Une analyse des transactions dans 24 villes israéliennes montre que le nombre d'appartements vendus sous leur prix d'achat a été multiplié par quatre depuis 2022. Des investisseurs ayant acheté au plus haut et un report vers des logements récents dotés d'un abri (mamad) l'expliquent.
En bref
- Le nombre d'appartements vendus à perte a été multiplié par 4 depuis 2022
- L'analyse couvre 24 villes, dont Tel Aviv et Beer-Sheva
- Causes : investisseurs ayant acheté au plus haut et report vers des logements neufs avec abri (mamad)
- Pour les acheteurs : plus de pouvoir de négociation, mais prévoir un scénario de baisse des prix
Une analyse des transactions dans 24 villes, publiée par TheMarker, révèle un changement net : le nombre d'appartements vendus à un prix inférieur à celui payé à l'achat a été multiplié par quatre depuis 2022. Les données incluent de grands marchés comme Tel Aviv et Beer-Sheva.
Selon l'analyse, deux facteurs principaux expliquent cette tendance. Le premier : des investisseurs qui ont acheté au plus haut des prix et préfèrent désormais limiter leurs pertes. Le second : un report des acheteurs des logements anciens vers des logements plus récents, dotés d'une pièce protégée (mamad). Un expert décrit le phénomène comme une « correction comme sur le marché boursier », c'est-à-dire une normalisation après une longue période de hausses ininterrompues.
L'article rappelle que, depuis un an à un an et demi, les Israéliens redécouvrent ce qui paraissait presque impossible durant les décennies précédentes : les prix des logements peuvent aussi baisser, et l'idée qu'un bien prendra forcément de la valeur sur plusieurs années ne va plus de soi.
Qu'est-ce que cela signifie pour les acheteurs d'un appartement neuf (achat sur plan) auprès d'un promoteur ? D'abord, l'abondance d'appartements de seconde main proposés à perte renforce la concurrence pour attirer l'acheteur et son pouvoir de négociation face au promoteur, surtout dans les transactions où l'on peut exiger une remise ou des conditions de paiement avantageuses. Ensuite, la préférence pour les logements avec abri (mamad) soutient la demande pour le neuf : il convient donc de vérifier ce que le projet offre au-delà de la norme de base. À titre de repère : le prix moyen d'un 4 pièces à Beer-Sheva au premier trimestre 2026 s'élevait à 1 203 200 ₪, en hausse de 1,8 % par rapport au trimestre correspondant, et la base de Diraly recense 7 projets neufs actifs dans la ville. Enfin, celui qui envisage un achat d'investissement doit aussi calculer un scénario où le prix de revente est inférieur au prix d'achat, et ne pas se fier uniquement à la poursuite de la hausse.
