Le tribunal de paix de Herzliya a gelé le tirage au sort des parcelles dans le Gush HaGadol, au nord de Tel Aviv, jusqu'à ce que l'étendue de la contamination aux PFAS détectée dans les sols et les eaux souterraines de la zone de l'ancien aérodrome de Sde Dov soit clarifiée. La décision retarde l'avancement du projet et fait peser une incertitude sur la valeur des droits.
En bref
- Le tribunal a suspendu le tirage au sort des droits dans le Gush HaGadol en raison d'une contamination aux PFAS dans les sols.
- Le retard repousse la commercialisation des logements neufs issus de ce secteur et réduit l'offre dans la zone.
- L'incertitude sur la valeur des droits risque également de retarder la phase de financement et de construction.
- Les acquéreurs dans le nord de Tel Aviv doivent vérifier que le permis de construire du projet qu'ils examinent a déjà été délivré.
La contamination des sols découverte sur les terrains du quartier de Sde Dov continue de produire des effets en cascade dans le nord de Tel Aviv. Cette fois, c'est le secteur du Gush HaGadol qui en subit les conséquences : le tribunal de paix de Herzliya a ordonné la suspension du tirage au sort des parcelles entre les détenteurs de droits privés, tant que la situation concernant l'étendue de la contamination aux PFAS dans les sols et les eaux souterraines n'est pas clarifiée, et tant que ses répercussions possibles sur la valeur des droits ne sont pas établies.
Qu'est-ce que les PFAS et pourquoi posent-ils problème
Les PFAS sont des composés chimiques persistants utilisés dans l'industrie et dans les agents extincteurs, connus dans la littérature spécialisée sous le nom de "polluants éternels" en raison de leur extrême résistance à la dégradation dans l'environnement. Leur détection dans les sols et les eaux souterraines impose généralement des investigations approfondies, et parfois une dépollution coûteuse, avant de pouvoir envisager toute construction. Lorsque l'étendue de la contamination est inconnue, il est difficile d'estimer le coût de la dépollution et les délais de développement.
Un tirage au sort suspendu avant même d'avoir commencé
Le tirage au sort des parcelles devait répartir entre les détenteurs de droits privés les différentes unités foncières du Gush, étape indispensable pour faire avancer les projets de construction. La suspension du tirage au sort ne gèle pas seulement une procédure administrative : elle retarde toute la chaîne de développement qui en découle - planification, permis de construire, commercialisation et construction. À ce stade, aucun calendrier précis n'est fixé pour la reprise de la procédure.
Ce que cela signifie pour les acquéreurs d'un appartement neuf (achat sur plan)
Quiconque examine des appartements neufs dans le nord de Tel Aviv, et en particulier dans les secteurs limitrophes de Sde Dov et du Gush HaGadol, doit prendre en compte plusieurs conséquences pratiques. Premièrement, le retard du tirage au sort signifie que l'offre de logements neufs issus de ce secteur n'arrivera pas sur le marché dans les délais initialement prévus, ce qui réduit les possibilités de choix pour les acquéreurs et pourrait soutenir les prix dans les autres projets actifs à proximité. Tel Aviv-Jaffa compte actuellement 70 projets neufs dans la base de données Diraly, le prix moyen d'un appartement de 4 pièces s'étant établi au premier trimestre 2025 à environ 4 530 000 ₪, soit une baisse de 2,7 % par rapport à l'année précédente. Un retard supplémentaire de l'offre provenant d'un secteur de l'ampleur du Gush HaGadol pourrait enrayer cette tendance et exercer à nouveau une pression à la hausse sur les prix.
Deuxièmement, les projets déjà commercialisés sur la base d'un calendrier donné pourraient accuser des retards, ce qui concerne toute personne planifiant une date de livraison. À cet égard, comme nous l'avons examiné dans la clause relative au permis de construire dans le contrat, des retards dans la régularisation des droits fonciers peuvent affecter la validité des clauses suspensives et le niveau de sécurité des deux parties. Troisièmement, l'incertitude sur la valeur des droits risque de compliquer la levée de financements par les promoteurs du Gush et de retarder le passage à la phase de commercialisation, même si le tirage au sort reprend ultérieurement.
L'impact ne se limite pas à Tel Aviv. Herzliya, dont le tribunal a émis l'ordonnance, présente elle aussi des signes de ralentissement : le prix moyen d'un appartement de 4 pièces y était au premier trimestre 2025 d'environ 3 470 000 ₪, soit une baisse de seulement 0,3 % par rapport à l'année précédente, mais les 12 projets actifs recensés dans la base de données Diraly opèrent dans un environnement où l'incertitude réglementaire s'accroît.
Dans un contexte où l'offre foncière se réduit déjà, un retard supplémentaire dans un secteur aussi important que le nord de Tel Aviv accentue la pression sur l'offre globale. Les acquéreurs qui examinent des options dans cette zone ont intérêt à vérifier auprès du promoteur que le projet qui les intéresse ne dépend pas d'une régularisation de droits fonciers encore inachevée, et que le permis de construire a déjà été délivré.
