Le cas d'un acquéreur ayant versé cent mille shekels à une société d'investissement immobilier pour un projet qui n'a pas encore vu le jour illustre les risques inhérents à l'achat d'appartements sur plan à un stade très précoce.
En bref
- Un acquéreur a versé 100 000 ₪ pour un projet futur et peine à récupérer son argent.
- L'argent versé avant la signature d'un contrat de vente en bonne et due forme ne bénéficie pas nécessairement des protections légales.
- Il convient d'exiger une fiducie supervisée et des conditions de remboursement écrites avant tout versement initial.
- Une commercialisation fondée sur une "opportunité de rêve" et l'urgence est un signal appelant à des vérifications approfondies.
Un cas publié en début de semaine soulève à nouveau une question que de nombreux investisseurs ignorent dans l'enthousiasme du moment : que devient l'argent versé à une société de commercialisation immobilière, avant même qu'un projet ait été approuvé ?
Selon la publication, un acquéreur identifié par les initiales Ch. a versé en janvier 2024 la somme de 100 000 ₪ à la société Yaad Goltz Hashkaot, contrôlée par le promoteur Yaad Goltz, pour un appartement dans un futur projet de rénovation urbaine. Aujourd'hui, plus de deux ans plus tard, l'acquéreur peine à récupérer son argent.
Quand la commercialisation précède le projet
L'un des problèmes structurels du marché immobilier, aussi bien en Israël qu'à l'étranger, est que des sociétés de commercialisation lèvent des fonds auprès d'acquéreurs à un stade où le projet n'existe pas encore sur le plan urbanistique ou juridique. L'appartement est "vendu" avant qu'un permis de construire (היתר בנייה) ne soit délivré, avant que les propriétaires du terrain n'aient signé, et parfois avant même qu'il existe une certitude que le projet verra le jour.
L'expression "opportunité de rêve" qui figure dans le titre de la source est un signal d'alarme bien connu. Une commercialisation qui repose sur l'urgence et sur la crainte de manquer une occasion, sans que des documents essentiels ne viennent l'étayer, est généralement le premier signe qu'il convient de ralentir et de poser des questions.
Ce qu'il faut vérifier avant tout versement
Lorsqu'il s'agit d'un projet à un stade précoce, plusieurs vérifications de base peuvent éviter une situation similaire :
- L'argent est-il conservé en fiducie auprès d'un avocat ou d'un organisme supervisé, et ne transite-t-il pas directement vers la société de commercialisation ? - Existe-t-il un accord écrit définissant précisément les conditions de remboursement si le projet n'aboutit pas ? - Quel est le statut réglementaire de la société de commercialisation, et s'il s'agit d'un bien immobilier à l'étranger, opère-t-elle conformément à la loi israélienne qui impose une licence de commercialisation ?
En Israël, la loi sur la vente d'appartements (ערבות חוק מכר) accorde certaines protections aux acquéreurs lorsqu'il s'agit d'une transaction de vente définie. Mais lorsque l'argent est versé à titre de "réservation de place" ou d'"arrhes" avant la signature d'un contrat de vente en bonne et due forme, ces protections ne s'appliquent pas nécessairement.
Ce que cela signifie pour les acquéreurs d'un appartement neuf (achat sur plan)
Celui qui envisage l'achat d'un appartement à un stade précoce, que ce soit en Israël ou à l'étranger, doit exiger que tout versement initial, aussi modeste soit-il, soit conservé dans une fiducie supervisée et restitué intégralement si le projet n'aboutit pas dans un délai défini. Une somme de 100 000 ₪ peut paraître "modeste" par rapport à la transaction globale, mais c'est précisément le montant que les sociétés de commercialisation savent collecter auprès d'un nombre suffisant d'acquéreurs pour financer leur activité, même lorsque le projet lui-même n'avance pas.
Celui qui se trouve déjà dans une situation similaire, c'est-à-dire qui a versé des fonds et peine à les récupérer, est invité à consulter un avocat le plus tôt possible, et à ne pas se contenter des promesses verbales de la société de commercialisation.