מדד הלמ"ס מציג ירידה של 1% במחירי הדירות בין אפריל למאי 2026, אך בשוק הדירות החדשות הירידה הרשמית עומדת על 0.1% בלבד. הפער מסביר הרבה על האופן שבו קבלנים מתמחרים בתקופה של אי-ודאות.
בקצרה
- מדד הדירות החדשות ירד ב-0.1% בלבד, לעומת 1% בשוק הכולל.
- קבלנים מעדיפים הטבות ומבצעים על פני הורדת מחיר רשמית.
- הירידה האפקטיבית לרוכש גדולה ממה שנראה במדד.
- כוח המיקוח מול קבלנים קיים כעת, אך עשוי להצטמצם עם ירידת ההיצע.
נתוני מדד מחירי הדירות של הלמ"ס לתקופה שבין סוף אפריל לסוף מאי 2026 מציגים תמונה מפוצלת: בשוק הכולל נרשמה ירידה של 1%, אך בשוק הדירות החדשות מקבלן הירידה הרשמית עמדה על 0.1% בלבד. הפער בין שני המספרים אינו מקרי.
מחיר מחירון לחוד, מחיר בפועל לחוד
קבלנים נוטים לשמור על מחיר המחירון ולהציע תחתיו מבצעים: פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה, מימון מסובסד, חניות ומחסנים ללא תוספת מחיר, או סיוע בעלויות עורך הדין. כאשר הלמ"ס מודד את מחיר הדירה החדשה, הוא קולט את מחיר החוזה הרשמי ולא בהכרח את ערך ההטבות הנלוות. כך נוצר מצב שבו הירידה בעלות האפקטיבית לרוכש גדולה מהמספר שמופיע במדד.
מה זה אומר עבור רוכשי דירה חדשה מקבלן
הפער בין מדד דירות חדשות לשאר השוק מלמד שקבלנים מגיבים לאטה בביקוש, אך עושים זאת בעדינות. במקום להוריד מחיר ולתקדם נורמת תמחור חדשה, הם מעדיפים לשמר את המחיר הרשמי ולהגמיש את התנאים. עבור רוכש, זה אומר שיש מרחב מיקוח ממשי כעת, אך הוא דורש ידיעה מה לבקש: לחץ על הצמדה, על מועד תשלום, על מפרט ועל תוספות.
חשוב לשים לב לתמונה הרחבה יותר: כפי שדיווחנו בירידה בהתחלות הבנייה, היצע הדירות החדשות צפוי להתכווץ בשנים הקרובות. כלומר, חלון ההזדמנויות שבו קבלנים מוכנים להגמיש תנאים עשוי להיות מוגבל בזמן. מי שמחפש דירה חדשה ויש לו יכולת לסגור עסקה בטווח הקרוב, כדאי שיבחן את ההטבות הקיימות בשוק לפני שהלחץ על הקבלנים יפחת.
בנוסף, כדאי לקחת בחשבון שירידה של 1% בשוק הכולל אינה חלוקה אחידה בין אזורים ופרויקטים. בפרויקטים שבהם מלאי הדירות הבלתי מכורות גבוה, הגמישות של הקבלן גדולה יותר. בפרויקטים שבהם נותרו יחידות בודדות, כוח המיקוח של הרוכש נמוך משמעותית.
