יזמי פינוי-בינוי מחזירים תנאים: פחות הטבות, יותר עלויות לדיירים

פרויקטי פינוי-בינוי שנחתמו או תוכננו בתקופת שוק השיא של 2021 נקלעים בשנה האחרונה לקשיים כלכליים של ממש. עלויות הבנייה שעלו בחדות, לצד עלויות מימון גבוהות, שחקו את שולי הרווח של יזמים רבים עד שפרויקטים שנראו רווחיים הפכו לגבוליים - ולעיתים אף לא כדאיים בתנאים המקוריים.

התוצאה המעשית: יזמים חוזרים לשולחן המשא ומתן עם הדיירים ומבקשים לשנות את ההסכמות. בין הדרישות שעולות - ויתור על חניה בדירה החלופית, או השלמת תשלום מצד הדייר עצמו. מדובר בשינוי משמעותי לעומת המודל המקורי, שבו הדייר אמור היה לקבל דירה חדשה ומשודרגת ללא עלות מכיסו. כפי שדיווחנו בפסיקה שמערערת את כללי הפינוי-בינוי, לחצים משפטיים ועסקיים משנים את כדאיות הפרויקטים לדיירים וליזמים כאחד, והכרעת העליון בשאלת גודל הדירות עשויה להוסיף שכבת אי-ודאות נוספת על פרויקטים רבים.

השפעה על היצע הדירות החדשות

התופעה הזו רלוונטית במיוחד לרוכשי דירות חדשות מקבלן, ולא רק לדיירים קיימים. פרויקטי פינוי-בינוי מהווים נתח הולך וגדל מהיצע הדירות החדשות בערים הוותיקות - תל אביב, רמת גן, בני ברק, גבעתיים ועוד. כאשר פרויקטים כאלה נתקעים, מתעכבים או מתארגנים מחדש, ההיצע בשוק נשחק, ולחץ המחירים על הדירות הקיימות עלול לגבור.

פערי מחירים בין הערים

ההשפעה ניכרת בשתי הערים שבהן מרוכז חלק ניכר מפעילות הפינוי-בינוי. בתל אביב יפו פועלים כיום 65 פרויקטים חדשים פעילים במאגר דיראלי, ומחיר ממוצע לדירת 4 חדרים עמד ברבעון הראשון של 2025 על כ-4,531,100 שקל - ירידה של 2.7% בהשוואה שנתית. ברמת גן, שם פועלים 25 פרויקטים פעילים, נרשמה תמונה הפוכה: המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים עמד ברבעון הראשון של 2025 על כ-3,300,500 שקל, עלייה של 7.3% בהשוואה שנתית. הפער בין שתי הערים ממחיש כיצד עיכובים בפרויקטים עלולים להשפיע על לחץ המחירים באזורים שבהם ההיצע החדש מוגבל ממילא: בתל אביב, שם ההיצע גדול יותר, המחירים דווקא ירדו מעט; ברמת גן, שם מספר הפרויקטים הפעילים נמוך בהרבה, הם עלו בחדות.

מה כדאי לבדוק לפני הרכישה

עבור מי ששוקל לרכוש דירה חדשה בפרויקט פינוי-בינוי, כדאי לבחון בקפידה את מצב ההסכמות בין היזם לדיירים לפני החתימה. פרויקט שבו הדיירים טרם חתמו על ההסכם הסופי, או שבו מתנהל משא ומתן מחודש, טומן בחובו סיכון לעיכוב משמעותי במועד המסירה. בנוסף, יזמים שנמצאים בלחץ כלכלי עשויים לגלגל חלק מהעלויות על רוכשי הדירות החיצוניים בפרויקט - דרך הצמדת מחיר גבוהה יותר או צמצום מפרט.

בשורה התחתונה, מי שמתכנן רכישה בפרויקט מסוג זה נדרש כיום לבדיקת נאותות מעמיקה יותר מבעבר, ולייעוץ משפטי שיבחן את יציבות ההסכמים הקיימים בפרויקט.