 · נכון ל-2025

מס על הכנסת שכירות בקפריסין

הכנסת שכירות של תושב חוץ ממוסה בקפריסין במדרגות מס ההכנסה הרגילות, לאחר ניכוי הוצאות נורמטיבי. מס ההגנה (SDC) — שממילא לא חל על מי שאינו תושב קפריסין — בוטל כליל החל מ-2026, ואת תחולת היטל הבריאות (GHS) על תושבי חוץ יש לוודא מול רואה חשבון קפריסאי.

בגלל המבנה המדורג והניכויים, אין מספר יחיד שאפשר לנקוב בו ביושר עבור "המס על שכירות בקפריסין" — ולכן המחשבון שלנו מחשב עבור קפריסין את הצד הישראלי בלבד ומבקש מכם להזין את המס המקומי כפי שחישב עבורכם איש מקצוע.

המס בישראל — השכבה שחלה תמיד

תושב ישראל ממוסה על הכנסה מכל העולם, ולכן על שכירות מנכס בקפריסין בוחרים מדי שנה בין שני מסלולים:

מסלול 15% — מס קבוע על ההכנסה ברוטו; ניתן לנכות פחת בלבד ואין זיכוי על המס ששולם בקפריסין.
מסלול מס שולי — מדרגות (עד 47%) על הרווח נטו עם זיכוי על המס ששולם בקפריסין — אך בהיעדר אמנה, רק כזיכוי חד-צדדי ומותנה.

במכירה עתידית: מס רווח הון של 25% על הרווח הריאלי, בדיווח לרשות המסים תוך 30 יום. המדריך המלא למיסוי הישראלי ←

חשבו את שני המסלולים על נכס בקפריסין במחשבון מס השכירות ←

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ השקעות, מס או משפטי, ואינו הצעה או שיווק השקעות כמשמעם בחוק. דיראלי אינה מחזיקה מלאי נכסים בחו"ל, אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים. הצעה לציבור להשקעה משותפת בנדל"ן (קרן/פרויקט) עשויה להיחשב הצעת ניירות ערך הטעונה תשקיף — היזהרו מהבטחות "תשואה מובטחת". שיעורי המס, האגרות וספי הוויזה מתעדכנים תכופות ונכונים למועד המצוין ליד כל נתון בלבד. לפני כל עסקה התייעצו עם יועץ מס מוסמך בישראל ועם עורך דין מקומי במדינת היעד.

מיסוי בקפריסין

שאלה על מיסוי נכס בקפריסין?

השאירו פרטים ונחזור אליכם עם מידע. למקרה הספציפי שלכם התייעצו עם יועץ מס מוסמך.

טוב לדעת

שאלות נפוצות

מה המשמעות המעשית של היעדר אמנת מס בין ישראל לקפריסין?

שהזיכוי על המס הקפריסאי אינו מובטח מכוח אמנה. במסלול המס השולי בישראל ניתן לרוב לקבל זיכוי חד-צדדי לפי הדין הפנימי, אבל הוא כפוף לתנאים ואינו אוטומטי — ובמסלול ה-15% אין זיכוי ממילא. זו הסיבה שבחירת המסלול בישראל חשובה בקפריסין יותר מברוב היעדים, ושכדאי לערב יועץ מס ישראלי לפני הרכישה, לא אחריה.

האם משלמים בקפריסין מס רכישה כמו בישראל?

לא באותו מבנה. בקפריסין אין "מס רכישה" מדורג על הרוכש כמו בישראל: על בנייה חדשה משולם מע"מ (עם שיעור מופחת בתנאים לדירת מגורים ראשונה), ועל יד שנייה אגרות העברה מדורגות בהנחה. המספרים המעודכנים — בטבלה בעמוד זה ובעמוד קפריסין.

כמה מס משלמים בישראל על שכירות מנכס בקפריסין?

תושב ישראל בוחר בין מסלול 15% על ההכנסה ברוטו (בלי זיכוי על המס ששולם בקפריסין) לבין מסלול מס שולי על הרווח נטו עם זיכוי. הבחירה נעשית מדי שנה ותלויה בגובה המס בקפריסין וברמת ההוצאות — המחשבון מציג את שני המסלולים זה לצד זה.

כמה מס משלמים בישראל במכירת נכס בקפריסין?

מס רווח הון של 25% על הרווח הריאלי (המתואם לאינפלציה), עם זיכוי על מס ששולם בחו"ל עד גובה החבות בישראל — ובקפריסין, בהיעדר אמנה, הזיכוי חד-צדדי בלבד. את המכירה מדווחים לרשות המסים בתוך 30 יום.