ירידה במכירות ועלויות מימון גבוהות דוחפות יזמים לחזור לבעלי דירות בפרויקטי התחדשות עירונית ולבקש לגזור מהתמורות שכבר הוסכמו. המגמה חושפת לחץ אמיתי על כדאיות הפרויקטים.
בקצרה
- יזמי התחדשות עירונית חוזרים לדיירים ומבקשים לצמצם תמורות שכבר הוסכמו.
- הסיבות: האטה במכירות דירות חדשות ועלויות מימון גבוהות הפוגעות ברווחיות.
- פרויקטים עלולים להתעכב או להיתקע, מה שיצמצם היצע דירות חדשות בערים רבות.
- רוכש עם הון עצמי ויכולת סגירה מהירה עשוי להשיג תנאים טובים יותר מול יזמים לחוצים.
פרויקטי התחדשות עירונית רבים נמצאים כיום בלחץ כלכלי של ממש: יזמים שכבר חתמו על הסכמים עם בעלי דירות, ובהם התחייבויות לתמורות מוגדרות, חוזרים אליהם ומבקשים לשנות את התנאים לרעתם. הסיבות המרכזיות הן האטה במכירות דירות חדשות לצד עלויות מימון שנשארות גבוהות, שביחד פוגעות ברווחיות הפרויקטים.
מבחינה מעשית, מדובר בתופעה שמשקפת שינוי עמוק בתמונת השוק. כאשר יזם חתם על הסכם תמ"א 38 או פינוי-בינוי לפני שנה-שנתיים, הוא עשה זאת על בסיס הנחות מכירה ועלויות שכבר אינן תואמות את המציאות. כעת, במקום לוותר על הפרויקט לחלוטין, הוא מנסה לשמור אותו כדאי על ידי הקטנת ההוצאה כלפי בעלי הדירות.
מה זה אומר עבור רוכשי דירה חדשה מקבלן? ראשית, פרויקטים של התחדשות עירונית שנמצאים בשלבי מו"מ או בתחילת ביצוע עשויים להתעכב, לצמצם את מספר הדירות המוצעות, או להיתקע כליל אם לא יושג הסכם מחודש עם הדיירים. משמעות הדבר היא שהיצע הדירות החדשות בערים שבהן ההתחדשות העירונית היא המנוע העיקרי של הבנייה עלול להישאר מצומצם בשנים הקרובות.
שנית, הלחץ שבו שרויים היזמים יוצר מצב שבו כוח המיקוח של הרוכש גדל במקצת, לפחות בפרויקטים שבהם הקבלן זקוק לתזרים מהיר. רוכש שמגיע עם הון עצמי ויכולת סגירה מהירה עשוי להצליח לנהל משא ומתן על מחיר, מפרט או תנאי תשלום טובים יותר.
לבסוף, מי שרכש דירה על הנייר בפרויקט התחדשות עירונית כדאי שיבדוק את מצב ההסכמים מול בעלי הקרקע ואת לוחות הזמנים המעודכנים, שכן עיכובים בשלב הזה עלולים להשפיע ישירות על מועד המסירה.
