בית המשפט המחוזי בתל אביב הכריע בפסיקה שעשויה לשנות את מודל תוספת השטח המקובל בפרויקטי התחדשות עירונית, עם השלכות על כדאיות הפרויקטים לדיירים וליזמים כאחד.
בקצרה
- בית המשפט המחוזי בתל אביב ערער את תוספת השטח הסטנדרטית בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38.
- הפסיקה מטילה ספק בתקן 21 ובאישור תוכניות אחיד, ועשויה לחייב בחינה פרטנית של כל פרויקט.
- פרויקטים בשלבי תכנון מתקדמים עלולים להיתקל בעיכובים ובקשיים בעמידה בתנאים שהובטחו לדיירים.
- רוכשים בפרויקטים ללא היתר סופי מומלץ לברר אם הפרויקט נשען על אותה תוספת שטח שבסימן שאלה.
בית המשפט המחוזי בתל אביב פרסם לאחרונה פסיקה שמערערת את אחד מהעקרונות המוסכמים בעולם ההתחדשות העירונית: תוספת של כ-12 מטרים רבועים לדירות הקיימות, שהפכה לנוסחה סטנדרטית בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38 ברחבי הארץ. הפסיקה מטילה ספק בתקפות היישום האחיד של תוספת זו, ומציבה שאלות לגבי ההתאמה בין הנוסחה הקבועה לבין הנסיבות הספציפיות של כל פרויקט. כפי שדיווחנו, ערעור כבר הוגש לבית המשפט העליון על אותה פסיקה, וההכרעה שם צפויה להשפיע על מאות פרויקטים ועל עשרות אלפי דירות בתכנון.
מה עומד על הפרק
המשמעות הרחבה של ההכרעה נוגעת גם לתקן 21, שהוא המנגנון המרכזי לבחינת כדאיות כלכלית בפרויקטי התחדשות עירונית, וגם לאופן שבו רשויות מקומיות מאשרות תוכניות. אם בתי משפט נוספים יאמצו את הגישה הזו, יזמים ורשויות יידרשו לבחון כל פרויקט לגופו, במקום להסתמך על מדדים אחידים.
ההשלכות על שוק תל אביב
ההשלכות מעשיות במיוחד בתל אביב, שבה 65 פרויקטים חדשים פעילים מופיעים כיום במאגר דיראלי, חלקם הגדול מבוסס על מסלולי התחדשות עירונית. בשוק שבו מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים עמד ברבעון הראשון של 2025 על כ-4,531,100 שקל - ירידה של 2.7% לעומת השנה הקודמת - שולי הרווח של יזמים רבים כבר אינם רחבים. בהינתן שעלויות הבנייה ממשיכות לעלות במקביל, כל שינוי בנוסחת הכדאיות הכלכלית עלול להשפיע ישירות על היתכנות הפרויקטים.
מה כדאי לבדוק לפני חתימה
עבור מי שרוכש דירה חדשה בפרויקט התחדשות עירונית, הפסיקה רלוונטית במספר מישורים. ראשית, פרויקטים שנמצאים בשלבי תכנון מתקדמים עשויים להיתקל בעיכובים, אם יזמים ורשויות יידרשו לבחון מחדש את הנוסחה שעליה נבנתה הכדאיות הכלכלית. שנית, פרויקטים שבהם שולי הרווח ליזם כבר צרים ייתכן שיתקשו להניב את התנאים שהובטחו לדיירים המפונים, דבר שעלול להשפיע על לוחות הזמנים למסירה. שלישית, רוכשים שבוחנים דירות בפרויקטים שטרם קיבלו היתר סופי כדאי להם לברר מול היזם האם הפרויקט נשען על אותה תוספת שטח שעומדת כעת בסימן שאלה, ולוודא שהסכם הרכישה כולל הגנות מפני שינויים בתכנית.
בשלב זה מדובר בפסיקה אחת, ולא בשינוי מדיניות מחייב. אולם בשוק שבו עסקאות פינוי-בינוי מהוות חלק גדל מהיצע הדירות החדשות בערים הגדולות, כדאי לעקוב אחרי ההתפתחויות, ובמיוחד לבדוק אם הרשות המקומית הרלוונטית מתכוונת לעדכן את הנחיותיה בעקבות הפסיקה.
