Les rapports de Mizrahi Tefahot révèlent environ 84 000 logements neufs non encore vendus sur le marché, dont plus de la moitié dans la région de Tel Aviv et du centre, aux côtés d'une forte hausse des crédits immobiliers sous surveillance spéciale. Ces données indiquent une pression croissante sur les promoteurs et un changement dans le pouvoir de négociation des acheteurs.
En bref
- Environ 84 000 logements neufs attendent des acheteurs, la plupart dans la région du centre et de Tel Aviv.
- Le crédit immobilier sous surveillance spéciale chez Mizrahi Tefahot a augmenté d'environ 20,6 %, signe de pression sur les promoteurs.
- Un stock important et des promoteurs sous pression accroissent le pouvoir de négociation de l'acheteur face au promoteur.
- Avant de signer, il convient de vérifier que le projet bénéficie d'une garantie bancaire et que les fonds de l'acheteur sont protégés.
Les rapports trimestriels de la banque Mizrahi Tefahot, publiés récemment, contiennent un chiffre difficile à ignorer : le crédit immobilier placé sous surveillance spéciale a augmenté d'environ 20,6 %. Parallèlement, les rapports indiquent un stock d'environ 84 000 logements neufs non encore vendus dans tout le pays. Plus de la moitié de ce stock est concentrée dans les districts de Tel Aviv et du centre, qui sont aussi les régions les plus chères et historiquement les plus demandées.
Que signifie « surveillance spéciale » dans ce contexte
Lorsqu'une banque classe un crédit comme étant « sous surveillance spéciale », il s'agit de prêts pour lesquels la banque a identifié des signes de difficulté, même s'ils ne sont pas encore devenus des créances irrécouvrables. Une hausse de plus de 20 % de ce poste, en particulier dans le secteur immobilier, signale qu'une partie des promoteurs peinent à honorer les remboursements des crédits contractés pour leurs projets. La raison directe en est que les ventes de logements n'atteignent pas le rythme prévu, ce qui retarde les revenus du projet. Comme nous l'avons rapporté dans le record de ventes alors que le stock ne baisse pas, même des mois de fortes ventes n'ont pas réussi à réduire le stock chez les promoteurs.
District de Tel Aviv et du centre : une offre qui ne s'épuise pas
La concentration de plus de 42 000 logements invendus dans les districts de Tel Aviv et du centre est un chiffre significatif, d'autant plus qu'il s'agit de régions où les prix des logements sont parmi les plus élevés du pays. À Tel Aviv-Jaffa, le prix moyen d'un appartement de 4 pièces s'élevait à environ 4 531 100 shekels au premier trimestre 2025, une baisse de 2,7 % par rapport à l'année précédente. À Guivataïm, sa voisine immédiate, la moyenne s'élevait à environ 4 412 000 shekels au même trimestre. Il est possible qu'une partie de ces logements se trouvent dans des projets construits sur une hypothèse de demande qui ne s'est pas concrétisée, ou que leur tarification ne corresponde pas à la capacité de remboursement du public d'acheteurs potentiels. Parmi les facteurs qui influent sur le rythme lent des ventes : le niveau du taux des prêts immobiliers, le coût total de l'acquisition et l'incertitude économique.
Ce que cela signifie pour l'acheteur d'un logement neuf sur plan
Un stock important de logements invendus, combiné à une pression financière sur les promoteurs, crée des conditions dans lesquelles le pouvoir de négociation penche du côté de l'acheteur plus que ces dernières années. Les promoteurs sous pression de trésorerie ont tendance à être plus flexibles sur des sujets comme le prix, les conditions de paiement, les spécifications techniques et les calendriers. Un acheteur qui se présente préparé pour un entretien avec un promoteur, qui comprend l'état du projet et sait ce qui existe sur le marché, peut obtenir des conditions qui n'étaient pas envisageables il y a un à deux ans. À Tel Aviv-Jaffa seule, 71 projets neufs sont actuellement actifs dans la base de données Diraly, et 7 projets supplémentaires à Guivataïm, ce qui signifie que l'acheteur dispose d'un véritable éventail d'options à comparer avant de décider.
Cela dit, il est important de vérifier la situation financière du promoteur avant de signer. Un projet en difficulté de financement peut prendre du retard, et dans des cas extrêmes, se retrouver bloqué. Il est conseillé de demander des informations sur la garantie bancaire du chantier (livouy bankai) du projet, de s'assurer qu'elle existe et qu'elle est active, et de vérifier que les fonds versés au fil des étapes de construction sont protégés. Les projets bénéficiant d'une garantie bancaire du chantier en règle offrent un niveau de protection plus élevé à l'acheteur, même lorsque le promoteur est sous pression.
Concernant l'offre future : de nouvelles approbations de plans continuent d'alimenter le pipeline, comme le vaste plan de logement à Guivataïm, mais l'écart entre l'approbation d'un plan et des logements effectifs est le plus souvent de plusieurs années. Autrement dit, le stock actuel de 84 000 logements est ce qui se trouve sur le marché aujourd'hui, et l'offre future n'est pas encore visible.
