מלאי של כ-84 אלף דירות חדשות שממתינות לקונים מאלץ קבלנים להציע מבצעי מימון שמגלמים הנחה ריאלית של 12%-13% - גם כשמחיר המדבקה לא זז.
בקצרה
- מלאי של כ-84 אלף דירות חדשות שטרם נמכרו מגביר את הלחץ על הקבלנים.
- קבלנים מציעים מסלולי מימון שמגלמים הנחה ריאלית של 12% עד 13% מערך הדירה.
- הנחות אלה אינן מופיעות בנתוני העסקאות הרשמיים, ולכן המדד פחות מדויק.
- רוכשים כדאי להשוות כל הצעת מימון קבלנית מול משכנתא רגילה מהבנק.
שוק הדירות החדשות בישראל נמצא כרגע במצב שבו הפער בין המחיר הרשמי לבין מה שרוכש משלם בפועל הולך וגדל. המלאי של דירות חדשות שטרם נמכרו מוערך בכ-84 אלף יחידות, נתון שמשקף לחץ אמיתי על הקבלנים לייצר ביקוש.
הדרך שבה קבלנים רבים מתמודדים עם הלחץ הזה אינה הורדת מחיר מפורשת, אלא הצעת מסלולי מימון שמוציאים כסף מהכיס שלהם. הלוואות קבלן בריבית אפסית, עסקאות עם תשלום חלקי בלבד עד המסירה ותוכניות "שלם מאוחר" - כל אלה שוות, לפי הערכות שעלו בניתוחי שוק, בין 12% ל-13% מערך הדירה. כלומר, על דירה שמחירה הרשמי עומד על שני מיליון שקל, ההטבה הכלכלית הגלומה יכולה להגיע לכ-240,000-260,000 שקל.
מנגנון זה יוצר ירידת מחירים שאינה מופיעה בנתוני העסקאות הרשמיים. מדד מחירי הדירות ממשיך לשקף את מחיר החוזה, לא את העלות הכלכלית האמיתית לרוכש - ולכן התמונה הסטטיסטית פחות מדויקת ממה שנהוג לחשוב.
מה זה אומר עבור רוכשי דירה חדשה מקבלן: מי שנמצא עכשיו בשלב המשא ומתן מול קבלן נמצא בעמדה טובה יחסית. מלאי גבוה ועלויות אחזקה שוטפות על דירות לא מכורות יוצרים תמריץ אמיתי לקבלן לסגור עסקה. כדאי לבחון לא רק את מחיר הדירה אלא את מכלול תנאי התשלום, ולבקש לחשב את השווי הכלכלי של כל הצעת מימון מול חלופה של משכנתא רגילה מהבנק. לעיתים הלוואת קבלן נוחה בטווח הקצר אך פחות אטרקטיבית לאורך זמן. בשוק עם מלאי כה גבוה, גם בקשה להנחה ישירה במחיר - במקום הטבת מימון - שווה ניסיון.
