Le tribunal de district de Tel Aviv a statué en faveur des acquéreurs d'appartements dans un projet tama"a 38 de la société יעל ישראל, qui a cessé son activité : ils sont autorisés à annuler la transaction et à exécuter les garanties légales de vente (loi sur la vente d'appartements). Cette décision met en lumière le risque inhérent à l'achat d'un appartement dans des projets de rénovation urbaine.
En bref
- Le tribunal de district a autorisé les acquéreurs d'un projet tama"a effondré à annuler la transaction et à exécuter les garanties légales de vente (loi sur la vente d'appartements).
- La garantie légale de vente protège, mais son exécution restitue des fonds et non un appartement, aux prix actuels du marché.
- Dans les projets de rénovation urbaine, le risque est plus élevé en raison de la dépendance au promoteur, aux permis de construire et au financement.
- Vérifier la solidité financière du promoteur avant la signature est une protection plus efficace que n'importe quelle garantie.
Le tribunal de district de Tel Aviv a récemment statué que les acquéreurs d'appartements dans un projet tama"a 38 de la société יעל ישראל, qui a cessé son activité, sont autorisés à annuler leurs contrats d'achat et à exécuter les garanties légales de vente (loi sur la vente d'appartements) en leur possession. Il s'agit d'une décision inhabituelle, et les acquéreurs d'appartements neufs dans des projets de rénovation urbaine ont de bonnes raisons d'y prêter attention.
Ce qui s'est passé dans le projet
La société יעל ישראל, qui opérait dans le domaine de la rénovation urbaine, s'est effondrée avant d'avoir pu mener le projet à terme. Les acquéreurs se sont retrouvés dans une situation incertaine : ils avaient versé des fonds, reçu des garanties légales de vente (loi sur la vente d'appartements), mais les appartements n'avaient pas été construits et il n'était pas clair s'ils le seraient, ni quand. Le tribunal a établi que, dans ces circonstances, ils n'étaient pas tenus d'attendre l'issue incertaine des procédures d'insolvabilité, et pouvaient exécuter les garanties et se retirer de la transaction.
Pourquoi cela importe pour l'acquéreur dans un projet de rénovation urbaine
Les projets tama"a 38 et de relogement-reconstruction (pinouï-binoï) reposent sur une structure commerciale différente de celle des projets neufs sur terrain libre. Le promoteur dépend de l'accord des résidents, de permis de construire qui prennent parfois des années à être délivrés, et souvent aussi d'un financement qui s'appuie sur des ventes futures. Lorsqu'un promoteur rencontre des difficultés, l'acquéreur est généralement la partie la plus exposée, car l'appartement n'existe pas encore et il n'est pas possible d'y inscrire une mention d'avertissement effective.
La décision précise que la garantie légale de vente (loi sur la vente d'appartements) est un outil réel et non un simple document. Mais elle rappelle également que l'exécution d'une garantie signifie un retour à la case départ : des fonds récupérés, mais sans l'appartement que vous aviez acquis. Pour illustrer la portée pratique : le prix moyen d'un appartement de 4 pièces à Tel Aviv-Jaffa s'établissait au premier trimestre 2025 à environ 4 531 100 ₪ - un chiffre qui reflète une baisse annuelle de 2,7 %, mais qui représente néanmoins des sommes qu'il est difficile de reconstituer après des années d'attente et de frais juridiques.
Ce que cela signifie pour l'acquéreur d'un appartement neuf (achat sur plan) auprès d'un promoteur
Celui qui examine aujourd'hui un projet tama"a 38 ou de relogement-reconstruction doit analyser non seulement les caractéristiques de l'appartement et le prix, mais aussi la solidité financière du promoteur. Il est utile de demander des informations sur l'état des permis de construire, sur le niveau d'apport personnel que le promoteur apporte au projet, et sur l'identité du financeur. Comme le montrent les données, environ 84 000 appartements neufs se trouvent actuellement sans acquéreur sur le marché - une pression croissante sur les promoteurs qui pourrait aggraver le risque précisément dans les projets qui s'appuient sur des ventes anticipées pour financer la construction. Une société comme אורבנולוגיה בע"מ, active dans ce domaine avec un projet en cours dans la base de données Diraly, est un exemple du type d'acteurs qu'il convient d'examiner en profondeur avant de signer - au même titre que tout autre promoteur, grand ou petit.
À Tel Aviv-Jaffa seule, 70 projets neufs sont actuellement actifs dans la base de données Diraly, et certains d'entre eux sont des projets de rénovation urbaine qui se trouvent à différentes étapes d'obtention des permis et de financement. La décision ne résout pas le problème central : même si vous parvenez à exécuter une garantie, vous risquez de perdre des années et des honoraires d'avocat, et de revenir sur le marché à des prix plus élevés. La meilleure protection reste une vérification préalable rigoureuse avant la signature, et non après.
