Au premier semestre 2026, les renégociations de prêts immobiliers ont battu des records, tandis que la Banque d'Israël a abaissé son taux à 3,5 % en juillet - parallèlement, certaines banques relèvent les taux effectivement proposés aux emprunteurs. Que cela signifie-t-il pour un acquéreur aujourd'hui ?
En bref
- Environ 25 milliards de shekels ont été renégociés au premier semestre 2026, un nouveau record.
- La Banque d'Israël a abaissé son taux à 3,5 % en juillet, mais certaines banques relèvent leurs taux effectifs.
- L'acquéreur doit obtenir des offres actualisées et ne pas se fonder sur le seul taux officiel.
- Un stock important chez les promoteurs peut offrir une marge de négociation sur les conditions d'achat.
Le premier semestre 2026 s'est achevé sur un chiffre marquant : environ 25 milliards de shekels de prêts immobiliers (משכנתא) existants ont été renégociés, un record inédit depuis longtemps. Ce chiffre illustre un marché où les propriétaires ont profité d'un environnement de taux à la baisse pour améliorer les conditions de leur emprunt. Mais au moment précis où la tendance semblait claire, un retournement mérite attention.
Ce qui s'est passé du côté du taux de la Banque d'Israël
La Banque d'Israël a abaissé son taux à 3,5 % en juillet 2026. Sur le papier, une baisse de taux devrait se traduire par un coût de financement moins élevé pour les nouveaux emprunteurs. En pratique, la situation est plus complexe : certaines banques commerciales ont commencé à relever les taux qu'elles proposent aux emprunteurs, à rebours de la direction fixée par la banque centrale. L'écart entre le taux de la Banque d'Israël et le taux effectivement obtenu par l'emprunteur n'est pas nouveau, mais il se creuse précisément à une période où le public s'attend à une baisse des coûts.
Ce que cela signifie pour l'acquéreur d'un appartement neuf (achat sur plan)
Celui qui est en cours d'acquisition d'un appartement neuf et qui table sur la baisse des taux pour estimer sa mensualité doit revoir ses calculs. Le taux proposé par la banque peut être supérieur à ce que laisse entendre l'annonce de la Banque d'Israël. Autrement dit, il est préférable de ne pas établir un budget sur la seule base du taux officiel, mais d'obtenir des offres auprès de plusieurs banques et de vérifier le taux qui s'appliquera réellement à l'emprunt.
Par ailleurs, la vague de renégociations massives montre que les acquéreurs ayant contracté un prêt immobilier ces dernières années ont cherché à améliorer leurs conditions dès que cela a été possible. Celui qui achète aujourd'hui a intérêt à anticiper : lorsque les taux baisseront à nouveau, le montage du prêt (tamhil) choisi permet-il une renégociation à un coût raisonnable, et quelles sont les pénalités prévisibles ? Comme nous l'avons rapporté à propos de la souscription record de prêts immobiliers en juillet, le comportement du marché reflète des acquéreurs qui recherchent de la flexibilité, pas seulement un taux bas au moment de la signature.
Pouvoir de négociation face au promoteur
D'un côté, la demande de logements neufs reste élevée, comme en témoignent les données de juin. De l'autre, les stocks chez les promoteurs ne diminuent pas malgré les records de ventes, et cette situation offre à l'acquéreur une certaine marge de négociation. Lorsque le promoteur détient un stock important et que ses propres coûts de financement augmentent, il est parfois possible d'engager une discussion sur les conditions de paiement, le niveau de remise ou le calendrier.
Le point pratique : le taux de la Banque d'Israël est relativement bas, mais le taux que l'acquéreur obtiendra effectivement dépend de la banque choisie, de son profil financier et des formules de prêt retenues. Il est conseillé d'obtenir un accord de principe actualisé avant de s'engager dans un contrat, et de ne pas se fonder sur des hypothèses qui étaient valables il y a quelques mois.
