La Cour suprême a établi qu'un promoteur ayant remporté un appel d'offres dans le cadre du programme Mehir LaMishtaken (prix subventionné pour primo-accédants) à Beer-Sheva n'a pas droit au remboursement de la moitié des taxes de permis de construire qu'il a acquittées. Cette décision épargne aux municipalités du pays des remboursements se chiffrant à des centaines de millions de shekels.
En bref
- La Cour suprême a établi que les promoteurs du programme Mehir LaMishtaken n'ont pas droit au remboursement des taxes de permis de construire.
- Cette décision épargne aux municipalités des remboursements se chiffrant à des centaines de millions de shekels.
- Pour les acquéreurs sur le marché libre dans les projets mixtes, une incidence indirecte sur les prix est possible.
- Cette décision stabilise les budgets municipaux et l'environnement réglementaire du programme.
La Cour suprême a infirmé une décision du tribunal de district et établi qu'un promoteur immobilier ayant remporté un appel d'offres dans le cadre du programme *Mehir LaMishtaken* (prix subventionné pour primo-accédants) à Beer-Sheva n'a pas droit à la restitution de la moitié des taxes de permis de construire que la municipalité lui avait prélevées. Cette question concernait de nombreux promoteurs à travers le pays, et la décision du tribunal de district avait créé une crainte réelle que les municipalités soient contraintes de rembourser au secteur des sommes cumulées de plusieurs centaines de millions de shekels.
Ce qui était en jeu
Les taxes de permis de construire sont un paiement obligatoire que les promoteurs versent aux municipalités lors de la délivrance des permis de construire (היתר בנייה). Dans le cadre du programme *Mehir LaMishtaken*, où les promoteurs sont tenus de vendre une partie des appartements à un prix encadré et réduit, certains promoteurs faisaient valoir qu'ils avaient droit à une réduction de ces taxes en raison du caractère public du programme. Le tribunal de district avait accepté cet argument, mais la Cour suprême l'a rejeté et a établi qu'il n'existe aucun fondement juridique pour obliger la municipalité à procéder à un tel remboursement.
Ce que cela signifie pour les acquéreurs d'un appartement neuf (achat sur plan)
Cette décision produit plusieurs conséquences pratiques que les acquéreurs ont intérêt à connaître.
Premièrement, du point de vue des coûts du projet : les promoteurs qui avaient calculé la rentabilité de leur projet en supposant qu'ils obtiendraient un remboursement sur les taxes de permis de construire pourraient découvrir que leur structure de coûts est moins favorable que prévu. À Beer-Sheva, où un prix moyen de 2 420 700 ₪ a été enregistré pour un appartement de 4 pièces au premier trimestre 2026 - une hausse de 1,7 % seulement par rapport à l'année précédente - la marge de rentabilité des promoteurs n'est pas particulièrement large, et des coûts imprévus pourraient influer sur la décision de participer à de futurs appels d'offres. Ainsi, l'appel d'offres de Neve Shamir à Beer-Sheva, pour lequel seulement trois offres ont été déposées, illustre à quel point la participation des promoteurs aux appels d'offres du programme *Mehir LaMishtaken* dans cette ville n'a rien d'évident.
Deuxièmement, du point de vue des prix des appartements sur le marché libre : dans les projets comportant un mélange d'appartements à prix réduit et d'appartements au prix du marché libre, les promoteurs ont tendance à répercuter une partie des coûts supplémentaires sur le prix des appartements non encadrés. Un coût de taxes plus élevé que prévu peut constituer une pression supplémentaire sur les prix du côté marché libre du projet, même si l'impact dépend du projet et de son emplacement spécifique.
Troisièmement, du point de vue des municipalités : cette décision stabilise les budgets municipaux et leur évite de se retrouver en déficit imprévu en raison de remboursements. Il est possible que cela ait une incidence indirecte sur la capacité des municipalités à continuer de soutenir les infrastructures de quartier dans les nouveaux projets - un facteur non négligeable au regard de l'important programme d'expansion de Beer-Sheva, qui a approuvé environ 111 000 logements et pose les bases d'une croissance significative de la ville.
Il convient de noter que le programme *Mehir LaMishtaken* lui-même a connu des changements importants ces dernières années, et que la structure des coûts dans ces projets reste complexe. Des modifications réglementaires peuvent alourdir la charge des promoteurs de manières qui ne sont pas toujours anticipées.
Pour les acquéreurs qui se trouvent en phase d'examen d'un projet *Mehir LaMishtaken*, il est recommandé de vérifier la situation du projet spécifique auprès du promoteur et de s'assurer qu'il n'existe pas de coûts en suspens qui n'ont pas encore été définitivement arrêtés.
