מדרגות מס הרכישה הוקפאו עד ינואר 2028 במסגרת חוק ההסדרים, ללא עדכון לפי מדד. הדבר משפיע על גובה המס שישלם רוכש דירה יחידה לעומת מי שרוכש דירה נוספת, ומחייב תכנון פיננסי מדויק לפני חתימה על חוזה.
בקצרה
- מדרגות מס הרכישה מוקפאות ללא עדכון מדד עד ינואר 2028.
- רוכש דירה יחידה זכאי למדרגות מוטבות, אך ההקפאה שוחקת את ההקלה ככל שמחירי הדירות עולים.
- דירות חדשות מקבלן נמצאות לרוב בטווחי מחיר גבוהים, ולכן חשיפת המס בהן גבוהה יותר.
- תזמון מכירת דירה קיימת ביחס לרכישה החדשה קובע אם ישולמו שיעורי מס מוטבים או מלאים.
מס רכישה הוא אחד מהעלויות הגדולות שרוכש דירה נושא בהן, ולעיתים הוא מפתיע אנשים שלא הכינו תקציב מתאים. בחוק ההסדרים האחרון נקבע כי סכומי הסף של מדרגות מס הרכישה יוקפאו ללא שינוי עד ה-15 בינואר 2028, כלומר לא יעודכנו לפי מדד המחירים לצרכן כפי שנהוג היה בעבר.
מה זה מדרגות מס ולמה ההקפאה חשובה
מס רכישה מחושב לפי מדרגות: על כל חלק ממחיר הדירה שמשתייך לטווח מסוים, חל שיעור מס שונה. ככל שמחיר הדירה עולה, חלק גדול יותר ממנה חוצה לטווח גבוה יותר ומחויב בשיעור מס גבוה יותר.
בעבר, סכומי הסף של המדרגות עודכנו מדי שנה בהתאם לשינויי המדד, כך שהשחיקה הריאלית הייתה מוגבלת. ההקפאה שנקבעה כעת מונעת עדכון כזה עד תחילת 2028. במציאות שבה מחירי הדירות ממשיכים לעלות, משמעות הדבר היא שחלק גדול יותר ממחיר הדירה יחצה את סף המדרגה הגבוהה יותר, ולכן גובה המס בפועל יגדל עם הזמן, גם אם שיעורי המס עצמם לא השתנו.
הבדל משמעותי בין דירה יחידה לדירה נוספת
רוכש דירה יחידה נהנה ממדרגות מס מוטבות: על החלק הנמוך של מחיר הדירה הוא לא ישלם מס כלל, ועל יתר החלקים ישלם שיעורים מדורגים ומוקלים יחסית. לעומת זאת, מי שרוכש דירה נוספת, כלומר כבר מחזיק דירה אחת לפחות, חייב בשיעורי מס גבוהים יותר מהשקל הראשון.
ההבחנה הזו אינה חדשה, אך ההקפאה מחדדת אותה: ככל שמחירי הדירות עולים והסכומים הנומינליים של המדרגות נשארים קבועים, הפער בין שתי קבוצות הרוכשים הולך וגדל.
מה זה אומר לרוכשי דירה חדשה מקבלן
לרוכש דירה חדשה מקבלן, שבדרך כלל מדובר בעסקה שמחירה גבוה מהממוצע בשוק, ההקפאה רלוונטית במיוחד. דירות חדשות ממוקמות לרוב בחלק העליון של טווחי המחיר, ולכן חלק גדול יותר מהתמורה נופל לתוך מדרגות המס הגבוהות. ככל שהרכישה מתבצעת מאוחר יותר בתקופת ההקפאה ומחיר הדירה גבוה יותר, כך עשוי גובה המס לגדול בפועל.
בנוסף, מי שמתכנן לרכוש דירה חדשה תוך כדי שהוא עדיין מחזיק בדירה קיימת, ומתכוון למכור אותה בסמוך, צריך לוודא מראש מהו המועד הקובע לצורך הגדרת "דירה יחידה" לפי הדין. טעות בתזמון עלולה להביא לחיוב בשיעורי המס הגבוהים החלים על דירה נוספת.
מומלץ לבצע חישוב מדויק של גובה מס הרכישה הצפוי לפני חתימה על הסכם רכישה, ולכלול סכום זה בתקציב העסקה הכולל לצד עלויות נוספות כגון שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך ועלויות מימון.
