יוני: שיא מכירות דירות חדשות - אבל המלאי אצל הקבלנים לא יורד

נתוני הלמ"ס לחודש יוני 2026 מציגים תמונה כפולה: מצד אחד, שיא מכירות מתחילת השנה עם כ-3,670 דירות חדשות שנמכרו בחודש אחד. מצד שני, מלאי הדירות שנותר בידי הקבלנים עדיין גבוה במיוחד. שני הנתונים יחד מספרים סיפור שונה מכל אחד מהם לבדו.

שיא מכירות, אבל בהקשר הנכון

ביוני נמכרו בסך הכול 8,810 דירות בישראל, כאשר הדירות החדשות מקבלן מהוות מעט פחות ממחציתן. בתל אביב נרשמה התאוששות בולטת: ברבעון השני של 2026 נמכרו בעיר 1,236 דירות חדשות, נתון שמצביע על חזרת הביקוש לאחד השווקים הרגישים ביותר למחיר ולריבית. נתון זה ראוי לבחינה גם לאור המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים בתל אביב-יפו, שעמד ברבעון הראשון של 2025 על כ-4,531,100 שקל - ירידה של 2.7% בהשוואה שנתית. כלומר, הביקוש חוזר לשוק שבו המחירים כבר הראו סימני ריכוך.

עם זאת, עלייה במכירות חודשיות אינה בהכרח אות לשינוי מגמה. כדי להבין אם מדובר בהתאוששות מתמשכת או בגל קצר, צריך לבחון את צד ההיצע.

המלאי שלא מתרוקן

הבעיה המרכזית שעולה מהנתונים היא שהמלאי בידי הקבלנים נותר גבוה. כלומר, גם כשהמכירות עולות, הן עדיין לא מספיקות כדי לצמצם משמעותית את כמות הדירות שמחכות לרוכשים. זהו מצב שנוצר כאשר קצב הבנייה וקצב המכירות אינם מסונכרנים לאורך זמן.

מלאי גבוה מול קבלנים אינו רק נתון סטטיסטי - הוא מתרגם ישירות ללחץ על הקבלנים להניע עסקאות, ולרוב מגיע עם הטבות מימון, מבצעי תשלומים ופשרות במחיר שלא תמיד מוצהרות במפורש.

מה זה אומר עבור רוכשי דירה חדשה מקבלן

מלאי גבוה בידי קבלנים הוא אחד המצבים שבהם כוח המיקוח של הרוכש עולה. קבלן שמחזיק ביחידות רבות שטרם נמכרו נוטה להיות גמיש יותר בתנאי התשלום, בלוחות הזמנים ולעיתים גם בפריסת המחיר. זה לא אומר שמחירי הדירות יורדים, אלא שהמרחב לניהול משא ומתן על תנאי העסקה הוא רחב יותר מבעבר. בתל אביב לבדה פעילים כיום 72 פרויקטים חדשים - מגוון שמאפשר לרוכש להשוות בין אפשרויות ולנהל שיחות מקבילות מול יזמים שונים.

בד בבד, כדאי לשים לב: מלאי גבוה יכול גם להצביע על כך שחלק מהפרויקטים נמצאים בשווקים או מיקומים שהביקוש בהם חלש יותר. רוכש שמתמקד בפרויקט ספציפי צריך לבדוק לא רק את נתוני השוק הכלליים, אלא גם כמה יחידות נותרו בפרויקט שלו ומה קצב המכירות בו בפועל.

על רקע זה, כדאי לזכור שנתוני המשכנתאות מצביעים על ביקוש פעיל. כפי שדיווחנו בשיא נטילת משכנתאות ביולי 2026, ביוני לבדו נלקחו הלוואות בהיקף של כ-11 מיליארד שקל. רוכשים רבים חוזרים לשוק, אך לא כולם מגיעים לסגירת עסקה, כפי שמלמדת עלייה חדה בביטולי רכישות שנרשמה מתחילת השנה.

המסקנה המעשית: יוני מראה שהשוק פעיל, אך המלאי הגבוה מעיד שהקבלנים עדיין זקוקים לרוכשים יותר מהרוכשים זקוקים להם. זהו חלון שכדאי לנצל בחוכמה.