פערי מחירים של מיליון וחצי שקל בין שכונות פתח תקווה

פתח תקווה הפכה בשנים האחרונות לזירה שבה שתי שוקי דיור שונים פועלים במקביל. בשכונות הוותיקות של העיר נרשם קיפאון במחירים, ובחלק מהעסקאות אף ירידה של 3% עד 5%. בשכונות החדשות, לעומת זאת, דירות מגיעות למחירים של עד 3.6 מיליון שקל - פער שמסתכם לעיתים במיליון וחצי שקל על אותו מספר חדרים.

הפער הזה אינו מקרי. הוא משקף הבדלים ממשיים בסטנדרט הבנייה, בחניה, בשטחים ובתשתיות, אך גם פרמיית חדשנות שהקבלנים גובים על פרויקטים חדשים באזורי פיתוח. כשהביקוש מתמתן, כפי שקורה כעת בשוק הרחב, הפרמיה הזו לא תמיד מוצדקת מבחינת הרוכש.

מה אומרים נתוני העסקאות

נתוני העסקאות ברבעון הראשון של 2025 מצביעים על מחיר ממוצע של כ-2,495,200 שקל לדירת ארבעה חדרים בפתח תקווה - עלייה שנתית של 0.3% בלבד. המספר הזה חושף את הפער בצורה חדה: בעוד שהממוצע העירוני כמעט לא זז, הפרויקטים החדשים ממשיכים לשווק דירות במחירים הגבוהים משמעותית ממנו. המרחק בין מחיר הממוצע לבין תג המחיר בשכונות החדשות מגדיל את כוח המיקוח של הרוכש מול הקבלן. כשהשוק הסמוך - דירות יד שנייה - מציג ירידות מחיר, קשה יותר לקבלן להצדיק מחיר גבוה ללא ויתורים. שווה לבחון אפשרות לדרוש שדרוגי מפרט, חניה נוספת או גמישות בלוח התשלומים כחלק מהמשא ומתן.

כשהפרש של מיליון שקל פוגש ריבית

הפער הגדול בין האזורים מחייב השוואה מדויקת. רוכש שמתלבט בין פרויקט חדש לדירה יד שנייה בשכונה ותיקה צריך לבחון לא רק את מחיר הרכישה, אלא גם את עלויות המימון על ההפרש - מיליון שקל נוסף בהלוואה משמעותו עשרות אלפי שקלים בריבית לאורך שנים. כפי שדיווחנו בהשפעת הריבית על רוכשים, הריבית הגבוהה על משכנתאות ממשיכה לכרסם בכוח הקנייה ולהפוך את ההפרש הזה למשמעותי עוד יותר.

היצע גדל, לחץ על מחירים

היצע הפרויקטים החדשים בפתח תקווה ממשיך לגדול. במאגר דיראלי נרשמים כיום 28 פרויקטים חדשים פעילים בעיר, נתון שעשוי להגביר את התחרות בין קבלנים ולהוסיף לחץ נוסף על המחירים בטווח הקרוב. בהקשר הרחב יותר, דוח שצופה ירידת מחירים מעריך ירידה ממוצעת של 4.1% במחירי הדיור בישראל במהלך 2026, על רקע מלאי שיא של כ-85 אלף דירות חדשות שטרם נמכרו - לחץ שפתח תקווה, עם 28 פרויקטים פעילים, אינה חסינה ממנו. רוכש שאינו לחוץ על לוח זמנים עשוי למצוא עצמו במצב טוב יותר בעוד מספר חודשים.