Une étude du ministère des Finances révèle que des acquéreurs d'appartements à Tel Aviv utilisent des clauses suspensives liées au permis de construire (היתר בנייה) pour annuler des transactions sans indemnité. Le phénomène influe sur la rédaction des contrats et sur le niveau de sécurité des deux parties dans les projets neufs.
En bref
- Des acquéreurs à Tel Aviv annulent des contrats sans indemnité en recourant à des clauses suspensives liées aux permis de construire.
- Les promoteurs pourraient commencer à rédiger des clauses plus restrictives en réponse à ce phénomène.
- Il convient de lire attentivement la rédaction de la clause et la date de référence avant de signer.
- Le ministère des Finances suit le phénomène et des directives réglementaires pourraient suivre.
Une étude publiée par le ministère des Finances met en lumière un phénomène en expansion sur le marché des appartements neufs à Tel Aviv : des acquéreurs ayant signé un contrat avec un promoteur exploitent des clauses liées à l'obtention du permis de construire (היתר בנייה) pour annuler la transaction sans verser d'indemnité. Il s'agit d'une condition suspensive initialement conçue pour protéger l'acquéreur dans le cas où le projet n'obtiendrait pas du tout son permis, mais qui fonctionne en pratique comme une porte de sortie commode lorsque l'acquéreur se rétracte pour des raisons entièrement différentes.
Comment la clause fonctionne en pratique
Dans de nombreux contrats de vente portant sur des appartements dans des projets n'ayant pas encore obtenu leur permis de construire définitif, une condition est stipulée : si le permis n'est pas délivré avant une date déterminée, l'acquéreur est en droit d'annuler la transaction et de récupérer ses fonds. La clause vise à répondre à un risque réel, les retards dans les procédures d'autorisation étant fréquents. Or, l'étude signale des cas dans lesquels des acquéreurs activent cette clause non pas par crainte pour le projet, mais en raison d'un changement de leur situation personnelle, d'une baisse des prix sur le marché, de difficultés à obtenir un financement, ou simplement du souhait de se retirer de la transaction. Le contexte économique est pertinent : le prix moyen d'un appartement de 4 pièces à Tel Aviv-Jaffa s'établissait au premier trimestre 2025 à environ 4 531 100 ₪, soit une baisse de 2,7 % en comparaison annuelle. Une telle baisse peut constituer une incitation réelle pour un acquéreur ayant acheté au plus haut à chercher une sortie du contrat.
Les conséquences pour les promoteurs et pour les autres acquéreurs
Du point de vue du promoteur, l'annulation d'une transaction à un stade précoce nuit à la trésorerie et complique la levée de crédit pour le projet. Dans certains cas, des annulations multiples peuvent ralentir le rythme de la construction et même menacer l'achèvement du projet. Cela affecte indirectement les autres acquéreurs du même immeuble, qui se retrouvent avec un calendrier incertain. Comme le souligne la jurisprudence relative à l'annulation d'une transaction dans un projet effondré, l'incertitude autour des autorisations est un risque inhérent à l'achat d'un appartement en phase précoce, et les clauses de ce type en sont l'expression directe. Dans la seule ville de Tel Aviv-Jaffa, 70 projets neufs sont actuellement actifs dans la base de données Diraly, ce qui illustre l'ampleur de l'exposition potentielle au phénomène.
Ce que cela signifie pour l'acquéreur d'un appartement neuf (achat sur plan)
Toute personne en cours de signature d'un contrat pour un appartement dans un projet n'ayant pas encore obtenu son permis de construire doit prêter attention à plusieurs points. En premier lieu, il convient de lire attentivement la rédaction de la condition suspensive : ce qui est exactement défini comme "non-obtention du permis", quelle est la date de référence, et ce qui se passe si le permis est retardé mais finalement délivré. Une rédaction trop large peut jouer en faveur de l'acquéreur lorsqu'il souhaite se retirer, mais elle peut aussi générer une incertitude tout au long de la période d'attente.
En deuxième lieu, les promoteurs conscients du phénomène pourraient commencer à rédiger des clauses plus restrictives, limitant la possibilité d'annulation sans indemnité. Un acquéreur qui négocie un contrat dans la période à venir pourrait constater que le promoteur est moins souple sur ce point qu'auparavant.
En troisième lieu, toute personne envisageant d'acquérir un appartement dans un projet qui attend encore son permis a intérêt à bien comprendre les délais prévisibles. Les procédures d'autorisation peuvent encore durer des années, ce qui laisse une fenêtre ouverte pour que des clauses de ce type continuent d'exister dans les contrats.
L'étude du ministère des Finances ne présente pas pour l'instant de recommandations réglementaires contraignantes, mais sa publication même signale que le sujet est sur la table, et il est possible que des directives visant à uniformiser la rédaction de ces clauses dans les contrats de vente soient publiées ultérieurement.
