84 אלף דירות לא מכורות: מה הנתון מדו"חות מזרחי טפחות אומר לרוכש

דו"חות הרבעון של בנק מזרחי טפחות, שפורסמו לאחרונה, כוללים נתון שקשה להתעלם ממנו: האשראי לנדל"ן שנמצא במעקב מיוחד עלה בשיעור של כ-20.6%. במקביל, הדו"חות מצביעים על מלאי של כ-84 אלף דירות חדשות שטרם נמכרו ברחבי הארץ. יותר ממחצית מהמלאי הזה מרוכז במחוזות תל אביב והמרכז, שהם גם האזורים היקרים ביותר ובעלי הביקוש הגבוה היסטורית.

מה פירוש "מעקב מיוחד" בהקשר הזה

כשבנק מסווג אשראי כ"במעקב מיוחד", הכוונה היא להלוואות שהבנק זיהה בהן סימני מצוקה, גם אם טרם הפכו לחוב אבוד. עלייה של למעלה מ-20% בסעיף זה, ובפרט בתחום הנדל"ן, מאותתת שחלק מהיזמים מתקשים לעמוד בהחזרי האשראי שנטלו לפרויקטים שלהם. הסיבה הישירה לכך היא שמכירות הדירות לא מגיעות בקצב שתוכנן, ולכן ההכנסות מהפרויקט מתעכבות. כפי שדיווחנו בשיא מכירות אך המלאי לא יורד, גם חודשים של מכירות גבוהות לא הצליחו לשחוק את המלאי שבידי הקבלנים.

מחוז תל אביב והמרכז: היצע שלא מתרוקן

הריכוז של מעל 42 אלף דירות לא מכורות במחוזות תל אביב והמרכז הוא נתון משמעותי, בייחוד לאור כך שמדובר באזורים שבהם מחירי הדירות הם מהגבוהים בארץ. בתל אביב-יפו עמד המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים על כ-4,531,100 שקל ברבעון הראשון של 2025 - ירידה של 2.7% לעומת השנה הקודמת. בגבעתיים, שכנתה הצמודה, עמד הממוצע על כ-4,412,000 שקל באותו רבעון. ייתכן שחלק מהדירות הללו ממוקמות בפרויקטים שנבנו על הנחת ביקוש שלא התממשה, או שהתמחור שלהן אינו תואם את יכולת ההחזר של קהל הרוכשים הפוטנציאלי. בין הגורמים שמשפיעים על הקצב האיטי של המכירות: רמת ריבית המשכנתאות, עלויות הרכישה הכוללות ואי-הוודאות הכלכלית.

מה זה אומר לרוכש דירה חדשה מקבלן

מלאי גדול של דירות לא מכורות, בשילוב עם לחץ פיננסי על יזמים, יוצר תנאים שבהם כוח המיקוח עובר לצד הרוכש יותר מאשר בשנים האחרונות. קבלנים שנמצאים תחת לחץ תזרימי נוטים להיות גמישים יותר בנושאים כמו מחיר, תנאי תשלום, מפרט טכני ולוחות זמנים. רוכש שמגיע מוכן לשיחה עם קבלן, מבין את מצב הפרויקט ויודע מה קיים בשוק, יכול להשיג תנאים שלפני שנה-שנתיים לא היו על הפרק. בתל אביב-יפו בלבד פעילים כיום 71 פרויקטים חדשים במאגר דיראלי, ובגבעתיים נוספים 7 פרויקטים - מה שמשמעותו שלרוכש יש מגוון אמיתי של אפשרויות להשוות ביניהן לפני שמחליטים.

יחד עם זאת, חשוב לבדוק את מצבו הפיננסי של הקבלן לפני חתימה. פרויקט שנמצא בקשיי מימון עלול להתעכב, ובמקרים קיצוניים אף להיתקע. כדאי לבקש מידע על ליווי בנקאי לפרויקט, לוודא שהוא קיים ופעיל, ולבדוק שהכספים שמשולמים בשלבי הבנייה מוגנים. פרויקטים עם ליווי בנקאי תקין מספקים רמת הגנה גבוהה יותר לרוכש גם כשהיזם נמצא בלחץ.

לגבי ההיצע העתידי: אישורי תוכניות חדשות ממשיכים להיכנס לצינור, כמו תוכנית הדיור הנרחבת בגבעתיים, אך המרחק בין אישור תוכנית לדירות בפועל הוא לרוב של מספר שנים. כלומר, המלאי הנוכחי של 84 אלף דירות הוא מה שנמצא בשוק עכשיו, ואת ההיצע העתידי עדיין לא רואים.