בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי דייר מתנגד יכול לעצור פרויקט תמ"א 38 גם כשרוב הדיירים בעד, אם קיימים ליקויים מהותיים הפוגעים בזכויותיו. הפסיקה עשויה לשנות את כללי המשחק בפרויקטים רבים.
בקצרה
- בית המשפט קבע שרוב דיירים אינו מספיק לכפות תמ"א 38 כשיש ליקויים מהותיים.
- הפסיקה עשויה לעצור פרויקטים רבים בשלבי הסכמות לא גמורים.
- רוכשים בפרויקטי התחדשות עירונית צריכים לוודא שכל הדיירים חתומים לפני רכישה.
- לוחות זמנים בפרויקטים עם התנגדויות פנימיות עלולים להתארך משמעותית.
בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה לאחרונה ערעור של דיירים ויזם בפרויקט תמ"א 38 בבת ים, וקבע עיקרון משמעותי: רוב מוחץ בבניין אינו מספיק כדי לכפות פרויקט התחדשות עירונית על דייר המתנגד לו, כאשר עומדים בבסיס ההתנגדות ליקויים מהותיים שעלולים לפגוע בזכויותיו.
מה בדיוק נקבע
עד כה פעלה ההנחה המקובלת לפיה הסכמת רוב מוגדר של דיירים מאפשרת להניע פרויקט קדימה גם בהתנגדות מיעוט. הפסיקה החדשה מציבה סייג: כאשר הדייר המתנגד מצביע על ליקויים מהותיים בתנאי העסקה, בהגנות שניתנות לו, או בפגיעה בזכויותיו הקנייניות, בית המשפט לא יאכוף את הסכמת הרוב. הדגש הוא על "מהותיים" - לא כל התנגדות עקרונית תעצור פרויקט, אלא כזו שמבוססת על פגם ממשי.
ההשלכה על פרויקטים בערים אחרות
הפסיקה ניתנה בבת ים, אך תחולתה רחבה יותר. פרויקטים של תמ"א 38 ותמ"א 38/2 פזורים בעשרות ערים, ובחלקם מצויים דיירים שמתנגדים מסיבות שונות. כעת עומד בידיהם כלי משפטי ממשי לעצור הליכים, בתנאי שיצליחו לבסס טיעון של ליקוי מהותי. יזמים ועורכי דין המייצגים רוב דיירים יצטרכו לוודא שהסכמי הפרויקט אטומים יותר - מה שעשוי להאריך לוחות זמנים ולהוסיף עלויות.
מה זה אומר עבור רוכשי דירה חדשה מקבלן
ההקשר הכלכלי מחדד את המשמעות המעשית של הפסיקה. בבת ים עצמה, שבה ניתן פסק הדין, עמד המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים על כ-2,650,500 שקל ברבעון הראשון של 2025 - עלייה של 9.7% בתוך שנה. עם 20 פרויקטים חדשים פעילים בעיר, חלקם בהתחדשות עירונית, מדובר בשוק שבו עיכוב של חודשים בודדים עלול להיות יקר לרוכש שחתם "על הנייר".
רוכשים השוקלים רכישת דירה בפרויקט התחדשות עירונית - בין אם תמ"א 38, פינוי-בינוי או מיזמים משולבים - צריכים לשים לב לנקודה אחת ספציפית: האם כל הדיירים הנוכחיים חתמו על ההסכמים, ואם לא - האם ההליך המשפטי לאכיפה הסתיים. פסיקה כזו מזכירה שפרויקט שנמצא "בדרך" יכול להיתקע בהתנגדות של דייר בודד אם לא טופלו ליקויים בתנאיו. בפועל, הדבר מוסיף סיכון לוחות זמנים לרוכשים שרכשו דירה בפרויקט שבו ההסכמות הפנימיות טרם הושלמו. כפי שניתן ללמוד גם מליווי פיננסי לפרויקט התחדשות עירונית, השלמת כלל ההסכמות היא תנאי בסיסי לפני שפרויקט מגיע לשלב המימון והביצוע.
לפני חתימה על חוזה, כדאי לדרוש מהקבלן אישור שכל הדיירים הנוכחיים חתומים - או לחלופין, שהליכי האכיפה הסתיימו בפסיקה סופית.
