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Immobilier en Espagne pour les Israéliens

Taxe d’acquisition : Ancien : ITP de 6 % à plus de 10 % selon la province (Catalogne : barème jusqu’à 13 %) ; neuf : TVA de 10 % + AJDConvention fiscale avec Israël : ouiVisa doré

Les données de cette page ont été vérifiées le 8/8/2026

L’Espagne est le plus grand marché d’acheteurs étrangers d’Europe : des dizaines de milliers d’acquisitions étrangères par an, et dans les provinces côtières les étrangers représentent un tiers du marché, voire davantage. La demande israélienne y relève surtout d’un art de vivre, Marbella, Barcelone, Valence, mais à la différence de la Grèce et de Chypre, les registres fonciers espagnols ne publient pas de ventilation israélienne : nous ne présenterons donc pas ici de nombre d’acheteurs israéliens.

Ce qu’il faut en revanche présenter, c’est le fait fiscal par lequel presque aucun commercialisateur ne commence : un Israélien qui loue un appartement en Espagne est imposé sur le brut, sans pouvoir déduire le moindre euro de charges, à un taux supérieur à celui que paie un résident de l’Union européenne sur le net. L’Audiencia Nacional a jugé en septembre 2025 que cette règle est discriminatoire, mais la loi n’a pas encore été modifiée. C’est le point de départ de tout calcul de rendement espagnol.

Ajoutez-y un climat politique hostile aux acheteurs étrangers, le visa doré supprimé en avril 2025, une proposition de loi instaurant une taxe de 100 % sur les acheteurs hors Union européenne qui plane encore, et Barcelone qui met fin aux licences d’appartements touristiques d’ici 2028, et vous obtenez un marché qui demande d’avoir les yeux ouverts. Les données, comme toujours, figurent ci-dessous avec leurs sources et leurs dates.

Les chiffres

Chaque ligne avec sa source et sa date. Les données non vérifiées, ou sur lesquelles les sources divergent, ne sont pas affichées ici.

Taxe d’acquisitionAncien : ITP de 6 % à plus de 10 % selon la province (Catalogne : barème jusqu’à 13 %) ; neuf : TVA de 10 % + AJDAdministrations fiscales régionales, agrégat idealista · à jour au 2026-07
Impôt sur les loyers (non-résident hors Union européenne)24 % sur le brut, sans déduction des charges (règle contestée en justice depuis 9/2025)IRNR, agrégat IberianTax / CostaLuz Lawyers · à jour au 2025
Visa doréSupprimé intégralement le 3/4/2025Loi organique 1/2025 (BOE) / KPMG · à jour au 2025-04

Comment l’Espagne se compare aux autres destinations ? Le tableau complet →

Où acheter en Espagne

Costa del Sol : Marbella et Malaga

La côte sud est le marché international par excellence de l’Espagne : dans la province de Malaga, près de la moitié des acquisitions sont le fait d’étrangers. Marbella est le marché de luxe méditerranéen historique, et la ville de Malaga est elle-même devenue un pôle de technologie et de tourisme avec de fortes hausses de prix. Un marché liquide, avec une clientèle mondiale, mais valorisé en conséquence.

Part des acheteurs étrangers dans la province de Malaga : ~43 % des transactionsRegistradores, via Global Property Guide · à jour au 2025Prix à Malaga (ville) : ~4 660 € le m² (prix affichés)idealista (données de portail) · à jour au 2026

Barcelone

La grande ville de la Méditerranée espagnole : une demande locative profonde et une culture urbaine sans équivalent, mais aussi la réglementation la plus hostile aux investisseurs de toute l’Espagne. Les quelque 10 000 licences d’appartements touristiques de la ville ne seront pas renouvelées en novembre 2028, et la Catalogne a relevé en 2025 la taxe d’acquisition avec un barème atteignant 13 % et un taux spécifique pour les acheteurs en volume. Barcelone aujourd’hui, c’est une opération de location longue durée, ou rien.

Prix à Barcelone : ~5 500 € le m² (prix affichés)idealista (données de portail) · à jour au 2026

Valence et Alicante : Costa Blanca

L’alternative au bon rapport qualité-prix sur la côte : Valence, troisième ville du pays, avec une économie réelle et des prix inférieurs à ceux de Barcelone et de Madrid, et la province d’Alicante, marché de résidences secondaires affichant l’une des plus fortes proportions d’acheteurs étrangers d’Espagne. La zone de demande naturelle pour qui veut la côte espagnole sans la valorisation de Marbella.

Madrid

La capitale : le marché de profondeur local, avec une grande économie, une location d’entreprise et une taxe d’acquisition parmi les plus basses des grandes provinces. Moins de romantisme méditerranéen, davantage un marché de capital humain : le choix naturel de l’investisseur qui cherche liquidité et stabilité plutôt qu’une résidence de vacances.

Fiscalité : les deux faces de la médaille

Un résident israélien est imposé sur ses revenus mondiaux. Sur un bien en Espagne, l’impôt est donc dû dans le pays de destination et en Israël, et en Israël on choisit entre deux régimes :

  • Le régime de 15 % : un impôt fixe sur le revenu brut. Seul l’amortissement est déductible, et il n’y a aucun crédit au titre de l’impôt payé en Espagne.
  • Le régime au barème progressif : un impôt par tranches sur le bénéfice net (après déduction des charges), avec crédit au titre de l’impôt payé en Espagne.

Comme une convention fiscale lie Israël et l’Espagne, le crédit du régime au barème s’applique en général intégralement. Le choix entre les deux régimes change d’une année sur l’autre et dépend du niveau d’imposition dans le pays de destination et du montant des charges. Calculez les deux régimes dans le simulateur d’impôt sur les loyers →

Pour une explication complète des deux régimes, de l’impôt sur la plus-value à la revente et des obligations déclaratives auprès du fisc israélien, voyez le guide de la fiscalité de l’immobilier à l’étranger.

Le processus d’achat en Espagne

  1. 1Obtenez un NIE, le numéro d’identification des étrangers, obligatoire pour toute transaction ; il peut être demandé au consulat en Israël ou par procuration.
  2. 2Ouvrez un compte bancaire espagnol (usuel, et cela simplifie les impôts et les paiements courants).
  3. 3Vous signez un contrat d’arrhes (Arras) : le désistement de l’acheteur lui fait perdre l’acompte, celui du vendeur l’oblige à rembourser le double.
  4. 4Un avocat vérifie : l’extrait du registre (Nota Simple), les dettes et saisies, les charges de copropriété, la licence touristique le cas échéant, et les infractions d’urbanisme.
  5. 5Vous signez l’acte de vente devant notaire et payez les impôts selon le type de transaction et la province : ITP dans l’ancien, ou TVA et AJD dans le neuf.
  6. 6Vous faites inscrire la propriété au registre foncier.

La taxe d’acquisition varie fortement d’une province à l’autre (voir le tableau de données) : le même appartement ne coûte pas la même chose à Madrid, à Valence et à Barcelone. En Catalogne, des taux majorés s’appliquent depuis 6/2025 aux investisseurs multipropriétaires.

Risques et points de vigilance : Espagne

  • Un Israélien (non ressortissant de l’Union) est imposé sur les loyers à 24 % du brut sans pouvoir déduire de charges, contre 19 % sur le net pour les résidents de l’Union. L’Audiencia Nacional a jugé en 9/2025 que la règle est discriminatoire, mais la loi n’a pas encore été modifiée.
  • Barcelone met fin aux licences d’appartements touristiques : les quelque 10 000 licences existantes ne seront pas renouvelées en novembre 2028.
  • Le phénomène des occupations illégales (okupas) continue d’occuper le marché même après la loi d’expulsion accélérée de 4/2025 : une assurance dédiée et une gestion rapprochée font partie du coût.
  • La proposition de loi instaurant une taxe de 100 % sur les acheteurs hors Union est bloquée au Congrès (3/2026), mais le climat politique hostile aux acheteurs étrangers pourrait la ramener.

Pour une liste de signaux d’alerte généraux et des affaires réelles, voyez le guide de protection contre les fraudes.

Vérifiez le rendement net et la charge fiscale d’un bien en Espagne

Simulateur d’impôt sur les loyers à l’étranger

Les informations de cette page sont d’ordre général et ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique, ni une offre ou une commercialisation d’investissements au sens de la loi. Diraly ne détient aucun stock de biens à l’étranger, n’est pas intermédiaire et ne commercialise pas de biens. Une offre au public d’investissement collectif dans l’immobilier (fonds ou programme) peut être qualifiée d’offre de valeurs mobilières soumise à prospectus : méfiez-vous des promesses de « rendement garanti ». Les taux d’imposition, les frais et les seuils de visa sont mis à jour fréquemment et ne valent qu’à la date indiquée à côté de chaque donnée. Avant toute transaction, consultez un conseiller fiscal agréé en Israël et un avocat local dans le pays de destination.

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Questions fréquentes

Existe-t-il une convention fiscale entre Israël et l’Espagne ?
Oui. Une convention de non-double imposition lie Israël et l’Espagne, de sorte que l’impôt payé à l’étranger ouvre en général droit à un crédit sur la charge israélienne (dans le régime au barème progressif). L’obligation déclarative en Israël demeure.
Quel impôt paie-t-on en Israël sur un loyer perçu en Espagne ?
Un résident israélien choisit entre le régime forfaitaire de 15 % sur le revenu brut (sans crédit au titre de l’impôt étranger) et le régime au barème progressif sur le bénéfice net, avec crédit au titre de l’impôt payé en Espagne. Le choix change d’une année sur l’autre : le simulateur d’impôt sur les loyers présente les deux régimes.
Quel impôt un Israélien paie-t-il sur un loyer en Espagne ?
Selon la loi en vigueur : 24 % du revenu brut, sans droit de déduire les charges. C’est le mécanisme de l’IRNR applicable aux résidents d’États hors Union européenne, contre 19 % sur le net pour les résidents de l’Union. En septembre 2025, l’Audiencia Nacional a jugé cette distinction discriminatoire, et certains conseils déposent déjà des déclarations avec déduction des charges et réclament des remboursements, mais la loi n’a pas été modifiée : une planification prudente retient donc 24 % sur le brut. En Israël s’ajoute l’impôt ordinaire (15 % ou barème progressif, avec crédit au titre de la convention de 1999 dans le régime au barème).
L’Espagne applique-t-elle vraiment une taxe de 100 % aux acheteurs étrangers ?
Pas à ce jour. Le président du gouvernement, M. Sánchez, a annoncé l’idée en janvier 2025 et une proposition de loi a été déposée en mai 2025, mais elle n’est jamais venue au vote, et en mars 2026 il a été rapporté qu’elle était bloquée et même retirée du paquet gouvernemental sur le logement. Cela dit, le climat politique hostile aux acheteurs étrangers est réel, suppression du visa doré, hausses d’impôts en Catalogne, et le risque réglementaire fait donc partie de la valorisation de l’Espagne.
Peut-on acheter un appartement touristique (Airbnb) à Barcelone ?
En pratique, non. Barcelone n’émet plus de nouvelles licences depuis des années, et la municipalité a annoncé, décision validée en justice, que toutes les licences existantes ne seront pas renouvelées en novembre 2028. Autrement dit, même l’achat d’un appartement disposant d’une licence revient à acheter un modèle économique avec une date de péremption. Un investissement à Barcelone se construit aujourd’hui uniquement sur la location longue durée.
Que faire face au phénomène des occupations illégales (okupas) ?
Le valoriser. Le phénomène concerne surtout les biens vides dans les grandes villes ; une loi d’avril 2025 a raccourci les procédures d’expulsion en cas d’occupation récente, mais les critiques soulignent l’encombrement des tribunaux et le fait que la loi ne règle pas le cas des locataires qui cessent de payer. En pratique : un bien occupé et géré présente un risque nettement plus faible, une assurance dédiée contre l’occupation illégale est disponible et relativement peu coûteuse, et c’est un appartement laissé vide dans la durée qui constitue le profil vulnérable.