DIRALY
נדל"ן בחו"ל · DIRALY

נדל"ן בקפריסין לישראלים

מע"מ / מס רכישה: בנייה חדשה: 19% מע"מ (מופחת 5% על 130 מ"ר ראשונים ועד €350K, דירת מגורים ראשונה); יד שנייה: אגרות העברה 3%–8% בהנחה של 50%אמנת מס עם ישראל: אין

הנתונים בעמוד אומתו לאחרונה ב-8.8.2026

קפריסין היא היעד הקרוב ביותר — 40 דקות טיסה מנתב"ג — וזה בדיוק מה שהשוק משקף: לפי נתוני מרשם המקרקעין הקפריסאי שהוצגו בפרלמנט, הישראלים היו קבוצת הרוכשים הזרה הגדולה ביותר במחוז לרנקה בשנה שבין ספטמבר 2024 לספטמבר 2025, עם אלפי רכישות ברחבי דרום האי מאז 2021. הקהילה הישראלית באי הכפילה את עצמה ויותר בתוך שבע שנים.

לצד הביקוש נולד גם מתח: מ-2025 עלה הנושא לדיון פוליטי מקומי — שלטי חוצות בעברית הפכו לסמל במחלוקת ציבורית, והממשלה מקדמת רפורמה בחוק שמסדיר רכישות של אזרחים זרים. במקביל, לקפריסין שני מוקשים מבניים שכל רוכש ישראלי חייב להכיר לפני חתימה: אין אמנת מס עם ישראל — עובדה כמעט שלא מוזכרת בשיווק — ובעיית שטרי הבעלות (הטאבו) הוותיקה של שוק הבנייה המקומי.

העמוד הזה מפרט את הנתונים המתוארכים, את תהליך הרכישה הייחודי לקפריסין ואת הסיכונים — כולל הסיבה שצפון קפריסין אינה מופיעה כאן כיעד השקעה.

המספרים

כל שורה עם מקור ותאריך. נתונים שאינם מאומתים או שהמקורות חלוקים לגביהם — לא מוצגים כאן.

ביקוש ישראליקבוצת הרוכשים הזרה מס' 1 בלרנקה — 850 עסקאות בשנה (9/2024–9/2025); כ-4,000 רכישות בדרום האי מאז 2021מרשם המקרקעין הקפריסאי, כפי שדווח ב-Cyprus Mail · נכון ל-2025-10
טווח כרטיס אופייני~€195,000 לדירת 2 חדרים פרברית (2025)Global Property Guide — Cyprus · נכון ל-2025
מע"מ / מס רכישהבנייה חדשה: 19% מע"מ (מופחת 5% על 130 מ"ר ראשונים ועד €350K, דירת מגורים ראשונה); יד שנייה: אגרות העברה 3%–8% בהנחה של 50%PwC Cyprus / חוק N.42(I)/2023 · נכון ל-2025

איך קפריסין משתווה לשאר היעדים? טבלת השוואה מלאה ←

איפה קונים בקפריסין

לרנקה

בירת הביקוש הישראלי, ולא במקרה: שדה התעופה הראשי של האי, מחירים נמוכים משמעותית מלימסול, קהילה ישראלית מבוססת ובתי חב"ד פעילים. הביקוש הישראלי מתפרס גם על כפרי הלוויין — פילה, אורוקליני ופרבוליה — הקרובים לשדה התעופה.

לרנקה היא גם המחוז עם עליות המחירים החזקות באי לפי מדד הבנק המרכזי — עובדה שמזינה את עצמה: ביקוש זר גבוה מייקר את המחוז הזול.

רכישות ישראליות בלרנקה: 850 עסקאות בשנה (9/2024–9/2025) — קבוצת הרוכשים הזרה מס' 1מרשם המקרקעין הקפריסאי, כפי שדווח ב-Cyprus Mail · נכון ל-2025-10מחיר ממוצע בלרנקה: ~€2,100–€2,400 למ"ר (נתוני פורטלים)Investropa / The Luxury Playbook (נתוני פורטל) · נכון ל-2025מדד מחירי הדירות בקפריסין: +7.1% ברבעון 4 2025 — לרנקה המחוז החזק ביותרהבנק המרכזי של קפריסין (RPPI), דרך Global Property Guide · נכון ל-2025-12

למדריך המלא: נדל"ן בלרנקה ←

לימסול

מרכז העסקים והפיננסים של האי והשוק היקר ביותר בו — חברות בינלאומיות, קהילת עסקים ישראלית ותיקה, ומגדלי יוקרה על קו החוף שמתומחרים ברמות אחרות לגמרי מהשאר. מתאימה למי שמחפש חשיפה לשוק השכירות התאגידי, פחות למחפשי כרטיס כניסה זול.

רכישות ישראליות בלימסול: 571 עסקאות בשנה (9/2024–9/2025)מרשם המקרקעין הקפריסאי, כפי שדווח ב-Cyprus Mail · נכון ל-2025-10מחיר בלימסול: €2,000–€4,800 למ"ר; קו ראשון לים €7,000–€9,000+ (נתוני פורטלים)Realtika (נתוני פורטל) · נכון ל-2025

למדריך המלא: נדל"ן בלימסול ←

פאפוס

החוף המערבי — היעד המסורתי של רוכשים בריטים, ובשנים האחרונות גם ישראלים. שוק נופש ופרישה במהותו, זול מלימסול, עם היצע גדול של וילות ופרויקטים חדשים. נהנה מנתח משמעותי מהרכישות הישראליות באי.

רכישות ישראליות בפאפוס: 683 עסקאות בשנה (9/2024–9/2025)מרשם המקרקעין הקפריסאי, כפי שדווח ב-Cyprus Mail · נכון ל-2025-10מחיר בפאפוס: €1,800–€3,500 למ"ר (נתוני פורטלים)Investropa (נתוני פורטל) · נכון ל-2025

למדריך המלא: נדל"ן בפאפוס ←

ניקוסיה

הבירה — שוק מקומי במהותו, המנותק יחסית מגלי הביקוש הזר. המחירים הנמוכים באי והצמיחה האיטית ביותר במדד הבנק המרכזי. רלוונטית בעיקר למי שמחפש תשואת שכירות מקומית יציבה ולא סיפור תיירותי — בלי "פרמיה ישראלית" ובלי אקוסיסטם ישראלי.

למדריך המלא: נדל"ן בניקוסיה ←

צפון קפריסין — אזהרה, לא יעד

הצפון הכבוש-טורקית משוּוק לישראלים באגרסיביות במחירים נמוכים בעשרות אחוזים מהדרום. הסיבה שהוא זול היא הסיבה שלא לגעת: חלק גדול מהקרקע שייך על-פי דין לקפריסאים-יוונים שנעקרו ב-1974, והרפובליקה של קפריסין — מדינת איחוד אירופי — רואה בבנייה ומכירה עליה עבירה פלילית של השתלטות על מקרקעין.

זה כבר לא תרחיש תיאורטי: באוקטובר 2025 נגזרו חמש שנות מאסר על יזם ישראלי-טורקי שפיתח ומכר דירות על קרקע כזו, במסגרת גל אכיפה שכולל צווי מעצר נגד משווקים זרים נוספים. פסיקת בית הדין האירופי (פרשת Orams) קבעה עוד ב-2009 שפסקי דין קפריסאיים נגד רוכשים בצפון ניתנים לאכיפה על נכסיהם בכל האיחוד האירופי. "טאבו" של צפון קפריסין אינו מוכר על-ידי אף מדינה מלבד טורקיה.

מיסוי: שני הצדדים של המטבע

תושב ישראל ממוסה על הכנסה מכל העולם. לכן על נכס בקפריסין משלמים מס גם במדינת היעד וגם בישראל, ובישראל בוחרים בין שני מסלולים:

  • מסלול 15% — מס קבוע על ההכנסה ברוטו. ניתן לנכות רק פחת, ואין זיכוי על המס ששולם בקפריסין.
  • מסלול מס שולי — מס לפי מדרגות על הרווח נטו (אחרי ניכוי הוצאות), עם זיכוי על המס ששולם בקפריסין.

מאחר שאין אמנת מס עם קפריסין, הזיכוי אפשרי רק דרך זיכוי חד-צדדי ואינו אוטומטי — נקודה מהותית. הבחירה בין המסלולים משתנה משנה לשנה ותלויה בגובה המס במדינת היעד וברמת ההוצאות. חשבו את שני המסלולים במחשבון מס השכירות ←

להסבר מלא על שני המסלולים, מס רווח הון בעת מכירה וחובות הדיווח לרשות המסים, ראו מדריך מיסוי נדל"ן בחו"ל.

המדריך המלא: מיסוי נדל"ן בקפריסין — רכישה, שכירות ומכירה ←

תהליך הרכישה בקפריסין

  1. 1שוכרים עורך דין קפריסאי עצמאי. בקפריסין אין נוטריונים — עורך הדין הוא שמנהל את העסקה, ולכן אסור שיהיה קשור ליזם או למתווך.
  2. 2עורך הדין מבצע בדיקת שעבודים (חיפוש N50) בטאבו: האם קיים שטר בעלות נפרד לנכס, והאם רובצת על הקרקע משכנתא של היזם — שני המוקשים הקלאסיים של השוק הקפריסאי.
  3. 3חותמים על חוזה מכר ומשלמים מקדמה.
  4. 4מפקידים את החוזה בלשכת רישום המקרקעין המחוזית בתוך 6 חודשים מהחתימה — ההפקדה מקנה הגנת "ביצוע בעין": המוכר לא יכול למכור שוב או לשעבד, והרוכש יכול לכפות העברת בעלות.
  5. 5מגישים בקשת אישור רכישה לרוכש זר לפי Cap. 109 (בפועל מאושרת דרך קבע, אך רוכש שאינו אזרח האיחוד מוגבל בדרך כלל לנכס מגורים אחד).
  6. 6משלמים מע"מ (בנייה חדשה) או אגרות העברה (יד שנייה) ומשלימים את רישום הבעלות.

בפרויקטים חדשים חשוב לוודא בחוזה מנגנון להנפקת שטר בעלות נפרד ולוח זמנים; ברכישת יד שנייה מוותיקי שוק — לוודא שהשטר קיים ונקי. עסקה טיפוסית נסגרת בתוך חודשיים עד שישה.

סיכונים ונקודות אזהרה — קפריסין

  • אין אמנת מס בין ישראל לקפריסין — הקלה ממסי כפל רק דרך זיכוי חד-צדדי, לא אוטומטית.
  • רוכש שאינו אזרח האיחוד האירופי זקוק לאישור רכישה (Cap. 109) ומוגבל בדרך כלל לנכס מגורים אחד; ב-2025 קודמה רפורמה בחוק — לעקוב.
  • בעיית הטאבו הקפריסאית: בפרויקטים רבים שטר בעלות נפרד מונפק באיחור של שנים, ולעיתים רובצת על הקרקע משכנתא של היזם — בדיקת שעבודים ורישום החוזה בטאבו תוך 6 חודשים הם קריטיים.
  • צפון קפריסין: רכישה על קרקע של קפריסאים-יוונים חשופה לתביעות הניתנות לאכיפה בכל האיחוד האירופי ואף להליך פלילי — יזם ישראלי נידון ב-10/2025 לחמש שנות מאסר בגין בנייה ומכירה על קרקע כזו. נמנעים.
  • עלה מתח ציבורי-פוליטי מקומי סביב היקף הרכישות הישראליות (2025–2026) — כולל דיון בהגבלות על רוכשים זרים.

לרשימת דגלים אדומים כלליים ומקרים אמיתיים ראו מדריך הגנה מהונאות.

בדקו את התשואה נטו ואת חבות המס על נכס בקפריסין

מחשבון מס שכירות בחו"ל

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ השקעות, מס או משפטי, ואינו הצעה או שיווק השקעות כמשמעם בחוק. דיראלי אינה מחזיקה מלאי נכסים בחו"ל, אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים. הצעה לציבור להשקעה משותפת בנדל"ן (קרן/פרויקט) עשויה להיחשב הצעת ניירות ערך הטעונה תשקיף — היזהרו מהבטחות "תשואה מובטחת". שיעורי המס, האגרות וספי הוויזה מתעדכנים תכופות ונכונים למועד המצוין ליד כל נתון בלבד. לפני כל עסקה התייעצו עם יועץ מס מוסמך בישראל ועם עורך דין מקומי במדינת היעד.

נדל"ן בקפריסין

מתעניינים בנדל"ן בקפריסין?

השאירו פרטים ונחזור אליכם עם מידע. דיראלי אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים בחו"ל.

בשליחת הטופס אני מאשר/ת את מדיניות הפרטיות

טוב לדעת

שאלות נפוצות

האם יש אמנת מס בין ישראל לקפריסין?
לא. אין אמנת מס בין ישראל לקפריסין, ולכן הקלה ממסי כפל אפשרית רק דרך זיכוי חד-צדדי ואינה אוטומטית — נקודה קריטית בתכנון ההשקעה.
כמה מס בישראל משלמים על שכירות מנכס בקפריסין?
תושב ישראל בוחר בין מסלול 15% על ההכנסה ברוטו (בלי זיכוי על מס זר) לבין מסלול מס שולי על הרווח נטו עם זיכוי על המס ששולם בקפריסין. הבחירה משתנה משנה לשנה — מחשבון מס השכירות מציג את שני המסלולים.
למה הישראלים קונים דווקא בלרנקה?
שילוב של שדה התעופה (טיסה של 40 דקות מנתב"ג ונחיתה ליד הבית), מחירים נמוכים משמעותית מלימסול, וקהילה ישראלית שכבר קיימת — כולל בתי כנסת ובית חב"ד. הנתונים משקפים זאת: לרנקה היא המחוז היחיד באי שבו הישראלים הם קבוצת הרוכשים הזרה מספר אחת.
מה זו "בעיית הטאבו" בקפריסין ואיך נזהרים ממנה?
מורשת של תקופת הבום שלפני 2008: יזמים מכרו דירות בזמן שעל הקרקע כולה רבצה משכנתא שלהם לבנק, ושטרי בעלות נפרדים לדירות הונפקו באיחור של שנים — אם בכלל. רוכשים ששילמו את מלוא המחיר מצאו את עצמם חשופים לבנק של היזם. ההגנה: בדיקת שעבודים (N50) לפני חתימה, הימנעות מקרקע ממושכנת, והפקדת חוזה המכר בטאבו בתוך 6 חודשים — צעד שמקנה הגנה חוקית חזקה.
האם כדאי לקנות דירה בצפון קפריסין? המחירים שם נמוכים בהרבה
לא. חלק גדול מהקרקע בצפון שייך על-פי דין לקפריסאים-יוונים שנעקרו ב-1974, והרפובליקה של קפריסין אוכפת זאת פלילית: באוקטובר 2025 נידון יזם ישראלי לחמש שנות מאסר על בנייה ומכירה על קרקע כזו, ופסיקה אירופית (Orams) מאפשרת לאכוף פסקי דין נגד רוכשים על נכסיהם בכל האיחוד. שטר בעלות צפון-קפריסאי אינו מוכר באף מדינה מלבד טורקיה. המחיר הנמוך הוא תמחור הסיכון הזה.
איך ממוסה שכירות מדירה בקפריסין — ומה משמעות היעדר אמנת המס?
בקפריסין עצמה ההכנסה ממוסה במדרגות מס ההכנסה הרגילות לאחר ניכוי הוצאות נורמטיבי, כשמס ההגנה (SDC) — שממילא לא חל על תושבי חוץ — בוטל כליל מ-2026; את תחולת היטל הבריאות (GHS) על תושבי חוץ יש לוודא מול רו"ח קפריסאי. הצד הישראלי הוא המורכב: מאחר שאין אמנת מס בין ישראל לקפריסין, הזיכוי על המס הקפריסאי במסלול המס השולי ניתן רק מכוח דין פנימי (זיכוי חד-צדדי) ואינו אוטומטי — נקודה מהותית בתכנון, ובמיוחד בבחירה בין שני מסלולי המס בישראל.