מחיר למ"ר ביוקרה שובר שיא — מה זה אומר לשאר השוק?

נתוני הרבעון הראשון של 2026 בשוק דירות היוקרה מציגים תמונה מורכבת: מצד אחד, מספר העסקאות ירד, ומצד שני, המחיר למטר רבוע טיפס לשיא של כ-87,300 שקל. הסיבה לכך היא שינוי בהרכב העסקאות - הדירות שנמכרו היו קטנות יותר בממוצע, אך יקרות יותר ביחס לגודלן. כך נוצר מצב שבו המחיר הכולל לעסקה ירד, בעוד שהמחיר למטר דווקא עלה.

עסקאות הבולטות של הרבעון

בין העסקאות הבולטות של הרבעון: פנטהאוז במרכז תל אביב ב-55 מיליון שקל, דירה בקומה 43 בשדה דב ב-27 מיליון שקל, ופנטהאוז בירושלים ביותר מ-25 מיליון שקל. העסקה שסגרה את עשרת הגדולות ברבעון נמכרה ברחוב חנקין 3 בתל אביב תמורת 17.6 מיליון שקל.

לחץ כלפי מעלה גם על שאר השוק

מגמה זו אינה מנותקת לחלוטין מהשוק הרחב. כאשר מחיר למטר רבוע בפלח היוקרה שובר שיאים, הדבר מייצר לחץ כלפי מעלה גם על פרויקטים בדרגים הנמוכים יותר, שכן הקבלנים רואים בנתונים אלה אמת מידה לתמחור.

מה זה אומר לרוכש דירה חדשה מקבלן

מי ששוקל רכישה בפרויקטים בטווח המחירים הגבוה - בין אם בתל אביב, בירושלים או בשדה דב - צריך לקחת בחשבון שכוח המיקוח מול הקבלן מוגבל כשהביקוש מצד רוכשי יוקרה נותר יציב. ירידת מספר העסקאות עשויה להצביע על כך שחלק מהרוכשים ממתינים לתנאים טובים יותר, אך הקבלנים, שרואים את המחיר למטר עולה, אינם ממהרים להוריד מחירים.

ההקשר הזה מקבל משנה תוקף כשבוחנים את נתוני השוק הרחב יותר. ברבעון הראשון של 2025 עמד המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים בתל אביב יפו על כ-4,531,100 שקל - ירידה של 2.7% לעומת השנה הקודמת. בירושלים, לעומת זאת, עמד המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים על כ-2,975,700 שקל, עם עלייה מתונה של 0.7% בתקופה המקבילה. הפער בין שתי הערים, יחד עם 65 פרויקטים חדשים פעילים בתל אביב יפו ו-26 בירושלים במאגר דיראלי, מלמד שהיצע הדירות החדשות בשתי הערים נותר משמעותי - ודווקא שם טמון מרחב המשא ומתן האמיתי.

רוכשים שמתלבטים בין פרויקטים שונים כדאי שיבחנו את היצע הדירות הגדולות בפרויקט הספציפי - כי דווקא שם, בדירות הגדולות, הביקוש נחלש יחסית ויש יותר מרחב למשא ומתן.