DIRALY
נדל"ן בחו"ל · DIRALY

נדל"ן בארה"ב לישראלים

אמנת מס עם ישראל: יש

הנתונים בעמוד אומתו לאחרונה ב-8.8.2026

ב-2025 נכנסה ישראל לראשונה לעשירייה הראשונה של מדינות המוצא של רוכשי בתים זרים בארה"ב, לפי סקר התאחדות המתווכים האמריקאית (NAR) — ופלורידה, כמו בכל 15 השנים האחרונות, היא היעד מספר אחת של רוכשים זרים. הכסף הישראלי זורם בשני ערוצים שונים מאוד: רכישות קהילתיות-משפחתיות בפלורידה ובחוף המזרחי, ושיווק נכסי תשואה זולים במערב התיכון ובדרום — שני עולמות עם פרופיל סיכון הפוך.

הערוץ השני הוא זה שדורש זהירות. גל ה"טרנקי" — דירות זולות בקליבלנד, סינסינטי, ממפיס ודומותיהן, שמנוהלות מרחוק על-ידי מי שמכר אותן — הבשיל בשנים האחרונות לכתבי אישום פדרליים: מייסדי Vision & Beyond מהרצליה הואשמו ב-2025 בהונאה של יותר מ-50 מיליון דולר אחרי שמשקיעים ישראלים גילו שהדירות ששילמו עליהן שועבדו ונמכרו מתחת לרגליהם. זה לא אומר שאסור לקנות בארה"ב — זה אומר שאסור לקנות בלי אימות עצמאי.

ארה"ב היא גם היעד עם מבנה המס המורכב ביותר: שתי שכבות מס (פדרלית ולעיתים מדינתית), בחירה בין ניכוי במקור על הברוטו לבין מיסוי נטו, ניכוי FIRPTA במכירה, ומלכודת מס עיזבון שכמעט אף משווק לא מזכיר. הפרטים — למטה, עם מקורות.

המספרים

כל שורה עם מקור ותאריך. נתונים שאינם מאומתים או שהמקורות חלוקים לגביהם — לא מוצגים כאן.

ביקוש ישראליישראל נכנסה לעשירייה הראשונה של מדינות המוצא של רוכשי בתים זרים בארה"ב (4/2024–3/2025); פלורידה יעד מס' 1 לרוכשים זריםNAR — פרופיל העסקאות הבינלאומיות 2025 · נכון ל-2025-07
מס על שכירות (תושב חוץ)ברירת מחדל: ניכוי במקור 30% על ברוטו, או בחירת "נטו" (W-8ECI) במיסוי מדורג + דוח שנתיIRS — Nonresident aliens & real property · נכון ל-2025

איך ארה"ב משתווה לשאר היעדים? טבלת השוואה מלאה ←

איפה קונים בארה"ב

פלורידה — מיאמי, אוונטורה והחוף

הקהילה הישראלית-יהודית הגדולה של אוונטורה, סאני איילס והוליווד עושה את דרום פלורידה ליעד ה"קהילתי" המובהק — נכס שאפשר גם לגור בו, ליד משפחה וקהילה. פלורידה מובילה את הרכישות הזרות בארה"ב בפער, ומטרו מיאמי הוא השוק הבינלאומי ביותר במדינה.

הצד השני: עלויות ההחזקה בפלורידה זינקו. ביטוח הדירות במדינה הפך ליקר בארה"ב בעקבות עונות ההוריקנים, ומגדלי דירות ותיקים סופגים היטלי חיזוק כבדים מאז אסון סרפסייד — שני סעיפים ששוחקים תשואה ומחירי יד שנייה.

פלורידה מכלל הרכישות הזרות בארה"ב: 21% — היעד מס' 1 לרוכשים זריםNAR — פרופיל העסקאות הבינלאומיות 2025 · נכון ל-2025-07ביטוח דירה ממוצע בפלורידה: ~$8,300 לשנה (פי ~2.8 מהממוצע הארצי)Insurify — דוח ביטוח פלורידה · נכון ל-2025

למדריך המלא: נדל"ן במיאמי (דרום פלורידה) ←

ניו יורק וניו ג'רזי

השוק הוותיק של ההון הישראלי — קהילות מבוססות, נדל"ן יקר, והשקעה שמטרתה שימור ערך ודריסת רגל אמריקאית יותר מתשואה שוטפת. שוק שדורש הון גדול ומס רכוש עירוני גבוה, אך עם עומק ונזילות שאין בשוקי התשואה.

שוקי התשואה — קליבלנד, סינסינטי, אטלנטה, ממפיס

זהו "חגורת השיווק" של ההשקעות הזולות לישראלים: בתים ודירות במחירים שנשמעים בלתי-אפשריים, עם הבטחות תשואה דו-ספרתיות ושכירות מסובסדת (Section 8). הכלכלה האמיתית תלויה כולה בניהול מקומי אמין — והמרחק הוא בדיוק נקודת הכשל שהוכחה: בפרשות שהגיעו לכתבי אישום הוצגו למשקיעים חוזי שכירות, שמאויות ומסמכי בנק מזויפים.

כללי הזהב למי שבכל זאת נכנס: בעלות רשומה על שמכם (או LLC בשליטתכם) ולא של המשווק; חברת ניהול שאינה קשורה למוכר; בדק בית עצמאי; ואימות ישיר של שטר הבעלות והשעבודים במרשם המחוזי — כולו נגיש אונליין ברוב המדינות.

טקסס

יוסטון, דאלאס וסן אנטוניו מושכים הון ישראלי מוסדי וקמעונאי כאחד — צמיחת אוכלוסייה חזקה, בלי מס הכנסה מדינתי, ושוק בנייה גמיש. מנגד: מס רכוש מקומי גבוה יחסית וביטוח שמתייקר גם שם. שוק שמתאים למשקיע שמבין שהתשואה נקבעת אחרי כל העלויות המקומיות.

מיסוי: שני הצדדים של המטבע

תושב ישראל ממוסה על הכנסה מכל העולם. לכן על נכס בארה"ב משלמים מס גם במדינת היעד וגם בישראל, ובישראל בוחרים בין שני מסלולים:

  • מסלול 15% — מס קבוע על ההכנסה ברוטו. ניתן לנכות רק פחת, ואין זיכוי על המס ששולם בארה"ב.
  • מסלול מס שולי — מס לפי מדרגות על הרווח נטו (אחרי ניכוי הוצאות), עם זיכוי על המס ששולם בארה"ב.

מאחר שקיימת אמנת מס עם ארה"ב, הזיכוי במסלול השולי חל בדרך כלל במלואו. הבחירה בין המסלולים משתנה משנה לשנה ותלויה בגובה המס במדינת היעד וברמת ההוצאות. חשבו את שני המסלולים במחשבון מס השכירות ←

להסבר מלא על שני המסלולים, מס רווח הון בעת מכירה וחובות הדיווח לרשות המסים, ראו מדריך מיסוי נדל"ן בחו"ל.

תהליך הרכישה בארה"ב

  1. 1מחליטים על מבנה החזקה — רוב המשקיעים הזרים מקימים LLC מקומית (הפרדת אחריות משפטית); לעלות ההקמה מתווספות אגרות שנתיות וחובות דיווח ייעודיות לבעלות זרה.
  2. 2מוציאים ITIN — מספר משלם מסים אמריקאי — לקראת הדוח הראשון.
  3. 3הסגירה מתנהלת דרך חברת Title: בדיקת שרשרת בעלות, ביטוח טייטל והעברת כספים בנאמנות. מוודאים ששטר הבעלות נרשם על שמכם/ה-LLC שלכם במרשם המחוזי.
  4. 4בוחרים משטר מס לשכירות: ברירת המחדל היא ניכוי במקור של 30% מהברוטו, אך כמעט תמיד כדאי לשקול את בחירת ה"נטו" (טופס W-8ECI) — מיסוי מדורג על הרווח בפועל, בתמורה להגשת דוח שנתי (1040-NR) ולעיתים דוח מדינתי.
  5. 5ממנים חברת ניהול מקומית ועורכים ביטוח מתאים — בפלורידה זהו סעיף עלות מהותי שיש לתמחר מראש.

מימון לתושבי חוץ קיים (הלוואות Foreign National / DSCR שנשענות על תזרים הנכס, ללא היסטוריית אשראי אמריקאית) — בדרך כלל בהון עצמי של 25%–35% ובריבית גבוהה מהמשכנתאות הרגילות. במכירה עתידית זכרו: ניכוי FIRPTA של 15% ממחיר המכירה ברוטו, שמתחשבן מול המס בפועל בדוח.

סיכונים ונקודות אזהרה — ארה"ב

  • FIRPTA: ניכוי במקור של 15% ממחיר המכירה ברוטו בעת מימוש (מוחזר כנגד המס בפועל בדוח).
  • מלכודת מס העיזבון: פטור של $60,000 בלבד לזר המחזיק נכס אמריקאי ישירות (מול פטור של מיליוני דולרים לאמריקאים), ואמנת המס עם ישראל אינה מכסה מס עיזבון — לרוב לא מגולה על ידי משווקים.
  • גל ה"טרנקי" לישראלים הבשיל לכתבי אישום: מייסדי Vision & Beyond הואשמו פדרלית (2025) בהונאת בנקים של יותר מ-$50M אחרי שמשקיעים ישראלים גילו שדירות בסינסינטי ששילמו עליהן — כבר לא שלהם.
  • ביטוח דירות בפלורידה: פרמיה ממוצעת של ~$8,300 לשנה (2025) — פי ~2.8 מהממוצע הארצי — שוחקת תשואה ומחירי יד שנייה.
  • ניהול מרחוק דרך משווק הוא נקודת הכשל המתועדת: במקרי ההונאה הוצגו למשקיעים חוזי שכירות ומסמכים מזויפים.

לרשימת דגלים אדומים כלליים ומקרים אמיתיים ראו מדריך הגנה מהונאות.

בדקו את התשואה נטו ואת חבות המס על נכס בארה"ב

מחשבון מס שכירות בחו"ל

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ השקעות, מס או משפטי, ואינו הצעה או שיווק השקעות כמשמעם בחוק. דיראלי אינה מחזיקה מלאי נכסים בחו"ל, אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים. הצעה לציבור להשקעה משותפת בנדל"ן (קרן/פרויקט) עשויה להיחשב הצעת ניירות ערך הטעונה תשקיף — היזהרו מהבטחות "תשואה מובטחת". שיעורי המס, האגרות וספי הוויזה מתעדכנים תכופות ונכונים למועד המצוין ליד כל נתון בלבד. לפני כל עסקה התייעצו עם יועץ מס מוסמך בישראל ועם עורך דין מקומי במדינת היעד.

נדל"ן בארה"ב

מתעניינים בנדל"ן בארה"ב?

השאירו פרטים ונחזור אליכם עם מידע. דיראלי אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים בחו"ל.

בשליחת הטופס אני מאשר/ת את מדיניות הפרטיות

טוב לדעת

שאלות נפוצות

האם יש אמנת מס בין ישראל לארה"ב?
כן. קיימת אמנה למניעת כפל מס בין ישראל לארה"ב, כך שהמס ששולם בחו"ל ניתן לרוב לזיכוי כנגד החבות בישראל (במסלול המס השולי). עדיין חלה חובת דיווח בישראל.
כמה מס בישראל משלמים על שכירות מנכס בארה"ב?
תושב ישראל בוחר בין מסלול 15% על ההכנסה ברוטו (בלי זיכוי על מס זר) לבין מסלול מס שולי על הרווח נטו עם זיכוי על המס ששולם בארה"ב. הבחירה משתנה משנה לשנה — מחשבון מס השכירות מציג את שני המסלולים.
כמה מס משלמים על שכירות מנכס בארה"ב?
שתי שכבות. בארה"ב: או ניכוי במקור של 30% מהברוטו (ברירת המחדל לתושב חוץ), או — בבחירת W-8ECI — מס מדורג על הרווח נטו בצירוף דוח שנתי, ולעיתים גם מס מדינתי (בפלורידה וטקסס אין). בישראל: מסלול 15% על הברוטו בלי זיכוי, או מס שולי על הנטו עם זיכוי על המס האמריקאי מכוח האמנה. הבחירה הכפולה הזו — משטר אמריקאי ומסלול ישראלי — היא בדיוק מה שמחשבון מס השכירות שלנו מציג זה לצד זה.
מהי מלכודת מס העיזבון האמריקאי?
זר שאינו תושב ארה"ב המחזיק נדל"ן אמריקאי ישירות נהנה מפטור עיזבון של $60,000 בלבד — לעומת פטור של מיליוני דולרים לאמריקאים — והיתרה חשופה למס של עד 40% במקרה פטירה. אמנת המס בין ישראל לארה"ב עוסקת במס הכנסה בלבד ואינה מכסה מס עיזבון. זו הסיבה המרכזית שהשקעות גדולות מובנות דרך ישויות ותכנון מוקדם — נושא שמחייב ייעוץ מס אמריקאי-ישראלי לפני הרכישה, לא אחריה.
איך מזהים ונמנעים מהונאת "טרנקי"?
הדפוס המתועד — כולל בכתבי האישום נגד Vision & Beyond (2025) ובתיק ההודאה במישיגן — זהה: המשווק מוכר, מנהל ומדווח, והמשקיע מעבר לים מקבל מסמכים שהמשווק ייצר. ההגנות: אימות עצמאי של שטר הבעלות והשעבודים במרשם המחוזי (פומבי ומקוון), חברת ניהול שאינה קשורה למוכר, בדק בית עצמאי לפני רכישה, וחשדנות כלפי כל "תשואה מובטחת" — ההבטחה שחוזרת בכל אחת מהפרשות שקרסו.