DIRALY
נדל"ן בחו"ל · רומניה

נדל"ן בבוקרשט

אמנת מס עם ישראל: ישכל הנתונים על רומניה ←

הנתונים בעמוד אומתו לאחרונה ב-8.8.2026

בוקרשט חזרה למפת ההשקעות הישראלית מהדלת הראשית: בתחילת 2026 היא עקפה את קלוז' והפכה לעיר היקרה ברומניה — ועדיין, בכ-€2,200 למ"ר בממוצע, היא מהזולות בבירות האיחוד, עם התשואות הגבוהות שסקרנו באירופה (5%–6% ברוטו ומעלה בשכונות התקציב). יזמים ישראלים — מ-AFI ועד קבוצת חג'ג' — פעילים בה בהיקפים של מאות מיליוני אירו, והטיסות מנתב"ג יומיות.

אבל לבוקרשט יש בדיקת נאותות אחת שאין באף עיר אחרת בעמודים האלה, והיא קודמת לכל שיקול תשואה: רעידות אדמה. רעש 1977 הרג כאן כ-1,400 בני אדם, מאות בניינים במרכז מסווגים רשמית בדרגת סיכון I ונושאים "נקודה אדומה" — והשכרתם אסורה בחוק מאז 2024. הרשימה המלאה פומבית וניתנת לבדיקה לפי כתובת. בניין קלאסי מהמאה הקודמת בלי אישור חיזוק הוא לא "הזדמנות" — הוא התחייבות.

המפה ההשקעתית מתחלקת לצפון היוקרתי, לפיפרה של ההייטק (עם בעיות התשתית המתועדות שלה), ולשכונות התקציב הענקיות שליד המטרו — שם גרות התשואות. המספרים למטה, כרגיל, עם מקורות ותאריכים.

המספרים

כל שורה עם מקור ותאריך. נתוני פורטלים ומתווכים מסומנים ככאלה; נתונים לא מאומתים — לא מוצגים.

מחיר ממוצע עירוני€2,204 למ"ר (+16.6% ב-2025) — העיר היקרה ברומניה מ-2/2026Global Property Guide / imobiliare.ro · נכון ל-2026-02
תשואות ברוטו5%–6% טיפוסי; סטודיו בטיטאן/מיליטרי ~5.9% — מהגבוהות באירופהריכוזי imobiliare / GPG (נתוני פורטל) · נכון ל-2026
הסיכון הסיסמי878 בניינים בדרגת סיכון I ("נקודה אדומה") ועוד ~1,500 בקטגוריות דחיפות; השכרת דרגה I אסורה בחוק מ-2024AMCCRS (הרשימה הרשמית, פומבית) / דיווחי עיתונות · נכון ל-2025
טיסות ישירות מנתב"גאל על (13 שבועיות), Wizz, TAROM ועוד — ~2.5 שעותFlightsFrom — לוחות טיסות · נכון ל-2026

השכונות של בוקרשט

שכונה / אזורמחיר (היצע)פרופיל השקעה
הצפון היוקרתי€3,000–7,000/מ"רערך · תאגידי
פיפרה ואזור ההייטק הצפוניבדיקת כתובתבנייה חדשה · הייטק
המרכז והעיר העתיקהבדיקת AMCCRSזהירות סיסמית
חגורת התקציב€1,650–2,250/מ"רתזרים · מטרו

הצפון היוקרתי — פרימוורי, אביאטורילור, פלוריאסקה ודורובנץ

הרובע הדיפלומטי-עסקי סביב פארק הראסטראו: וילות שגרירויות, מגדלי בוטיק והמחירים הגבוהים ברומניה. שוק של הון מקומי ותאגידי, שבו פער השכירות מול שאר העיר הוא הגדול במדינה — אבל גם המחירים, כך שהתשואה מתכנסת לממוצע. כתובת לשימור ערך ולשוכר התאגידי.

מחירי היצע: פרימוורי ~€4,600; אביאטורילור ~€4,900; הרצועה €3,000–€7,000+ למ"רimobiliare.ro דרך ריכוזים (מחירי היצע) · נכון ל-2026-06

פיפרה ואזור ההייטק הצפוני

מוקד המשרדים והבנייה החדשה — כאן יושבים מגדלי ההייטק, וכאן בונים גם יזמים ישראלים (H Pipera Lake של קבוצת חג'ג'). הביקוש לשכירות מהעובדים אמיתי; הבעיה מתועדת היטב: תשתיות שרודפות אחרי הבנייה — רחובות ללא ניקוז וכבישים חד-נתיביים שסובלים מגודש כרוני. דירה חדשה ומבריקה על רחוב עמוס היא חוויית שוכר בינונית — לבדוק את הכתובת הספציפית, לא את המתחם.

המרכז והעיר העתיקה

הקסם — והמוקש: ליפסקאני והרחובות הקלאסיים מלאים בבנייני פאר מהמאות הקודמות, שחלקם נושאים את הנקודה האדומה או ממתינים לסיווג. מאז 2024 השכרת בניין בדרגת סיכון I אסורה בחוק — מה שהופך "קלאסיקה במחיר הזדמנות" ללא-נכס עד חיזוק. הכלל: בדיקת הכתובת ברשימת AMCCRS לפני שמתאהבים, והעדפה למבנים שחוזקו או נבנו אחרי 1977.

חגורת התקציב — טיטאן, מיליטרי, ברצ'ן

השכונות הענקיות של בוקרשט הסוציאליסטית ולצדן בנייה חדשה המונית — מחירי הכניסה הנמוכים בעיר, גישה למטרו, ומאגרי שוכרים עצומים. כאן נמדדות התשואות הגבוהות (סטודיו סביב 5.9% ברוטו), והבנייה החדשה עוקפת את בעיית הסיווג הסיסמי של המלאי הישן. הצד השני: מוצר אחיד, תחרות היצע מתמדת ופרמיית מכירה עתידית מוגבלת.

מחירי היצע: €1,650–€2,250 למ"ר; סטודיו ~5.9% ברוטו במודליםimobiliare.ro דרך ריכוזים (מחירי היצע) · נכון ל-2026-06

מה קונים בבוקרשט — לפי תקציב

~€75 אלף

סטודיו חדש בטיטאן, מיליטרי או ברצ'ן ליד המטרו — התשואות הטובות שסקרנו באירופה.

~€130 אלף

דו-חדרית חדשה בצפון (פיפרה/אביאציאיי) — השוכר ההייטקיסטי, אחרי בדיקת הרחוב הספציפי.

€250 אלף+

פלוריאסקה, דורובנץ והצפון היוקרתי — נכסי הערך של הבירה.

סדרי גודל להתמצאות, על בסיס מחירי ההיצע המתוארכים שבעמוד — לא הצעת מחיר.

שוק השכירות בבוקרשט

שוק השכירות הבוקרשטאי נהנה מקהל שוכרים רחב — עובדי הייטק ושירותים, סטודנטים וצעירים — ומפער עומק בין הצפון לדרום: שכר הדירה בצפון היוקרתי גבוה ביותר מ-60% מהדרום התקציבי. סטודיו ממוצע מושכר בכ-1,940 ליי לחודש, ודו-חדרית חדשה בצפון ב-€700–850.

התשואות — 5%–6% ברוטו ומעלה — הן הכותרת האמיתית של בוקרשט, במיוחד בצירוף מס השכירות הרומני האפקטיבי של 8% מהברוטו (הנמוך שסקרנו באירופה; הפרטים בעמוד רומניה). הסייגים: שכר הדירה נקוב בליי או צמוד-אירו — חשיפת מטבע כפולה; והעיר נכנסה לשנתיים של עבודות תשתית נרחבות לפי הכרזת ראש העירייה — שיפור עתידי, אך כאבי ראש בהווה.

שכירות חודשית: סטודיו ~1,940 ליי (+5%–7% שנתי); דו-חדרית חדשה בצפון €700–€850ריכוזי imobiliare (נתוני היצע) · נכון ל-2026

על ההכנסה מהשכרה בבוקרשט משלמים מס גם ברומניה וגם בישראל — מסלול 15% על הברוטו או מס שולי על הנטו. חשבו את שני המסלולים במחשבון ← הפרטים המלאים על המיסוי ותהליך הרכישה — בעמוד רומניה.

עסקה לדוגמה: סטודיו חדש בטיטאן, ליד המטרו

המחשה חישובית בלבד, על בסיס הנתונים המתוארכים שבעמוד (שכ"ד הסטודיו הממוצע ומחירי חגורת התקציב שבעמוד · נכון ל-2026) — דרך שני מסלולי המס בישראל, זה לצד זה.

הנכס וההכנסה

מחיר רכישה
EUR 75,000
שכירות שנתית ברוטו
EUR 4,680
תשואת ברוטו
6.2%
הוצאות תפעול (הנחה: 15% מהשכירות)
EUR 702
מס במדינת היעד
EUR 374

שני המסלולים בישראל (בשקלים, שער המחשה 4)

מסלול 15%מסלול שולי (31%)
מס בישראל₪2,808₪3,435
נטו שנתי (אחרי הכול)₪11,606₪10,979
תשואה נטו3.9%3.7%
פתחו את התרחיש במחשבון ושנו כל מספר ←

הנחות: שער המרה להמחשה בלבד (ניתן לשינוי במחשבון), מס שולי של 31% כברירת מחדל, ללא מס יסף וללא פחת. אין לראות בכך תחזית או ייעוץ.

צ'קליסט לפני רכישה בבוקרשט

  • ✓בכל בניין שלפני 1978: בדיקת הכתובת ברשימת הסיכון הסיסמי הפומבית (AMCCRS) — דרגה I אסורה בהשכרה בחוק.
  • ✓עדיפות למלאי פוסט-1977 (ורצוי פוסט-1990) או מחוזק-ומתועד, עם חוות דעת מהנדס במרכז.
  • ✓בפריסייל: איזה שיעור מע"מ חל על החוזה שלכם — 21% או הוראת המעבר של 9% (עד 7/2026).
  • ✓בפיפרה: לבדוק את הרחוב, לא את המתחם — תשתיות וגודש הם עניין של כתובת.
  • ✓בית פרטי/קרקע — רק דרך חברה רומנית (SRL); דירה — חופשי.
  • ✓לתמחר חשיפת ליי (RON) בשכירות ובהוצאות.

סיכונים ונקודות אזהרה — בוקרשט

  • סיסמיקה לפני הכול: בניין בדרגת סיכון I אסור בהשכרה מאז 2024, ומאות בניינים במרכז מסווגים או ממתינים לסיווג. בדיקת הכתובת ברשימת AMCCRS הפומבית היא צעד ראשון בכל עסקת יד שנייה — ועדיפות מבנית למלאי פוסט-1977.
  • פיפרה: ביקוש אמיתי על תשתית חסרה — גודש ורחובות לא-גמורים מתועדים; הכתובת הספציפית קובעת.
  • מע"מ על דירה חדשה קפץ ל-21% ב-8/2025 (בעמוד רומניה) — משנה את כלכלת הפריסייל שנחתם היום.
  • שנתיים של עבודות תשתית עירוניות מוכרזות — שיבושים בטווח הקצר.
  • שכירות בליי — חשיפת מטבע שלישית (₪/€/RON) שצריכה להיכנס לתחשיב.

לרשימת דגלים אדומים כלליים ראו מדריך הגנה מהונאות.

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ השקעות, מס או משפטי, ואינו הצעה או שיווק השקעות כמשמעם בחוק. דיראלי אינה מחזיקה מלאי נכסים בחו"ל, אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים. הצעה לציבור להשקעה משותפת בנדל"ן (קרן/פרויקט) עשויה להיחשב הצעת ניירות ערך הטעונה תשקיף — היזהרו מהבטחות "תשואה מובטחת". שיעורי המס, האגרות וספי הוויזה מתעדכנים תכופות ונכונים למועד המצוין ליד כל נתון בלבד. לפני כל עסקה התייעצו עם יועץ מס מוסמך בישראל ועם עורך דין מקומי במדינת היעד.

נדל"ן בבוקרשט

מתעניינים בנדל"ן בבוקרשט?

השאירו פרטים ונחזור אליכם עם מידע. דיראלי אינה מתווכת ואינה משווקת נכסים בחו"ל.

בשליחת הטופס אני מאשר/ת את מדיניות הפרטיות

טוב לדעת

שאלות נפוצות

מה זו "הנקודה האדומה" ואיך בודקים בניין בבוקרשט?
סיווג רשמי של סיכון סיסמי: בניינים שנבדקו הנדסית ונמצאו בדרגת סיכון I — כאלה שצפויים להיפגע קשות ברעש בסדר הגודל של 1977 — מחויבים לשאת "נקודה אדומה" על החזית, ומאז 2024 אסור בחוק להשכיר אותם, לטווח קצר או ארוך. הרשימה המלאה, על אלפי הבניינים שנבדקו, מתפרסמת פומבית על-ידי הרשות העירונית (AMCCRS) וניתנת לבדיקה לפי כתובת. כלל העבודה: כל בניין שנבנה לפני 1978 נבדק ברשימה לפני הצעה; "לא מופיע ברשימה" בבניין ישן פירושו לרוב "טרם נבדק" — לא "בטוח".
איפה התשואה הטובה ביותר בבוקרשט?
בחגורת התקציב שליד המטרו: סטודיו בטיטאן או במיליטרי מציג כ-5.9% ברוטו במודלים העדכניים — מהמספרים הגבוהים באירופה — על מחירי כניסה של €1,650–2,250 למ"ר, מאגר שוכרים ענק ומס שכירות אפקטיבי של 8%. מה שמוותרים עליו: יוקרת מיקום, פרמיית השבחה, ובידול המוצר. הצפון היוקרתי ופיפרה נותנים שוכר איכותי יותר ותשואה נמוכה יותר — חלוקה קלאסית של תזרים מול ערך.
האם המרכז ההיסטורי של בוקרשט מסוכן להשקעה?
הוא מסוכן להשקעה עיוורת. הקסם אמיתי והמחירים מפתים, אבל זהו בדיוק האזור שבו מתרכזים הבניינים בסיווגי הסיכון — כולל כאלה שהשכרתם אסורה כליל — ועלות חיזוק סיסמי אמיתי היא פרויקט הנדסי, לא שיפוץ. עסקה נכונה במרכז היא או בניין שחוזק ותועד, או מבנה שנבדק ואינו בקטגוריות הסיכון — עם חוות דעת מהנדס מטעמכם. כל השאר הוא רכישת התחייבות במעטפת נוסטלגיה.