בית משפט השלום בהרצליה הקפיא את הגרלת המתחמים בגוש הגדול בצפון תל אביב, עד שיתבהר היקף זיהום ה-PFAS שנמצא בקרקע ובמי התהום באזור שדה דב. ההחלטה מעכבת את קידום הפרויקט ומטילה אי-ודאות על שווי הזכויות.
בקצרה
- בית המשפט עצר את הגרלת הזכויות בגוש הגדול בשל זיהום PFAS בקרקע.
- העיכוב מאחר את שיווק דירות חדשות מהמתחם ומצמצם את ההיצע באזור.
- אי-הוודאות לגבי שווי הזכויות עלולה לעכב גם את שלב המימון והבנייה.
- רוכשים באזור צפון תל אביב צריכים לוודא שהיתר הבנייה של הפרויקט שבחנו כבר ניתן.
זיהום הקרקע שהתגלה בשטחי רובע שדה דב ממשיך להדף גלים לאורך צפון תל אביב. הפעם, ההשפעה מגיעה למתחם הגוש הגדול: בית משפט השלום בהרצליה הורה לעצור את הגרלת המתחמים בין בעלי הזכויות הפרטיים, כל עוד לא התבהרה תמונת המצב לגבי היקף זיהום ה-PFAS שנמצא בקרקע ובמי התהום, ולגבי השלכותיו האפשריות על שווי הזכויות.
מה הוא PFAS ולמה הוא בעייתי
PFAS הם תרכובות כימיות עמידות שנמצאות בשימוש תעשייתי ובחומרי כיבוי אש, ומוכרות בספרות המקצועית כ"כימיקלים לנצח" בשל קושי הפירוק שלהן בסביבה. גילוי שלהן בקרקע ובמי תהום מחייב בדרך כלל בדיקות מקיפות, ולעיתים גם טיהור יקר, לפני שניתן להתקדם לבנייה. כאשר היקף הזיהום אינו ידוע, קשה לאמוד את עלות הטיהור ואת לוחות הזמנים לפיתוח.
הגרלה שנעצרה לפני שהחלה
הגרלת המתחמים אמורה הייתה לחלק בין בעלי הזכויות הפרטיים את החלקות השונות בגוש, שלב הכרחי בדרך לקידום תוכניות הבנייה. עצירת ההגרלה אינה מקפיאה רק הליך בירוקרטי, היא מעכבת את כל שרשרת הפיתוח שבאה אחריה: תכנון, היתרים, שיווק ובנייה. בשלב זה אין ציר זמן ברור לחידוש ההליך.
מה זה אומר עבור רוכשי דירה חדשה מקבלן
מי שבוחן דירות חדשות באזור צפון תל אביב, ובפרט במתחמים הגובלים עם שדה דב והגוש הגדול, צריך לקחת בחשבון כמה השלכות מעשיות. ראשית, עיכוב בהגרלה פירושו שהיצע הדירות החדשות מהמתחם לא יגיע לשוק בטווח הזמן שתוכנן, מה שמצמצם את אפשרויות הבחירה לרוכשים ועשוי לתמוך במחירים ביתר הפרויקטים הפעילים בסביבה. כיום פועלים בתל אביב יפו 70 פרויקטים חדשים במאגר דיראלי, כאשר המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים עמד ברבעון הראשון של 2025 על כ-4.53 מיליון שקל, ירידה של 2.7% לעומת השנה הקודמת. עיכוב נוסף בהיצע ממתחם בסדר גודל של הגוש הגדול עשוי לבלום את המגמה הזו ולהחזיר לחץ כלפי מעלה על המחירים.
שנית, פרויקטים שכבר שווקו תחת הנחת לוח זמנים מסוים עשויים לספוג עיכובים, דבר שרלוונטי לכל מי שמתכנן תאריך מסירה. בהקשר זה, כפי שסקרנו בסעיף היתר הבנייה בחוזה, עיכובים בהסדרת זכויות קרקע עלולים להשפיע על תוקפם של סעיפי תנאי מתלה ועל מידת הביטחון של שני הצדדים. שלישית, אי-הוודאות לגבי שווי הזכויות עלולה להקשות על קבלני הגוש לגייס מימון ולהתקדם לשלב השיווק, גם אם ההגרלה תחודש בהמשך.
ההשפעה אינה מוגבלת לתל אביב בלבד. הרצליה, שבית המשפט שלה הוציא את הצו, מציגה אף היא סימני האטה: המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים עמד בה ברבעון הראשון של 2025 על כ-3.47 מיליון שקל, ירידה של 0.3% בלבד לעומת השנה הקודמת, אך 12 הפרויקטים הפעילים בה במאגר דיראלי פועלים בסביבה שבה אי-הוודאות הרגולטורית גדלה.
בסביבה שבה היצע הקרקעות מצטמצם ממילא, עיכוב נוסף במתחם משמעותי בסדר גודל של צפון תל אביב מוסיף לחץ על ההיצע הכולל. רוכשים שבוחנים אפשרויות באזור כדאי שיוודאו מול הקבלן שהפרויקט שמעניין אותם אינו תלוי בהסדרת זכויות קרקע שטרם הושלמה, ושהיתר הבנייה כבר ניתן.
