דוח מבקר המדינה מצביע על פערים בפיקוח בנק ישראל על שוק המשכנתאות, ובהם היעדר עדכון שוטף של מגבלות האשראי וחשיפה גוברת למסלולי ריבית משתנה ולמבצעי קבלנים.
בקצרה
- דוח מבקר המדינה מצביע על כשלים בפיקוח בנק ישראל על שוק המשכנתאות.
- מגבלות האשראי לא עודכנו באופן שיטתי, גם כשתנאי השוק השתנו.
- שיעור הלווים במסלולי ריבית משתנה גדל, מה שמגביר חשיפה לתנודות בריבית.
- מבצעי קבלנים כגון "20-80" עלולים להסתיר את הסיכון האמיתי בעסקה.
דוח מבקר המדינה שפורסם ביוני 2026 מתח ביקורת על אופן הפיקוח של בנק ישראל על שוק המשכנתאות בישראל. על פי הדוח, חוב המשכנתאות הכולל במשק זינק בשנים האחרונות, אך הכלים הרגולטוריים שבידי הבנק המרכזי לא עודכנו בהתאם לרמת הסיכון הנוכחית.
שלושה כשלים מרכזיים עולים מהדוח. ראשית, מגבלות האשראי - כגון יחס ההחזר להכנסה ויחס המימון לשווי הנכס - לא נבחנו מחדש באופן שיטתי לאורך השנים, גם כאשר תנאי השוק השתנו. שנית, שיעור הלווים שבחרו במסלולי ריבית משתנה גדל, מה שמגביר את החשיפה של משקי הבית לתנודות בריבית בנק ישראל. שלישית, הדוח מתייחס למבצעי קבלנים - הסדרי מימון כגון "20-80" ודחיית תשלומים - כגורם שמסווה את הסיכון האמיתי הגלום בעסקה ומקשה על הפיקוח.
מה זה אומר עבור רוכשי דירה חדשה מקבלן? מבצעי המימון שקבלנים מציעים - ובהם תשלום חלקי בלבד עד המסירה - נראים אטרקטיביים, אך הדוח מזכיר שהם עלולים להסתיר עלות אמיתית גבוהה יותר ולדחות חשיפה לריבית לתקופה שבה הרוכש כבר מחויב לעסקה ואין לו יכולת נסיגה. רוכש שבוחן הצעת מימון של קבלן צריך לבדוק מה קורה לתשלומים שנדחו אם הריבית תישאר גבוהה בעת המסירה. בנוסף, אם בנק ישראל יחליט לעדכן את מגבלות האשראי בעקבות הביקורת, ייתכן שיחס המימון המותר יצטמצם, מה שיחייב רוכשים להביא הון עצמי גבוה יותר לעסקאות עתידיות. כדאי לבחון את יכולת ההחזר לא לפי הריבית הנוכחית בלבד, אלא גם בתרחיש שבו הריבית המשתנה עולה בנקודה-שתיים אחוזים.
