בית המשפט אישר: רוכשי דירות בפרויקט תמ"א שקרס יכולים לצאת ולחלט ערבויות

בית המשפט המחוזי בתל אביב פסק לאחרונה כי רוכשי דירות בפרויקט תמ"א 38 של חברת יעל ישראל, שהפסיקה לפעול, רשאים לבטל את חוזי הרכישה ולחלט את ערבויות חוק המכר שבידיהם. מדובר בפסיקה שאינה שגרתית, ולרוכשי דירות חדשות בפרויקטי התחדשות עירונית יש סיבה טובה לשים לב אליה.

מה קרה בפרויקט

חברת יעל ישראל, שפעלה בתחום ההתחדשות העירונית, קרסה לפני שהצליחה להשלים את הפרויקט. הרוכשים מצאו את עצמם בלימבו: שילמו כסף, קיבלו ערבויות חוק המכר, אך הדירות לא נבנו ולא ברור מתי ואם ייבנו. בית המשפט קבע שבנסיבות אלה הם אינם חייבים להמתין לתוצאה הבלתי ודאית של הליכי חדלות הפירעון, ויכולים לממש את הערבויות ולצאת מהעסקה.

למה זה חשוב לרוכש בפרויקט התחדשות עירונית

פרויקטי תמ"א 38 ופינוי-בינוי מורכבים ממבנה עסקי שונה מפרויקטים חדשים על קרקע פנויה. היזם תלוי בהסכמת דיירים, בהיתרים שלעיתים מתעכבים שנים, ולעיתים גם בגיוס מימון שמסתמך על מכירות עתידיות. כאשר יזם נקלע לקשיים, הרוכש הוא לרוב הצד החשוף ביותר, שכן הדירה עדיין לא קיימת ולא ניתן לרשום עליה הערת אזהרה אפקטיבית.

הפסיקה מבהירה שערבות חוק המכר היא כלי אמיתי ולא רק נייר. אך היא גם מזכירה שמימוש ערבות פירושו חזרה לנקודת ההתחלה: כסף בחזרה, אבל ללא הדירה שרכשתם. כדי להמחיש את המשמעות המעשית: מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים בתל אביב-יפו עמד ברבעון הראשון של 2025 על כ-4,531,100 שקל - נתון שמשקף ירידה שנתית של 2.7%, אך עדיין מדובר בסכומים שקשה לשחזר את מעמד הרוכש לאחר שנים של המתנה ועלויות משפטיות.

מה זה אומר לרוכשי דירה חדשה מקבלן

מי שבוחן כיום פרויקט תמ"א 38 או פינוי-בינוי צריך לבחון לא רק את מפרט הדירה ואת המחיר, אלא גם את היציבות הפיננסית של היזם. כדאי לבקש מידע על מצב ההיתרים, על גובה ההון העצמי שהיזם מביא לפרויקט, ועל זהות הגורם המממן. כפי שמראים הנתונים, כ-84 אלף דירות חדשות עומדות כיום ללא קונה בשוק - לחץ גובר על יזמים שעלול להחריף את הסיכון דווקא בפרויקטים שמסתמכים על מכירות מוקדמות למימון הבנייה. חברה כמו אורבנולוגיה בע"מ, הפועלת בתחום עם פרויקט פעיל אחד במאגר דיראלי, היא דוגמה לסוג הגורמים שכדאי לבחון לעומק לפני חתימה - לצד כל יזם אחר, קטן כגדול.

בתל אביב-יפו לבדה פעילים כיום 70 פרויקטים חדשים במאגר דיראלי, ובחלקם מדובר בפרויקטי התחדשות עירונית שנמצאים בשלבים שונים של היתרים ומימון. הפסיקה לא פותרת את הבעיה המרכזית: גם אם תצליחו לחלט ערבות, ייתכן שתאבדו שנים ועלויות עורך דין, ותחזרו לשוק במחירים גבוהים יותר. ההגנה הטובה ביותר היא בדיקת נאותות מוקפדת לפני החתימה, לא אחריה.