DIRALY
נדל"ן בחו"ל · DIRALY

נדל"ן ברומניה לישראלים

מס רכישה: אין מס רכישה לרוכש; עלויות סגירה ~3%–5% (בעיקר שכר נוטריון מדורג ורישום)אמנת מס עם ישראל: יש

הנתונים בעמוד אומתו לאחרונה ב-8.8.2026

לרומניה יש היסטוריה ישראלית ארוכה — יזמים ישראלים בנו חלקים שלמים מבוקרשט של שנות ה-2000 — ובשנתיים האחרונות היא חזרה למסכי השיווק העברי: כותרות על מימון מקומי זמין, מס שכירות מהנמוכים באירופה ותשואות מפתות. הביקוש הזה מתועד בעיתונות ובאתרי השיווק; פילוח רשמי של רוכשים ישראלים — אין, ולכן לא נציג מספרים כאלה.

הסיפור האמיתי של רומניה הוא כלכלת מס יוצאת דופן מול חוסר יציבות רגולטורי יוצא דופן: מצד אחד, מס השכירות האפקטיבי הוא מהנמוכים באירופה ואין בכלל מס רכישה לרוכש; מצד שני, המע"מ על דירות חדשות קפץ מ-9% ל-21% בן-לילה באוגוסט 2025, וכללי המס על שכירות שונו פעמיים בשנתיים. משקיעים ברומניה צריכים לתמחר את הרגולטור, לא רק את הנכס.

העמוד מרכז את הנתונים המתוארכים — כולל מגבלת הקרקע לרוכש שאינו אזרח האיחוד ובדיקות הבעלות ההיסטוריות שייחודיות למדינה — עם מקורות.

המספרים

כל שורה עם מקור ותאריך. נתונים שאינם מאומתים או שהמקורות חלוקים לגביהם — לא מוצגים כאן.

מחיר ממוצע בבוקרשט~€2,200 למ"ר (ממוצע עירוני, 2025)Global Property Guide — Romania · נכון ל-2025
מס רכישהאין מס רכישה לרוכש; עלויות סגירה ~3%–5% (בעיקר שכר נוטריון מדורג ורישום)תעריפי נוטריונים / Investropa — טווח משוער · נכון ל-2026
מס על שכירות10% על 80% מההכנסה (ניכוי נורמטיבי 20%) — אפקטיבית 8% מהברוטוPwC Tax Summaries — Romania · נכון ל-2026-03

איך רומניה משתווה לשאר היעדים? טבלת השוואה מלאה ←

איפה קונים ברומניה

בוקרשט — הסקטורים המרכזיים והצפון

הבירה היא השוק. הביקוש מתרכז בסקטורים 1–3 ובציר הצפוני — פיפרה ואביאציאיי, מוקד ההייטק והבנייה החדשה — שם נבנים הפרויקטים שמשווקים לישראלים. שוק עם ביקוש שכירות אמיתי (סטודנטים, הייטק, משרדים) ומחירים שעדיין נמוכים כמעט מכל בירה באיחוד, אך עם פערי איכות בנייה גדולים בין יזמים — בדיקת היזם היא חצי מהעסקה.

מחיר ממוצע בבוקרשט: ~€2,200 למ"ר (+16.6% ב-2025); מרכז ~€2,900Global Property Guide / imobiliare.ro · נכון ל-2025-12

למדריך המלא: נדל"ן בבוקרשט ←

קלוז'-נאפוקה

עיר האוניברסיטאות וההייטק של טרנסילבניה — השוק היקר ברומניה ביחס להכנסה מקומית, עם ביקוש שכירות סטודנטיאלי עמוק. שוק משני מבחינת שיווק לישראלים, אך כלכלת השכירות בו מהחזקות במדינה.

ערי משנה — ברשוב, קונסטנצה, יאשי

מוצגות לעיתים כ"הזדמנות הבאה" במחירי כניסה נמוכים. יש בהן כלכלה אמיתית (תיירות בברשוב, נמל בקונסטנצה, אוניברסיטה ביאשי) אך נזילות דקה משמעותית מבוקרשט — יציאה מהשקעה עלולה לקחת זמן רב. לא רכישה ראשונה מרחוק.

מיסוי: שני הצדדים של המטבע

תושב ישראל ממוסה על הכנסה מכל העולם. לכן על נכס ברומניה משלמים מס גם במדינת היעד וגם בישראל, ובישראל בוחרים בין שני מסלולים:

  • מסלול 15% — מס קבוע על ההכנסה ברוטו. ניתן לנכות רק פחת, ואין זיכוי על המס ששולם ברומניה.
  • מסלול מס שולי — מס לפי מדרגות על הרווח נטו (אחרי ניכוי הוצאות), עם זיכוי על המס ששולם ברומניה.

מאחר שקיימת אמנת מס עם רומניה, הזיכוי במסלול השולי חל בדרך כלל במלואו. הבחירה בין המסלולים משתנה משנה לשנה ותלויה בגובה המס במדינת היעד וברמת ההוצאות. חשבו את שני המסלולים במחשבון מס השכירות ←

להסבר מלא על שני המסלולים, מס רווח הון בעת מכירה וחובות הדיווח לרשות המסים, ראו מדריך מיסוי נדל"ן בחו"ל.

תהליך הרכישה ברומניה

  1. 1שוכרים עורך דין רומני עצמאי. בבניינים מלפני 1989 הוא יבדוק גם את שרשרת הבעלות ההיסטורית — תביעות השבה מתקופת ההלאמה הקומוניסטית הן סיכון ייחודי לרומניה.
  2. 2שימו לב למגבלת הקרקע: אזרח שאינו תושב האיחוד רוכש דירה חופשי, אך אינו יכול לרשום קרקע על שמו — רכישת בית פרטי או קרקע נעשית בדרך כלל דרך חברה רומנית (SRL) או בזכות בנייה רשומה.
  3. 3חותמים על חוזה מוקדם (Antecontract) עם מקדמה, בדרך כלל אצל נוטריון.
  4. 4הנוטריון — דמות מרכזית בעסקה הרומנית — עורך את חוזה המכר הסופי, גובה את המסים הנלווים ומגיש לרישום.
  5. 5רושמים את הבעלות בטאבו (Cartea Funciară / ANCPI).

אין מס רכישה לרוכש — עלויות הסגירה (שכר נוטריון מדורג, רישום, עו"ד) מסתכמות בדרך כלל באחוזים בודדים. ברכישת דירה חדשה מהיזם: לוודא איזה שיעור מע"מ חל על החוזה שלכם — הוראת המעבר של רפורמת 8/2025 תלויה במועד החתימה ובמאפייני הדירה.

סיכונים ונקודות אזהרה — רומניה

  • מע"מ על דירה חדשה קפץ מ-9% ל-21% ב-1.8.2025 (חוק 141/2025) — הוראת מעבר ל-9% רק לחוזים שנחתמו קודם, עד 7/2026. שינוי ששינה כלכלת פריסייל בן-לילה.
  • טלטלה רגולטורית היא דפוס: כללי ניכוי ההוצאות על שכירות שונו פעמיים בתוך שנתיים.
  • רוכש שאינו אזרח האיחוד יכול לרכוש דירה חופשי — אך לא קרקע על שמו (הדרך המקובלת: חברה רומנית).
  • בבניינים מלפני 1989 נדרשת בדיקת שרשרת בעלות בשל תביעות השבה היסטוריות.
  • הכנסות השכירות בפועל במטבע המקומי (RON) — חשיפת מטבע כפולה (₪/€/RON).
  • טענות "תשואה מובטחת" של משווקים בעברית אינן מאומתות — תשואות ברוטו מציאותיות במרכז בוקרשט נמוכות מהמפורסם.

לרשימת דגלים אדומים כלליים ומקרים אמיתיים ראו מדריך הגנה מהונאות.

בדקו את התשואה נטו ואת חבות המס על נכס ברומניה

מחשבון מס שכירות בחו"ל

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ השקעות, מס או משפטי, ואינו הצעה או שיווק השקעות כמשמעם בחוק. דיראלי אינה מחזיקה מלאי נכסים בחו"ל, אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים. הצעה לציבור להשקעה משותפת בנדל"ן (קרן/פרויקט) עשויה להיחשב הצעת ניירות ערך הטעונה תשקיף — היזהרו מהבטחות "תשואה מובטחת". שיעורי המס, האגרות וספי הוויזה מתעדכנים תכופות ונכונים למועד המצוין ליד כל נתון בלבד. לפני כל עסקה התייעצו עם יועץ מס מוסמך בישראל ועם עורך דין מקומי במדינת היעד.

נדל"ן ברומניה

מתעניינים בנדל"ן ברומניה?

השאירו פרטים ונחזור אליכם עם מידע. דיראלי אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים בחו"ל.

בשליחת הטופס אני מאשר/ת את מדיניות הפרטיות

טוב לדעת

שאלות נפוצות

האם יש אמנת מס בין ישראל לרומניה?
כן. קיימת אמנה למניעת כפל מס בין ישראל לרומניה, כך שהמס ששולם בחו"ל ניתן לרוב לזיכוי כנגד החבות בישראל (במסלול המס השולי). עדיין חלה חובת דיווח בישראל.
כמה מס בישראל משלמים על שכירות מנכס ברומניה?
תושב ישראל בוחר בין מסלול 15% על ההכנסה ברוטו (בלי זיכוי על מס זר) לבין מסלול מס שולי על הרווח נטו עם זיכוי על המס ששולם ברומניה. הבחירה משתנה משנה לשנה — מחשבון מס השכירות מציג את שני המסלולים.
למה כולם מדברים על מס השכירות הנמוך ברומניה?
כי הוא באמת נמוך: מס אחיד על ההכנסה לאחר ניכוי נורמטיבי, שמסתכם באחוזים בודדים מהברוטו — מהשיעורים הנמוכים באירופה (הנתון המדויק בטבלה למעלה). אבל שימו לב לשני דברים: הכללים האלה שונו פעמיים בשנתיים (הניכוי הנורמטיבי בוטל ב-2023 והוחזר ב-2024 בשיעור אחר), ותושב ישראל משלים ממילא את המס בישראל — כך שהיתרון האמיתי הוא בעיקר במסלול המס השולי, שבו המס הרומני הנמוך מותיר זיכוי קטן וחבות ישראלית גבוהה יותר. את החשבון המלא עושים במחשבון שלנו.
האם ישראלי יכול לקנות קרקע או בית פרטי ברומניה?
דירה — כן, בחופשיות מלאה. קרקע — לא על שמו הפרטי: הדין הרומני מתיר בעלות פרטית על קרקע רק לאזרחי האיחוד האירופי (או מכוח אמנה הדדית שאין עם ישראל). הפתרון המקובל לבית פרטי או מגרש הוא חברה רומנית (SRL) שרוכשת את הקרקע — מבנה סטנדרטי אך כזה שמוסיף עלויות הקמה, הנהלת חשבונות ומיסוי חברות. לתמחר מראש.
מה קרה למע"מ על דירות חדשות ברומניה?
רפורמת המס של אוגוסט 2025 (חוק 141/2025) העלתה את המע"מ על דירה חדשה מ-9% ל-21% — קפיצה ששינתה את כלכלת הפריסייל בן-לילה. הוראת מעבר שימרה 9% לחוזים שנחתמו לפני 1.8.2025 (בתנאי מקדמה ומגבלות גודל ומחיר) עד סוף יולי 2026. מי ששוקל דירה חדשה חייב לוודא שחור על גבי לבן איזה שיעור חל על החוזה שלו — ולזכור שהאירוע הזה הוא גם שיעור על יציבות רגולטורית ברומניה.