הוועדה המחוזית אישרה מסמך מדיניות לפיתוח כ-260 דונם בצפון-מערב גבעתיים, לקראת תחנת המטרו. התוכנית כוללת עד 4,500 דירות ומגדלים של עד 45 קומות, אך המרחק בין אישור המדיניות לבין דירות בפועל עשוי להיות של שנים.
בקצרה
- הוועדה המחוזית אישרה מדיניות לפיתוח 260 דונם בצפון-מערב גבעתיים, עד 4,500 דירות ומגדלים של 45 קומות.
- מסמך המדיניות אינו תוכנית מפורטת, ונדרשים עוד שלבי תכנון ארוכים לפני כל בנייה.
- גבעתיים כבר הוכיחה שהפער בין אישור תכנוני לדירות בפועל יכול להימשך שנים רבות.
- רוכשים שמחפשים דירה חדשה בעיר בטווח הקרוב לא יוכלו להסתמך על היצע זה בקרוב.
הוועדה המחוזית אישרה לאחרונה מסמך מדיניות לאזור צפון-מערב גבעתיים, שטח של כ-260 דונם שצפוי לקבל תחנת מטרו בעתיד. על פי המסמך, האזור יכיל עד 4,500 יחידות דיור, לאורך הצירים הראשיים יתאפשרו מגדלים של עד 45 קומות, ואילו ברחובות הפנימיים ההתחדשות תהיה מתונה יותר, עד 9.5 קומות בבניינים בודדים.
מה מסמך המדיניות אומר בפועל
מסמך מדיניות אינו תוכנית מפורטת ואינו היתר בנייה. הוא מסמן כיוון ומגדיר את מה שמותר לתכנן, אך לפני שדירה אחת תיבנה, כל מתחם ידרוש הכנת תוכנית מפורטת, אישורה, ולאחר מכן הוצאת היתרים. ברחוב כצנלסון ובצירים המרכזיים האחרים, שם מתוכננת הבנייה הגבוהה ביותר, ימוקמו מתחמי פינוי-בינוי שיחייבו הסכמת דיירים, ניהול משא ומתן מול יזמים ותהליכים תכנוניים נפרדים לכל מתחם.
הסיכון שכבר מוכר מגבעתיים עצמה
כדאי לזכור שגבעתיים כבר חוותה פער גדול בין תכנון לביצוע. כפי שדיווחנו בתוכנית לאלפי דירות שתקועה, אושרה לפני שנים תוכנית לכ-4,000 יחידות דיור בגבעת רמב"ם, אך כמעט אף פרויקט לא יצא לדרך בשל חוסר כדאיות כלכלית. המצב הכלכלי של פינוי-בינוי לא השתפר מאז, ויזמים שחוזרים עם תנאים מחמירים הם תופעה נפוצה גם בערים אחרות במרכז.
מה זה אומר עבור רוכשי דירה חדשה מקבלן
מי שמחפש דירה חדשה בגבעתיים בטווח הקרוב לא יוכל להסתמך על הפרויקטים שיצמחו מהמסמך הזה. מדובר בהיצע שייכנס לשוק, בתרחיש אופטימי, לא לפני סוף העשור הנוכחי ואולי מאוחר יותר. הלחץ ניכר כבר במחירים: דירת 4 חדרים בגבעתיים נסחרה ברבעון הראשון של 2025 במחיר ממוצע של כ-4,412,000 שקל, ובשוק שבו פועלים כיום 7 פרויקטים חדשים בלבד, כוח המיקוח של הרוכש מול הקבלן נמוך.
עם זאת, האישור מגדיר את הפוטנציאל התכנוני של האזור, ויזמים שיבחרו להיכנס כבר עכשיו לתהליכי תכנון ייהנו מוודאות גדולה יותר לגבי מה מותר לבנות. לרוכש שמתעניין בפרויקטים עתידיים כדאי לעקוב אחר מי מהיזמים, כמו מרכז העיר נדל"ן הפעיל בגבעתיים עם פרויקט אחד פעיל כיום, מגיש תוכניות מפורטות לאזור - שלב שיסמן כי הפרויקט מתקרב למציאות. בשלב הנוכחי, לחץ הביקוש על גבעתיים לא פוחת, וההיצע החדש עדיין מצומצם מכדי לשנות את המשוואה לטובת הרוכש.
