פערים בין ערים: בנייה מזנקת בתל אביב, מצטמצמת בירושלים

שוק הנדל"ן פתח את 2026 בקצב בנייה גבוה יחסית: כ-19 אלף התחלות בנייה נרשמו ברבעון הראשון של השנה, וב-12 החודשים האחרונים סך הדירות שבנייתן החלה עמד על כ-76.5 אלף יחידות. אולם הנתון הכולל מסתיר פערים משמעותיים בין ערים שונות. בעוד תל אביב מציגה זינוק בהתחלות הבנייה, ירושלים רשמה ירידה של כ-25% - נתון חריג שמשקף האטה ניכרת בהיצע העתידי בבירה.

מחירים בשתי הערים: כיוונים הפוכים

הפער בין שתי הערים אינו סימטרי, והוא בא לידי ביטוי גם בנתוני השוק הנוכחיים. בתל אביב יפו עומד המחיר הממוצע לדירת ארבעה חדרים על כ-4.53 מיליון שקל (רבעון 1, 2025), ומעניין לציין שמדובר בירידה שנתית של 2.7% - ביטוי אפשרי לכך שהאצת הבנייה בעיר מתחילה להשפיע על המחירים. בירושלים, לעומת זאת, עומד המחיר הממוצע לדירה דומה על כ-2.98 מיליון שקל (רבעון 1, 2025), עם עלייה שנתית של 0.7% - כיוון הפוך לחלוטין, שמתיישב עם ההאטה בבנייה.

עלייה בהתחלות הבנייה בתל אביב עשויה להגדיל את ההיצע העתידי ולמתן לחצי מחיר באזורים מסוימים בעיר, אך בירושלים ההיפך הוא הנכון: פחות פרויקטים שמתחילים היום פירושם פחות דירות בשוק בעוד שלוש עד ארבע שנים - ובאופן כזה נוצרים תנאים שמחזקים את כוחם של הקבלנים מול הרוכשים.

מה זה אומר לרוכש דירה חדשה מקבלן

מי שמחפש דירה בירושלים כדאי שייקח בחשבון שהירידה בהתחלות הבנייה צפויה לצמצם את מספר הפרויקטים הזמינים בשנים הקרובות. נכון להיום פעילים במאגר דיראלי 26 פרויקטים חדשים בירושלים בלבד - מספר מצומצם שממחיש את רוחב הבחירה המוגבל העומד בפני הרוכש. פחות היצע בדרך כלל מחליש את כוח המיקוח ומקשה על השגת הנחות או תנאי תשלום גמישים.

לעומת זאת, בתל אביב - שם הבנייה מואצת ו-65 פרויקטים חדשים פעילים כיום במאגר דיראלי - ייתכן שיהיה יותר מרחב למשא ומתן, לפחות בפרויקטים שנמצאים בשלבי שיווק מוקדמים. רוכשים ששוקלים בין שתי הערים ויש להם גמישות גיאוגרפית עשויים למצוא שהמצב בשוק תל אביב נוח יותר לניהול מו"מ בטווח הקרוב.